都是番禺！大石大口吃肉，但创新城流泪

同在番禺，命运却各有不同。

刚刚，番禺创新城的永大1号地块无人出价，惨遭流拍！

要知道前天，另一宗番禺地块，大石新光快速西侧地块刚进行了现场摇号，8家房企抢到飞起。

都是一条珠江上的朋友，一边在大石的艳阳里四季如春，另一边在创新城的冬日里大雪纷飞。

1）区位OK，配套有硬伤。

永大1号地块位于创新城，旁边是番禺首个旧城改造项目“永大社区”。

交通上，地块自驾资源不错，在南大干线边上，距离年底即将开通的金光东隧道也近。

算下来，去几个主要板块都在半小时内，尤其是大学城和万博，基本一两脚油的时间。

不过，在地铁通勤上就有很大缺陷，处于4号线新造地铁站和7号线板桥地铁站之间，两头都不挨着。

即便是离板桥最近的组团，走路去地铁站也要接近20分钟，大约1.5公里的距离，需要电鸡或公交接驳。

教育上，项目规划配建了一所九年制学校、一所幼儿园，还有已经存在的广州市番禺区万豪儒林小学。

如果可以引进好学校，教育上是没有短板的。

在商业配套上就没有大的期望了，整个创新城的商业版图都比较薄弱，只能去万博。

好在项目自己内部规划了商业用地，日常生活应该不成问题。

当然，永大地块有一个显著优势是临江，这是创新城较为稀缺的江景资源。

2）32万平巨无霸社区，开发商压力山大。

大家发现了吗，这个地方的配套，基本都要靠自力更生，想蹭旁边的，根本没门。

换句话说，开发商在这里要重新打造一个生活社区，从学校、商业、公建、公园、道路、绿化等等，一切从零开始。

所以，这块地的体量也是惊人的。

地块面积23.7万平，规划总建筑面积31.8万平。

这数据有多夸张呢？不远处星河罗边旧改的融资住宅面积，也才约23.7万平。

本来，永大地块规划的住宅是一线临江，后来因为珠江限高、退距，把住宅往后挪了。

按照新规定，永大地块的临江一线江景，要留来做商业。这么好的景观，未来要做大概率也是商业大平层了。

不过，内部住宅地块的规划倒没什么毛病，分成了几个小组团，容积率也在3.2左右。

同时，规划望江是没什么问题，因为两侧的楼都不高。

从航拍图看，虽然创新城作为大学城后花园，整体环境还算不错。

但一旦把视角放到地块周边，环境就的确一般，西面就是市头村旧改，几年内都难有起色。

所以，这块地无论配套、景观、环境，只能内部挖掘，一切靠开发商自己了。

3）楼面价不贵，但适配玩家少。

这种大型社区的建设，楼面价一般都不会很贵，永大地块同样如此。

起拍楼面价约为20050/平。如果卖的好，3.3万/平能保本。

不过，单价虽然不贵，但31.8万平的体量，把总价拉到了63.8亿。

什么概念？今年除了华润置地的长隆万博项目，以及中海的海珠上果地块外，永大地块要出的现金总价是第三贵的。

这就让可以适配的玩家少之又少，在各家房企对现金流把控严格的今天，将一大笔钱投入一个流速相对较慢的项目，除非项目的利润率特别高。

现在，开发商对地块要求很高，容错率低，宁愿不拿地，也不要拿错地。

尤其是这种巨无霸地块，一旦陷进去，就很难翻身。

一方面，项目体量大要配建多，开发周期会长。资金占用大，又周期长，成本会比别的项目高很多。

另一方面，创新城的项目竞争大，从刚需到改善都涵盖了，极致小户型到200平江景大平层都有，未来卖会面临很大竞争。

越秀在创新城的配套，有广大附，番中，这都是明牌了，能挑的挺多的。

反观，留给永大地块能打的牌不多。

比如说，星汇锦城，九年一贯制番中，机制小户型76平南向带主套。

项目首开220万就能上车，3.2万的起售价，比旁边星汇文玺尾货还要便宜几千块一平。

虽然，越秀价格很有诚意，卖得也不错，但也证明板块价格预期不算太高。

像越大星、越大和、恒基学苑壹号这几个定位相对高点的刚改、改善、江景盘，品质感在线，但去化速度比较慢，很挑客户。

毕竟，永大地块要想做纯刚需是比较难的，也是对江景资源的浪费。

其实，整个创新城板块吃的就是外溢，尤其是来自琶洲、大学城的客户是主力消费。未来，在金光东隧道通了后，通勤时间和距离会更快。

依赖外溢，板块内部没啥大型产业，吸引不了人。

同时，相对于另一边摇号的大石板块，创新城的内部置换需求很少。

其实，创新城也有自己的大型住宅社区，雅居乐剑桥郡。

这个项目比较新，更近地铁站和万博核心区，是不少人想要买入的。

换句话说，这个大型二手房社区对创新城新房来说，反倒是一个对手。

总结一下，永大地块流拍的原因；

1、总价高，门槛摆在那，玩家少。

2、地块配建多，开发周期长。

3、板块内卷，存量竞争压力大。

4、核心客户来源单一，二手置换少，依赖板块外溢。

5、城市界面一般，旧改难，会劝退不少人。

这块地放在以前，肯定不算差，但在连地块都要卷的今天，房企投资要求越来越高，自然就没有竞争力了。

其实，是大家的玩法变了。