浦东新区：“十四五”期间，新建租赁社区供应最强区

近年来，随着政府对住有所居的重视持续提升，以及商品房市场价格的高企，租赁市场逐渐走入大众视野，地位也愈发重要。浦东新区作为上海经济实力最强、人口基数最大的区域，对租赁市场需求不断增长。从2017年起，在浦东新区政府积极推动下，多元方式建设租赁住房投入市场，各类租赁产品层出不穷。

目前，浦东新区租赁市场竞争格局已初步形成，本文将从浦东新区产业、交通、人口等特点分析浦东新区租赁市场的发展现状。

#1

目前浦东新区租赁市场发展位居上海前列，涉租用地储量上海第一

01

涉租用地储量上海第一，

新建大社区市场占比持续提升

早在2017年，浦东新区响应上海市政府政策号召，积极出让全部自持的纯租赁地块以及部分自持地块。至2023年7月，浦东新区新建大社区已初具规模，分布于各个产业集中区域，其中R4地块规模超380万方，涉租用地储量上海第一，按套均面积50㎡计算，未来可供应约7.6万套房源，是全市租赁社区潜在供应最大的区域。

大量高品质房源的入市将对浦东新区的租赁市场结构产生正向影响，能够有效控制租金价格的大幅波动、提升人才吸引力。未来，随着涉租用地由储量转化成租赁住房，新建大社区将成为浦东新区的主流租赁产品之一。

图：浦东新区部分入市及即将入市房源区位图

数据来源：CRIC租售系统

注：红点为已入市项目、蓝点为租赁地块建设的即将入市项目

从浦东新区2017-2023年7月入市R4地块来看，拿地企业基本为国企，其中张江集团拿下12宗地块，成交涉租建面达62万方，浦东新区各地方开发企业获取了大量涉租地块。

从企业拿地分布情况来看，张江集团和上海港城开发集团基本为区域开发为主；上海地产作为市属国企开发区域分布较广，分别在世博、三林和康桥等板块拿下。

图：浦东新区2017-2023年7月入市R4地块

数据来源：公开信息收集

自2021年以来，随着R4租赁地块的建设完成，城方、陆家嘴乐居、浦发有家等多个国企住房租赁品牌项目已入市运营，浦东新区租赁市场中的国企租赁企业占有率正在不断提升，为租客带来更加安心、安全的居住体验，同时对浦东新区整个租赁市场租金价格起到稳定器的作用。

图：浦东新区已入市新建大社区情况

数据来源：公开信息收集

02

高端项目聚集于陆家嘴、碧云板块，

中低端项目向金桥、张江板块扩散

浦东新区各项基础条件较好，租赁市场充分竞争，不论是服务式公寓、白领公寓还是蓝领公寓都有一席之地。目前，浦东新区租赁市场受行业不景气、经济下行等影响，整体规模增长有所萎缩，叠加新建大社区的大量入市，区域内租金价格涨幅动力不足，租金基本保持小幅波动。

浦东新区集中式房源区域分布的特征较为明显，金领及服务式公寓主要分布于内环内金融聚集地段，包括陆家嘴板块及周边源深洋泾、三林等板块，板块中企业整体收入水平相对较高，对居住品质要求较高，催生了大量服务式公寓的需求；白领及蓝领公寓主要分布于产业园区附近，在金桥、高行和张江等产业发展较好的板块，白领及蓝领公寓分布较多。

图：浦东新区集中式公寓区域分布

数据来源：CRIC租售系统

注：红点为服务式公寓、橙点为金领公寓

绿点为白领公寓、蓝点为蓝领公寓

至2023年7月，浦东新区集中式房源开业共计约4.3万间，位居上海第二，租金坪效约5.66元/天/㎡。随着租赁大社区的建设完成，浦东新区集中式房源供应增速，至2023年7月同比增速超48%。租金坪效不增反降，7月与同期相比下降0.53%，新入市房源基本为保租房，租金为周边同地段同品质的九折，性价比较高，同时大量高性价比房源的入市对市场化房源的租金价格造成冲击。因此，浦东新区租赁市场的整体价格走势较为平稳。

表：近一年浦东新区集中式公寓房源及租金概况

数据来源：CRIC租售系统

浦东新区集中式房源超一千间房源的住房租赁品牌约有十个，其中魔方生活服务集团以25个项目9214间房源断层式领先，城方、浦发有家以及陆家嘴乐居三个国企品牌后来居上，超过多家运营商品牌。

