20年前就卖1万8，这个小区最近换物业了

从今年8月1日开始，“龙湖智创生活”名字开始出现在二环路西一段内侧的金林半岛小区内。

原物业公司银林物业在此履职近20年，最后几年业主对其服务多有不满，因此在今年6月启动了换物业的工作。

金林半岛

作为成都的老牌豪宅，金林半岛此次重新更换物业，吸引了万科、中海、龙湖等知名物业公司的投标。这个只有200多户的小区，成为很多企业抢夺的香饽饽。

浣花溪公园旁的老牌高端住区

金林半岛是成都最早的高端住宅之一，规划了独栋、联排、叠拼以及少量洋房。2003年开盘时独栋别墅售价18000元/㎡，远高于当时成都其他项目2000-3000元/㎡的售价，在市场上有很高的知名度。

高大繁茂的树木以及天然河道将金林半岛的大多数住宅楼和主干道上行人的视线隔开，从二环高架清水河站可以看到几栋楼已经有些斑驳的屋顶。由于地处浣花溪公园旁，这里也被认为是成都最隐秘的高端住区之一。

金林半岛

根据金林半岛的物业招标公告，小区共 300 户（包括独栋 10 户、多层洋房 64 户、联排 46 户、叠拼 180 户）， 在二手房市场上交易较少。

目前在贝壳上挂出的二手房源仅11套，以公寓和叠拼为主，最贵的一套347㎡的联排别墅房源挂牌单价8.3万元/㎡，总价 2900 万元。而小区内仅有的10户独栋别墅，多年来鲜有房源流出。

图据：贝壳APP

金林半岛的开发商是成都本土房企浩林实业，开发商旗下的银林物业一直负责项目的物业管理。

在此次更换物业前，金林半岛的物业费，在经历几次调价后，根据物业形态分别为4.7-6.26元/月/㎡不等。

“以前管得还可以，但最近两年可能因为开发商出了问题，影响到物业公司，导致小区的物业服务水平直线下降。”有知情人士向记者透露。

这位人士告诉记者，小区有很多水景，后来几乎全部都已经是“绿水”。产权归开发商的会所因为开发商债权原因，也一直关闭不能使用。小区有很多植物，都处于野蛮生长状态。今年6月，经过小区投票，业委会决定更换物业公司。

金林半岛会所

记者致电银林物业负责人，其表示物业交接属于正常交接，尊重业委会的意见。

“开荒”花了半个月

更新第一步是“一户一表”

金林半岛换新物业公司的消息很快在业内传开，包括万科、中海、龙湖等知名的物业公司在内的多家物业公司进行了投标，最终由龙湖物业中标。

在中标合同中，双方约定龙湖物业进场后将首先焕新小区智慧系统、水体、园区照明、草坪及灌木补种等方面。

“我们是8月1日进场的，发现有很多问题急需解决。”龙湖物业金林半岛项目负责人告诉记者，进场后物业人员集中对小区的水景、泳池等进行了大规模的“开荒”清洗，“清洗小区的多处水景，花了半个月时间，清理的杂草拉了30多车。”

金林半岛水景

“这个小区是20年前的旧小区了，水和电都没有分户，都是由物业代收代缴，由于上任物业公司的原因，小区拖欠水费7万多。所以我们最急需解决的是一户一表的问题。”

该负责人还介绍，金林半岛的两个地下停车场也是早年间建设，目前硬件配置陈旧，还是水泥地面，现在正和业主沟通是否进行改造。

金林半岛地下停车场

该负责人表示，小区常住业主可能只有总户数的一半。按照高端项目管理经验，他们按照分片的方式，为不同片区的业主配备了专职管家，4个管家分别对应4个不同的区域，同时对小区的一些硬件整改也给出了新的方案。

不光算经济账

物业行业竞争日趋激烈

一位业内人士给记者算了一笔账，按照公告显示的数据，金林半岛总建筑面积8万多平米，可收费面积7万平米，按照目前收费标准的均价测算，饱和收入约在420-500万/年，但由于现在入住率并不高，所以每年要把物业费收齐其实很有难度。

龙湖智创生活的工作人员也告诉记者，他们经常会打电话给目前在外地的业主联系缴纳物业费的事宜。

据了解，龙湖智创生活为金林半岛配备了超过50人的服务团队。业内人士分析，在物业费不变的情况，龙湖接盘金林半岛，可能算的不完全是经济账。

金林半岛绿化

“本项目绿化多、水景多，虽然户数少，但维护社区需要投入的人力物力比较大，而且还有遗留问题需要处理。”有物业行业资深业内人士表示，单纯看经济收益，不如现在很多高层小区，因此要看接手的物业公司怎么算账。”

据记者了解，今年万科、龙湖、中海等物业公司在成都接管了多个非对应地产公司开发的项目。

一方面，很多小区在入住率起来以后，业主对更高水平的物业服务有需求，因此会对比开发商指定的物业公司和其他公司的服务差异，如果不满意，会积极推动换物业事宜。

另一方面，很多物业公司已经跟地产公司拆分，需要做大业务规模来养活自己，因此整个行业的竞争比较激烈。

这位业内人士告诉记者，龙湖智创生活可能更看重金林半岛的知名度和小区业主圈层资源，这可能对未来新业务的开展有一定帮助。这一分析也得到了龙湖相关负责人的回应，接手金林半岛就是要“做品牌，做示范”。

关于换物业的这些事儿，你的小区是否遇到，你有什么故事，欢迎在评论区来一起聊聊。

主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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