签了商品房认购协议 还能要求退房吗

【案情介绍】

2021年4月，王某认购了某房地产开发公司开发的商品房一套并签订了《商品房认购协议》，协议约定了房屋建筑面积及单价，认购金额2万元，作为双方订立《商品房买卖合同》的担保。随后，王某向某房地产开发公司支付了定金2万元并支付了60万元购房款。但由于王某急需用钱，且认为未能签订《商品房买卖合同》是房地产开发公司存在过错，便要求退购房屋并返还购房款、定金及利息。某房地产开发公司不同意解除《商品房认购协议》，一直催促王某签订书面购房合同。

【律师解答】

《民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”“预约合同”是指双方约定在将来一定期限内订立本约合同的合同。一般情况下，《商品房认购协议》属于预约合同，《商品房买卖合同》属于本约合同。若一方当事人不愿履行预约合同，即拒绝按照约定签订本约合同，则守约方不能要求违约方强制缔约。也就是说，即使《商品房认购协议》合法有效，也不能强制违约方继续签订《商品房买卖合同》。

本案中，王某与某房地产开发公司签订的《商品房认购协议》属于预约合同，王某明确表示不履行《商品房认购协议》，要求退还购房款及定金，故不能强制王某与公司签订《商品房买卖合同》，王某可以要求退房，但其因自身原因违约解除《商品房认购协议》，其应当承担相应的违约责任，故王某支付给公司的2万元定金不予退还。

律师提醒：

签订了商品房认购协议，双方就要按照协议内容履行各自的义务。但在实际生活中，不乏有购房者出现特殊情况无法履行约定的现象。在这种情况下，认购协议解除后，定金如何处理，一般分三种情况：1.若因购房者反悔等自身原因拒不订立本约，则定金不退；2.若因开发商违约，致使无法订立本约的，则双倍返还定金；3.若双方均无过错，出现了不可归责双方的事宜致使本约未能订立，则此时购房者可以要求返还已付定金。

（天津世川律师事务所律师宫祥兰供稿 来源：天津工人报）

来源：中工网