图：浦东新区开业超千间的住房租赁品牌

数据来源：CRIC租售系统

03

个人房源挂牌量位居上海第一，价格保持稳定

个人房源作为上海租赁市场的主流产品，占目前租赁市场中较高比例，地广人多的浦东新区2023年1-7月个人房源累计挂牌量超8万间，与其他各区拉开较大差距，平均每月挂牌量超12000间，个人房源供应量较大。

图：2023年1-7月上海各区个人房源累计挂牌量（间）

数据来源：CRIC城市租售系统

从近一年浦东新区个人房源挂牌情况来看，2023年以来个人房源挂牌量逐渐攀升，挂牌套均价逐渐下降。今年以来，租赁市场受二手房市场不景气影响，大量个人房源由二手房市场进入租赁市场，导致租金价格踩踏，整体同比去年有所下降。

从浦东新区个人房源成交情况来看，整体成交房间数量相比去年有所下滑，但成交均价仍维持稳定，仅小幅波动。在租赁旺季的六七月，浦东新区个人房源成交量持续下滑，但成交套均价高于相比挂牌价，相对高品质的个人房源更受欢迎。

图：浦东新区个人房源挂牌及成交情况

数据来源：CRIC租售系统

#2

浦东新区经济实力领先全市，

租赁市场发展具有优势

上海“十四五”期间，全市新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，其中浦东新区建设筹措保障性租赁住房12.9万套（间），占比超27%。十四五期间浦东新区房源供应充足，相应的大量房源入市需要消化，而浦东新区在产业、教育和交通等方面具备优质的基础条件，能够吸引更多人才，去化租赁住房。

01

经济实力较强，流动人口较大，

租赁市场需求旺盛

浦东新区租赁市场旺盛的需求，离不开规模庞大的外来人口和强劲的经济实力支撑。浦东新区租赁市场的发展水平位于全市前列，不论是租赁产品线还是房源数量都远超其他各区，租赁市场具备充分的发展空间。

2022年浦东新区GDP超过16000亿，财政收入达到1192亿，人均可支配收入超8万元，经济实力位居上海前列。2022年上海受疫情影响，整体经济增速放缓，浦东新区GDP增速不减，增量达660亿元，全市第一，名义增长达4.3%，仅次于杨浦、长宁及徐汇，高于上海平均名义增速。

图：浦东新区2022年GDP增量情况

数据来源：公开信息收集

在人口方面，2022年末浦东新区常住人口数量578.2万人，外来常住人口约242万人，大量外来人口催生出各类租赁需求。张江镇、北蔡镇和唐镇等多个区域流动人口涌入较多，张江镇流动人口10年间上涨189%，陆家嘴核心区域上涨131%，流动人口基本流向产业聚集区域。

图：浦东新区2022年外来常住人口情况

数据来源：公开信息收集

02

打造三大产业集群，吸引更高附加值企业

支撑浦东新区租赁市场发展的另一重要因素是产业，浦东新区产业发展不仅体现在产业园区的规模上，2022年集成电路、生物医药和人工智能规模分别超过2200亿元、3300亿元、1200亿元。在质量上“十四五”期间，浦东新区推动制造业转型，向高端化、智能化发展，浦东新区拥有15家市级特色产业园区和1家民营经济总部集聚区，占全市53家的1/4，另有12家区级特区。

浦东新区重点打造的三大产业集群中集成电路园区位于曹路、张江和临港新城板块；生物医药位于张江板块；人工智能位于张江、金桥和临港新城板块。产业园区的聚集也带来了大量租赁需求，以张江板块为例，周边集中式公寓及个人房源租金基本保持稳定上涨，服务式及高端白领品牌公寓落地较多。

图：浦东新区特色产业园区分布

信息来源：朋湖网

浦东新区优质的基础条件吸引了较多高附加值企业，在芯片方面聚集了2家全球十大晶圆代工企业、2家中国半导体设备五强总部，在医药技术方面，之江生物、心通医疗、皓元医药、腾盛博药、厦泰生物等11家医药企业上市。大量高附加值企业的聚集，拉高了浦东新区薪资水平。

2022年浦东新区人均可支配收入就达到了84089元，居民人均消费支出为48884元。具体到产业来看，IT、制药/医疗/卫生、金融三个行业位居前三，平均月薪均超过14000元/月以上，建筑业、制造业和服务业等行业月薪达到10000元/月以上。

