西青环内又一板块启动！中北镇强劲对手来了！

又一个陈年老“地”，重启了。

津西青密（挂）2009-139号地，之前已被绿城接手。

有消息称，这个地块，也就是绿城桂语映月，预计10月份入市。

目前，项目案场已经有工作人员进场，工地已有工人施工。

但售楼处暂未开放，大门口还设有路障。

如果今年能如约开盘，从拿地算起已经过去了14年。

话说，2009年，住宅集团摘得津西青密（挂）2009-139号地。

楼面价2871元/平米，备案名为“华城紫境”。

当年的出让文件注明该地块用途为限价房。

2018年，补缴土地出让金约14.8亿，并配建2万平米棚户区改造定向安置房。

2019年，住宅集团挂牌转让所持华夏津典49%股权转让给天津绿城北方置地有限公司。

也就是现在的绿城桂语映月。

但由于大运河保护的相关规定，停滞了一段时间。

2021年，天津规自局公布了地块一期和二期的土地规划。

按照之前的公告，地块容积率为2.7，总建面约为24.3万平米。

当时的产品规划为高层85和130平米户型。

一直说要开盘，但也迟迟未动。

去年底，项目又经历了一次调规。

在原有基础上，做出了三点改变。

第一，容积率由2.7调整为2.25；

第二，取消配建30%限价商品房；

第三，取消配建2万平米棚户区改造定向安置商品房及90平米以下户型不少于70%。

摇身一变，成了正式对外出售的商品房，没有任何“拖拽”。

项目经历了一波三折，这次终于动真格的了。

绿城桂语映月的价格肯定不会贵，刚需和改善都能兼顾。

典型西青的地，市区的房。

绿城桂语映的入市，也意味着西青西营门板块正式启动。

实际上，南运河西营门片区的规划去年已经得到批复。

片区西至外环西路，东至密云路，南至芥园西道，北至西青道，面积约472万平米。

板块整体规划为“两带一芯”。简单说，这是一个TOD板块。

一芯包含卞兴和芥园西道两个地铁站，围绕周边形成业态丰富的文旅商业，区域内还包含现状住宅及多宗住宅用地。

两带是指依靠南运河及铁路沿线，打造运河公园和景观公园，目前还未实质性启动。

不过，板块已经开始大面积“腾笼换鸟”了。

今年3月，西青区推介27宗地块，其中有三宗来自西营门板块。

分别为南运河5、6、7号地，总建面近15万平米。

同时，今年中下旬，板块开始大面积征收农土地，加速城市化进程。

土地征收之后，定向安置房也陆续落地。

一个板块能不能发展起来，要看有没有真金白银的投入。

看得出来，在城市更新方面，西营门可算走上正轨了。

西青西营门板块，究竟是个什么定位呢？

它处在中心城区“宜居带”上，是“一环十一园”的一部分。

站在全市的角度，天津城市发展不再摊大饼，要做城市更新，先填满环内空白。

由于“特殊的地理位置”，西营门板块即便短期难以实现配套的快速兑现，也能借助老城的资源。

换句话说，它是老城自然扩容的产物。

向东走，有西站大型交通枢纽；

向南走，南开熙悦汇的商业伸手就能够到。

关键，板块的西侧还是中北镇，环城的A类商圈。

把西营门做好，还能填充市区与中北镇之间的“真空带”。

一举多得！

再进一步，如果西营门真的能起势，也能提振城市西北部发展的信心。

其实，这一带的发展有些“塌腰”，陷入了城市界面与人口的怪圈。

城市界面越不好，越没人来。

以至于，即便有西站这样的大型高铁板块带动人口，也无法承接。

客观说，天津的城市发展存在“偏心病”。

水西、新梅江、双林、天钢柳林这两年都陆续启动了。

西北部一直没有大动作，眼下必须要有门面担当。

西营门板块的人设就是如此。

但是，一个很严峻的问题也出现了。

西营门板块很容易有200万的房子，甚至总价更低的。

它轻而易举就能截胡中北镇，毕竟在环内。

现在大家买房，更追求安全性，回归外环线是“共识”。

先前西青有这么多成功的案例，这个板块也是可以期待的。

西青，一直奉行“萝卜蹲”。

那么多年，蹲出了三大顶流，梅江、中北镇，还有水西。

相比于其他环城板块房价震荡，他们的房价比较坚挺。

如果起底房价支撑的原因，核心一点，他们都是城市中心的“贴骨肉”。

不管是板块轮动，还是资源外溢，离核心越近越吃香。

这也是为什么我们一直强调，环城买房要回归外环线的原因。

现在的西青握着一手“王炸牌”，还捏了一张“会儿”，这就要打出去了。

当前，西营门还处在“认知”阶段。

还得走“群众路线”，“共识”不是一朝一夕就能形成的。

任何一个板块都会经历发展的“尴尬期”，即便是中北镇、水西这样的板块都有过“阵痛”。

想成功不仅靠天赋，还得“三方协同”：政府、房企、买房人对这里均有共识。

万里长征，刚迈出第一步。