华润、中海、保利净利润破百亿，背靠大树真的好乘凉？｜寻找地产新动能

当前，房企中报季已经落下帷幕。据公开资料显示，255家上市房企中披露中报业绩的共计185家，合计实现营收超3万亿元，实现净利润负千亿。大部分房企顶着压力交出了上半年的答卷。

在发布财报的185家房企中，超90家房企营收实现增长，但同时实现净利润增长的房企仅有30余家，大部分房企“只增收不增利”。此外，亏损企业数量持续上升，亏损程度进一步扩大。在2023年上半年，实现盈利的房企，盈利总额为超千亿元，而亏损的房企亏损总额却超两千亿元。虽然很多房企上半年积极自救，但实际结算下来，“赚的还没亏的多”。

在行业深度调整的大势下，房企分化逐步加剧，但其中不乏新势力房企正在崛起，稳健型国央企也开始释放经营红利。我们从归母净利润TOP20房企可以看到，华润置地、中国海外发展、保利发展分别位居前三位。

数据来源：各房企年中报，钛媒体整理

对比发现，以上三家大型央企能够占据榜单的前三名，既有共性也有一些差异化。

共性1:央企品牌背书，背靠母公司，拥有较强的政企关系、资金实力和资源优势。

华润置地依托与国人日常生活息息相关的央企华润集团；中国海外发展依托代表着中国房建领域最高水平的央企中国建筑；保利发展依托实力雄厚的央企保利集团。在房企艰难过活的当下，三者除了具备央企品牌背书而受到市场信赖外，背靠母公司，其在政企关系、资金实力和资源方面都具备一定优势，这是这三家企业保持稳健经营的重要因素。

共性2: 聚焦一二线等核心城市布局，加大拓展力度，土地储备充足。

据中指数据统计，2023年上半年权益拿地金额排名中，华润置地、保利发展以及中国海外发展仍占据榜单前3位。要知道，土储预示着房企未来的生长力，也为房企业绩持续增长进一步夯实了基础，在行业整体拿地不积极的情况下，三家房企依然积极布局扩储。

数据来源：中指数据，钛媒体整理

此外，在拿地布局的城市能级上，三家企业全部选择聚焦核心一二线城市。华润置地上半年新增投资中，一二线城市投资权益地价和总可售货值占比均为93%；保利发展也仍然重点投资一二线城市，上半年一二线城市拿地总建面占比达到65%；而中国海外发展上半年摘得的地块全部位于一二线城市，未在三四线城市局部，而其布局结构最大的看点是北上广深四个一线城市的新增货值占比高达45%。

除了新增投资外，以上三家的总土储量也较为充足。据克而瑞数据统计，截至2023年中期，华润置地总土地储备建筑面积达6548万平方米，权益土地储备建筑面积4518万平方米，权益比约69%。其中，开发物业土地储备面积5463万平方米，权益面积3785万平方米，一二线城市面积占比提升至72%；投资物业土地储备面积1085万平方米，权益面积733万平方米，一二线城市面积占比提升至81%，其中商业土地储备占比70%，在建及规划中购物中心57座，同样重点布局一二线城市。土地储备充裕、布局结构相对优质，可满足未来3-4年的发展需求。

数据来源：企业公告，克而瑞

保利发展总土地储备为14548万平方米，相比于期初减少了11.6%，但仍然足够保证企业3-5年的开发，土地储备较为充足。得益于上半年拿地的高权益比例，保利发展总土储的权益比例达到了68.2%，创下了近年来的新高。就城市能级分布来看，三四线占比为45.8%，二线占比为42.7%，一线城市占比为11%，仍然以一二线城市为主力。

数据来源：企业公告，克而瑞

中国海外发展土地储备3917万平米，权益土地储备建筑面积3295万平方米，权益占比高达84%；其中在一线（含中国香港）和强二线城市的土储2760万平米，对应货值占比81%，未来有待进一步补充土储，维持长期稳定增长。但如若加上中海宏洋的土地储备2179万平方米，则中海地产系列公司合计拥有土地储备6096万平方米，对应货值约1.09万亿元，可支持未来三年销售，也是相对充足。

数据来源：企业公告，克而瑞

共性3:保障现金流相对充足，资产负债结构相对合理，融资成本处于行业较低水平。

稳健的财务情况以及较低的杠杆率，能够让房企在当前的市场环境下稳健发展，并且拥有更多购地机遇，为后续的扩张打下基础。

截至2023年上半年，华润置地现金及银行结存1293.4亿元，较上年末增加318.8亿元；现金短债比2.22，长短期债务比2.84，较2022年期末分别提升0.63和0.29。净负债率进一步降低10.3个百分点至28.5%，保持在行业低位；“三道红线”保持绿档达标，负债结构优化、财务水平稳健。截至上半年末，华润置地加权平均融资成本下降19个基点至3.56%，维持在行业较低水平。