图：浦东新区部分行业平均月薪

数据来源：CRIC租售系统

03

公共交通较便捷，串联产业与居住

在公共交通方面，浦东新区共计有11条地铁线路，多条线路穿梭与浦江两岸，通车里程253公里，通车里程占全市比例超过三分之一。浦东新区南北贯通、东西通畅的交通，缩减了区内与区外的通勤时间，密集和便捷的交通线路给予上班族更多的居住选择，同时浦东新区新建保租房大社区硬性规定建设于地铁沿线建设，租住选择更加多样。

图：上海地铁线路情况

数据来源：CRIC租售系统

根据上海市交通委员会交通指挥中心发布的《2023年上海交通运行报告（轨道交通篇）》，前十早高峰进站站点中，浦东新区曹路和惠南两站流量较大，两个站点是传统的居住区域，房价和租金相对较低，并且能够分别通过9号线和16号线达到快速通勤。

前十出站站点，有金融聚集的陆家嘴、创新产业聚集的漕河泾开发区、浦电路以及新兴的东方体育中心。基本位于上海核心区域，区外的徐汇、黄浦、虹口、闵行，区内的曹路、三林等区域都能通过地铁快速到达。

表：2023年浦东新区早高峰进出站客流量排行（万人次）

数据来源：上海市交通委员会交通指挥中心

04

自贸区对接国际平台，

外企及各类大小企业入驻占比较高

浦东新区外贸的高质量发展为上海建设国际贸易中心作出了重要的贡献，近十年里，浦东外贸进出口规模增长52%，2021年实现进出口总额23886亿元人民币。浦东自贸区作为上海对外的重要窗口，与新加坡、以色列、沙特、卡塔尔等国家和地区签订了自由贸易协定，为上海吸引了众多外资，增强国际竞争力。

浦东新区吸引了众多外资入驻，根据《2021年度上海年度外企百强榜单》入围企业的区域分布来看，超过半数的企业设立在浦东新区，共计137家，其中123家注册在自贸片区内，占比达89.78%。大量外资的引入，也带来了对浦东新区服务式公寓的需求，至2023年7月，浦东新区服务式公寓规模超5000间，远超其他各区。

图：上海各区服务式公寓房间数

数据来源：CRIC租售系统

除了外企入驻率一骑绝尘外，浦东新区各类大中小型企业在全市的占比也远高于其他各区。从2022年上海市上市公司区域分布来看，浦东新区以22家企业，占2022年上海市上市公司的44%，其中有20家企业位于浦东新区张江区域，张江的医疗健康、集成电路、生产制造和金融等产业发展集聚优势显著，形成正向循环，吸引更多更具潜力的公司。

图：2022年上海市49家上市公司区域分布

信息来源：投资上海 Invest Shanghai公众号

科技型中小企业作为上海科技创新的“毛细血管”，也彰显着地区科创产业的活力，浦东新区一直保持科技型中小企业聚集最多的区域。在2018-2023年5月间浦东新区以6471家科技型中小企业数量企业冠绝全市。浦东新区作为改革开放的试验地，相对开放和宽松的营商环境，更受各类企业的欢迎。

图：2018年至2023年5月上海科技型中小企业数量的区域分布（家）

信息来源：投资上海 Invest Shanghai公众号

05

教育资源丰厚，保租房推进“租售同权”

浦东新区常住人口578万人，人口基数较大，容易形成僧多粥少的局面，也因此在2021年浦东新区学区房价格节节攀升，浦东新区顶流学校明珠小学的“老破小”朱家滩小区单价飙升至15万元/㎡，拥有“福外+建西”双学区的梅园片区，最高峰单价达20万元/㎡。

目前，随着“租售同权”的不断推进，这一情况正在不断改善，上海租住保障性租赁住房规定确保保租房承租人，可以按照在租赁房屋所在地办理居住登记、落户和子女教育的权利。以浦东新区的耀华璟曜公寓为例，周边3km内中小学合计超50个，包含私立及公立学校，教育资源丰富，租客可按相应学校对口政策入学。

图：耀华璟耀公寓周边3km内中小学

数据来源：CRIC租售系统

#3

小结

浦东新区租赁市场具备先天的发展优势，较强的经济水平和产业发展为浦东新区租赁市场的发展提供了沃土。

随着新建大社区的大量入市，国企品牌市场占有率迅速提升，区域租赁住房品质提高的同时，各板块集中式公寓或个人房源租金增长水平趋于平稳。

浦东新区越来越优质的居住环境、平稳的租金涨幅以及“租售同权”的 政策，能够吸引更多优秀人才，推动浦东新区不断发展。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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