房屋中介合同纠纷中，关于“跳单”的常见争议焦点与裁判规则

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《民法典》第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。该规定在实践中被称之为“禁止跳单”规则，有利于维护中介市场及中介方合法权益。房屋中介合同中的“跳单”纠纷常见于二手房交易市场，近年来由于一些一线热门城市房地产业的高速发展和市场紧缺，一手房交易同样也无法避免“跳单”的风险。本文结合各级法院的典型案例，梳理了当前司法实践中对于房屋交易市场中“跳单”违约的法律问题，分析并总结了相关争议焦点与裁判规则。

司法实践

在有关“跳单”的审判实践中，法院通常会在先审查是否存在合法有效的中介合同或者中介合同是否已被解除。经过不完全的检索，笔者发现中介合同的订立与解除主要有以下两种成立要件：

（一）中介合同的订立

裁判要旨一：中介方主张其与委托方之间存在口头中介协议，并能够举证证明其履行了中介相关义务的，应认定双方成立中介合同关系。

（二）中介合同的解除

裁判要旨二：中介合同系特殊的委托合同，双方任意一方主张单方解除合同的，人民法院应予支持，但应根据中介方的服务行为以及实际效果给付报酬或违约金。

（三）一手房买卖中的中介费用收取规则

一手房交易市场近年来也时常发生跳单的情况，但与二手房交易不同的是，一手房有一个约定俗成的“潜规则”：由于中介方是受房产开发商的委托寻找买受方，其向开发商收取佣金或相应报酬后，不再向买家收取中介服务费。然而，这个“潜规则”却并不受法院所当然认定。

裁判要旨三：市场交易习惯不能限制合同双方的约定，中介方根据合同约定主张委托方支付中介服务费的，人民法院应予支持。

（四）哪些情形下，委托人不构成“跳单”？

裁判要旨四：中介方违反如实告知义务，且并未实际促成合同成立。委托方随后在别处购得案涉房屋，中介主张其构成跳单，应支付中介费用的，人民法院不予支持。

裁判要旨五：中介并非案涉房屋的独家代理时，买方在多个中介选择其中一个，不构成利用了中介的信息或媒介“跳单”的情形。

裁判要旨六：最终合同订立的核心条件并非由中介方促成，其主张委托方乃恶意“跳单”的，人民法院不予支持。

裁判要旨七：虽委托人不构成“跳单”的情形，但由于中介方已实际提供了部分中介服务，其主张委托方支付必要费用的，人民法院应予支持。

实务总结

1. 中介合同的订立

根据《民法典》第二十六章“中介合同”第九百六十一条对于中介合同的定义，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介合同双务有偿以及诺成、不要式的特征决定了其订立的条件并非相当严格，无需采用特定形式，既可以采用书面形式，也可以采取口头形式。实践中会出现在签订书面合同前中介方就已经完成了部分寻房看房、价格磋商等服务，因此，即使没有签订书面协议，只要委托人与中介人意思表示一致，例如通过微信聊天等方式，中介合同的法律关系即可成立。

2. 中介合同的解除

现行立法并没有对中介合同的解除进行明确的规定，但根据《民法典》第二十六章“中介合同”第九百六十六条之规定：本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。中介合同被认为是一种特殊的委托合同，而委托合同中的委托人和受托人都享有任意解除权，另外，交易的达成需要中介方在买卖双方之间尽力斡旋并促成交易，如一方失去对中介的信任，则合同目的无法达成，无继续提供中介服务的必要，因此，中介合同中的当事人对中介合同享有任意解除权。

3. 构成“跳单”违约应具备的要件

综合上述案例，认定构成委托方“跳单”应具备三个要件：

第一，中介合同成立且有效，委托方委托中介方并接受其实施的一系列中介服务行为，包括提供房产信息、价格磋商、交涉斡旋、协助合同签订、办理房产过户手续等等服务。若中介方怠于履行义务或并未促成核心成交条件，以至于委托方并不认可，则不能认为其完成了所有中介服务。但在实践中，即便未促成合同成立，但中介方也已完成了其主要义务的，法院一般会综合衡量中介方服务的内容及程度来要求委托方支付一定的报酬，以此保障中介方的劳动成果。

第二，委托方绕开中介方而直接与第三方签订合同。从《民法典》第九百六十五条的文义解释来看，“跳单”需要有委托方“故意”“跳过”中介方，并直接利用了先前中介方的劳动成果与第三方签订合同的行为。除此之外，该“故意”还应当包含逃避支付中介费用的恶意。若委托方直接与第三方，例如原房主签订了合同，则是规避了全部中介费用，具有“跳单”的主观故意。若是委托方仅仅是更换了一个更令其满意的中介方，并且支付了正常市场价格范围内的中介费，通常法院不会认定其构成“跳单”的情形。

第三，合同的签订与之前所接受的中介服务具有因果关系，即中介方所提供的缔约机会或媒介服务成就了最终合同的签订。首先要考虑的便是该房源是否为中介方独家代理。如果房源信息并非受其垄断，那么委托方同样可以选择其他拥有该房源信息并且服务好价格低的中介，不属于利用中介方提供的交易机会或媒介服务“跳单”的情形。其次需要考虑的是最终成交的合同核心条件是否与中介方先前所斡旋的一致，主要参考的有合同性质、合同标的以及成交价格等关键因素。核心条件并非由中介方促成的，不应认定委托方存在“跳单”的情形。

相关法条

《中华人民共和国民法典》

第九百六十二条中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

第九百六十四条中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

第九百六十五条委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

第九百六十六条本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。

第四百六十九条当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。

以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。

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本文编辑：柏如飞 备注：本文素材来源于网络

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