北京细化“非居改保”政策，明确层高改建问题 ◀︎ 然观点

背景链接

近日，北京市发布了《关于进一步细化既有非居住建筑改建公寓型、宿舍型保障性租赁住房部分技术要求的通知》（简称“《通知》”）。

对此ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析解读如下——

■为“非居改保”合理提高空间利用率提供“定心丸”

《通知》在《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》的基础上，为非居住建筑的改建提供了更为详细的技术指引。此前，大部分非居住建筑改建为租赁住房存在的核心问题之一，是如何在符合原有规划的前提下，提升空间利用率。尤其是对于层高为4.2米的办公楼和4.5米的中小型商业空间，在改建为租赁住宅时，常常因层高过高而需要进行加层改造。但是，加层是否等同于修改原规划，从而改变容积率，这一直困扰着实践。本次《通知》明确在确保安全和满足生活需求的前提下，充分利用空间，合理加层。同时，引用《民用建筑通用规范》规定，2.2米以下的空间不计入总面积，以满足“不增加建筑面积”的要求。给“非居改保”提供了一颗定心丸。

■明确原则，释放改建想象力

许多商办存量物业在“非居改保”过程中，都面临着原建筑改造如何满足相关法规和技术要求的挑战。其中困惑之一，就是如何平衡改建过程中，空间利用效率提高与原规划容积率冲突的问题。

这不仅仅是技术层面需要解决的问题，更是项目合规性层面要根本解决的问题。本次发布的《通知》，明确规定了容积率与空间使用的原则，为商办存量物业改造提供了明确的依据。特别是参照了今年3月1日正式开始执行的国家标准《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022）的3.1.6条款中，明确列出了不纳入建筑面积计算的各种情形，其中特别指出了“结构层高或倾斜的结构板顶高度不足2.20米的空间”。此次《通知》在合规的基础上，拓展了非居建筑的改建的想象空间。

■使用面积倍增，保租房性价比或将进一步提高

非居住类建筑的标准层高经常可以达到4.2米甚至4.5米，这与常规的2.8米居住住宅相比，其在竖向空间上的利用潜力显然更大。依照2.2米以下的空间不计入总面积的规定，该类建筑如果采用增加加层的方式进行改造，改造后的非居住建筑在总建筑面积不变的情况下，实际使用面积倍增。

这意味着，保租房的性价比也相应提高。对于租户来说，可以获得更多的使用空间，但租金总价并未大幅上涨（或者即使上涨，由于空间的实际增加，单方租金上涨幅度可控）；对于投资方来说，可以在合规且不增加建筑面积的前提下，提供更多的可出租空间，从而提高单方坪效。这种双赢的“多得”在经济学中往往是提高性价比的体现。

■企业需加速提升产品设计能力

不过，在有了合规依据后，如何深度挖掘和优化竖向空间的利用，无疑对改造的技术能力提出了更高的挑战。充分利用非居住建筑的层高优势，合理加层，扩大使用面积，提供空间使用效率，对运营方和租户都是有利的。但是改建后的复式户型是否能够满足人居环境中空间尺度的舒适感，是否能够解决由于加层带来的给排水、采光、通风及噪音等问题，就对住房租赁企业的产品设计能力提出更高的要求。面对各类非居住建筑，形成可自由组合的复式户型产品模块，为租户提供舒适的生活空间，为运营方带来空间效益，或会成为部分住房租赁企业产品设计的下一个重点方向。