穆迪：下调仁恒置地公司家族评级至“Ba3”，展望“负面”

久期财经讯，8月28日，穆迪已将仁恒置地集团有限公司(Yanlord Land Group Limited，简称“仁恒置地”)公司家族评级(CFR)从“Ba2”下调至“Ba3”，并将仁恒置地全资子公司仁恒地产(香港)有限公司(Yanlord Land (HK) Co., Limited)发行的债券的有支持高级无抵押评级从“Ba3”下调至“B1”。该债券由仁恒置地提供担保。

评级展望仍然是负面。

穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示：“评级下调反映了穆迪的预期，即由于仁恒置地的合同销售额降低和进入债务资本市场的机会受限，其信用指标和流动性缓冲将在未来12-18个月减弱。”

Lai补充道：“负面展望反映出，在市场前景低迷和融资条件动荡的情况下，仁恒置地能否在未来6-12个月内恢复其不断下降的合同销售额和融资渠道存在不确定性。”

评级理据

穆迪预计，由于是仁恒置地业务规模适中，过去12-18个月为保持流动性而进行的土地收购规模较小，土地资源减少，以及中国房地产市场的运营环境更具挑战性，仁恒置地的合同销售额将继续下降。

穆迪预计，继2022年强劲增长14%至681亿元人民币后，仁恒置地的合同销售额将在2023年和2024年下降约34%至450亿元人民币左右。2023年前7个月，相较于全国市场增长了0.7%，该公司的合同销售额下降了38%，至230亿元人民币。

销售额的下降将削弱该公司未来12-18个月的经营性现金流和信用指标。穆迪预计，仁恒置地的债务杠杆率(以债务/EBITDA衡量)将从截至2023年6月的12个月内至未来12-18个月，从5.9倍升至6.2倍-6.6倍，而EBITDA/利息覆盖率将从同期的2.6倍下降到2.3倍-2.4倍。这些预测基于穆迪的预期，即该公司的利润率将从2023年上半年的28%降至23%-24%左右。

虽然仁恒置地的流动性将改善，但穆迪认为其流动性缓冲将在未来12-18个月内耗尽。这是因为在此期间，该公司将使用内部资源偿还部分到期债务，而在债务资本市场动荡的情况下，尤其是对民企而言，公司进入债务资本市场的机会仍将受到限制。

仁恒置地“Ba3”的公司家族评级体现了该公司的品牌知名度和优质产品。该评级还考虑了仁恒置地在中国和新加坡的投资性房地产具有充足的流动性和稳定的经常性租金收入，这为该公司提供了稳定的现金流，可以缓解部分其房地产开发业务产生的现金流波动。穆迪预计，在租金收入稳步增长的支持下，仁恒置地未来12-18个月的租金收入/利息覆盖率将从截至2023年6月前12个月的40%提高至41%-47%左右。

另一方面，仁恒置地不稳定的经营业绩、地域集中度和较弱的信用指标率限制了评级。对合资企业(JV)业务的大量敞口也阻碍了其信用指标的透明度，尽管其信誉良好的合资伙伴缓和了这种风险。

由于结构性从属风险，该公司的“B1”高级无抵押债务评级比公司家族评级低一个子级。这种风险反映了这样一个事实，即大多数债权发生在运营子公司，在破产情况下优先于仁恒置地的高级无抵押债权。此外，控股公司缺乏结构从属关系的重大缓解因素。因此，控股公司的债权回收率可能会降低。

在环境、社会和治理(ESG)因素方面，穆迪考虑了仁恒置地的集中所有权，根据最新的公开信息，其最大股东兼主席钟声坚先生持有公司约71.55%的直接和间接股份(不包括库存股)。穆迪还考虑了新加坡交易所要求的内部治理结构和标准。

可能导致评级上调或下调的因素

鉴于负面展望，短期内不太可能上调评级。

不过，如果仁恒置地改善销售和信用指标，加强长期融资渠道，并保持充足的流动性，穆迪可能会将该公司的评级展望调至稳定。

可能预示评级展望稳定的信用指标包括EBIT/利息覆盖率维持在3.0倍以上，债务/EBITDA之比维持在5.5倍-6.0倍以下。

如果仁恒置地的销售、信用指标和流动性减弱，或者该公司追求激进扩张，穆迪可能会下调评级。表明评级下调的信用指标包括EBIT/利息覆盖率持续低于2.3倍或债务/EBITDA之比持续高于6.5倍-7.0倍。

仁恒置地是一家在中国和新加坡的房地产开发商，并在新加坡交易所上市。截至2023年6月，该公司拥有总建筑面积约910万平方米的土地储备，主要分布在中国六个地理区域，包括长三角、大湾区、环渤海、华中地区、海南和中国西部。该公司在新加坡还拥有住宅开发项目和投资地产。