数据来源：企业公告，钛媒体整理

截至2023上半年，保利发展货币资金余额相比于期初减少了15.84%至1486亿，保持在总资产10%左右的合理水平。剔除受监管的预售资金以及其他受限制现金569.14亿元之后，企业的非受限现金短债比为1.49，相比于期初降低了0.08，整体来看企业现金覆盖短债倍数仍然较高，在手现金较为充裕。净负债率相比于期初降低了2.01个百分点至62%，企业仍然稳居“绿档”。与此同时，2023上半年保利发挥规模央企财务优势进行低成本融资，因此让2023年中期企业的综合融资成本相比于期初下降了0.54个百分点至3.73%，融资成本持续处于行业极低水平。

数据来源：企业公告，钛媒体整理

截至2023年上半年，中国海外发展银行结余及现金为1142.1亿元（包括受规管的物业预售所得款为345.2亿元），较年初增长3.5%。扣除受限制现金后的现金短债比为1.67，长短期债务比4.26。净负债率同比下降约3个百分点至36%，加权平均融资成本3.54%，处于行业极低水平。

数据来源：企业公告，钛媒体整理

差异点： 根据自身情况制定战略，持续深耕，稳扎稳打or顺应行业趋势，“多元化”发展，哪个更胜一筹？

华润置地持续巩固“3+1”一体化业务模式，以多元化业务协同主业

2023年上半年，华润置地坚持“城市投资开发运营商”战略定位，持续巩固“3+1”一体化业务模式，即开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务以及生态圈要素型业务，为长期跨周期发展打下坚实基础。

经营性不动产业务随着消费类基础设施公募REITs获得政策支持，将积极向资管业务转型，打造新的业绩增长极。华润万象生活积极向城市空间运营服务商转型，拓展城市空间项目29个，行业影响力持续提升。生态圈要素型业务实现有质量的规模增长，在竞争优势和品牌影响力持续扩大，在代建代运营、长租公寓等业务上持续发力，提升企业城市投资开发运营综合能力。

保利发展持续发挥城市深耕优势，稳扎稳打去库存

2023年上半年，保利发展核心38城销售金额占比87%，同比提升8个百分点。与此同时持续发挥城市深耕优势，加强市场及客户研判，抢抓市场窗口期以促进销售，保障发展的稳定性。

同时，去库存成为保利发展2023年上半年的工作重点。截至2023年上半年末，保利发展的新开工面积同比减少44%至626万平方米；存货规模降至8546亿元，较期初减少了2.6%，其中已建成待出售物业相较于期初减少了25.8%至1241.04亿元。去库存效果显现，但是新开工面积偏低也有可能会影响未来的项目开盘及销售增长。

中国海外发展在合作开发、收并购和城市更新方面将进一步发力

当前房地产不确定性的增强以及下半年市场仍在不断变化，在此大环境下，中国海外发展选择化挑战为机遇，将在合作开发、收并购和城市更新方面进一步发力。但也不是盲目跟进，在投资策略方面仍坚持“三个主流”，即投资主流城市、主流地段、主流项目，确保公司稳中求进地可持续发展。

2023年上半年，中国海外发展已顺利推进北京中信城、上海建国东路两大城市更新项目；8月25日中海近13亿从碧桂园手中收购广州亚运城项目剩余26.67%权益，成为其100%持股股东。

从各家房企年中业绩会上的表态上，其实可以发现多家房企已经达成了共识：1.当前国家和地方政策虽有一定成效，但市场企稳尚需时间。2.房地产依然是影国民经济的支柱产业，长期来看对房地产市场仍有信心。3. 聚焦核心城市，提高自身的项目品质、产品力，加强企业竞争力才能实现可持续发展。4.“多元化”发展，寻找新的业务机会。

虽说背靠母公司，得到了一些资金和资源优势，从而保障了自身在当前市场环境下的稳健发展，但其在投资布局和策略上，聚焦核心城市，持续深耕，并一直伴随市场的变化探索新的“多元化”发展路径，稳中求进也是其位居前列的重要原因。

除此之外，产品实力也是一个不容忽视的取胜因素。未来，改善客群将成为核心城市楼市的主力军，产品也在加速迭代，房地产发展至今，经历了多个阶段，产品仍是最重要的那一部分，“产品为王“的不会过时。对于购房者来说，未来只有手握拥有产品实力的优质资产，才能跑赢通胀。对于房企来说，未来只有注重精细化、用产品实力说话才能真正地实现可持续发展。(本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含)

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