广州亚运城，怎么就不行了呢？

最近，跌落销冠神坛的亚运城被大家聊的很多.

很多人，甚至坚定了对其并不看好的判断。

基本是这些原因：

1、 亚运城板块发展过于平缓，缺乏板块价值的兑现预期。

2、 从2010年首开至今，仍有一手项目在售，再加上二手房，整个板块处于供大于求的状态，缺乏房价暴涨的基础。

3、 同在番禺，也是主打刚需上车的莲花湾板块，新盘多，价格卷，把亚运城压的死死的。

4、 再往远看，从亚运城现在的价格来看，广州同等选择的板块和新盘多，亚运城要跑出当年的热销行情，不太可能。

以上这几点，确实有其道理所在。

但在争议之外，亚运城板块，居住成色如何，是否真的像大家所说的那么不堪？

最近，我们又跑了一趟亚运城。

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亚运城板块，开发至今，已有十余年。

2009年12月，多个开发商组成联合体，以255亿元的天价拍下亚运城地块，刷新了国内总价地王纪录，并于2010年首开，成绩不错。

随后几年，作为广州的出货大盘，也是广州的成交销冠盘。

现在，我们身边就有好几位朋友，买了亚运城。

这一次的实地踩盘，我们的观察是，亚运城的居住成分，很浓。

和广州绝大多数新城板块不同，在这里，即便是工作日的中午时分，依然能够感受到很浓的人气。

地铁口、超市、商场、小区内……

当然，这得益于板块配套的支撑、教育资源的诱惑和亚运城多个小区的入住人群。

亚运城规划19所学校，目前18所已经开学，这当中还有着不少广州家长买家比较认可的广铁一中。

同时，亚运城整体规划约40万方商业，包括了4大商业综合体，2大风情喜街，7大商业街区，3大肉菜综合市场。

我们去了喜街、肉菜综合市场和6万方亚运城广场兜了一圈，烟火气是有的。

交通方面，地铁四号线虽然槽点不少，但也确保了亚运城板块，是可以地铁出行的。

学校、商业、医疗等要啥有啥，居住氛围和生活便捷度都十分不错。

这一系列的成熟配套，对板块人群的集聚，形成有力的支撑。

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但为何争议如此之多？

讲几个点。

我们此次踩盘的另一个感受是，亚运城的供应量，确实太多了。

无论是哪一家门店，中介和我们沟通的第一句都是：

“哥，想看亚运城哪个二手组团，我们这里都有房源。”

整个亚运城，从首开的媒体村、运动员村起，到技术官员村，之后还有天誉、天荟、天成、天峯、天韵等组团。

一直到今年的天逸、天珑和天际等一手组团。

数据来源：贝壳找房

我们查了下亚运城在贝壳的挂牌量，多达1000+套：

●亚运城天誉 218套

●亚运城媒体南村 188套

●亚运城媒体北村 114套

●亚运城天荟 80套

●亚运城运动员村二区 89套

●亚运城运动员村一区 58套

数量之多，亚运城的供应之大，可想而知。

价格反倒相差不大，挂牌和成交价格，都在2万到3万的价格区间，后面的组团相对价格更高。

数据来源：贝壳找房

同时，成交周期也变得更长。

板块门店的中介告诉我们，现阶段客户从看房到成交，整个周期不算高，房源多、客户少。

同时，板块的门店中介说，现在部分家长对亚运城的教育利好也有所淡化，即使冲着教育买亚运城的，也会考虑居住品质和未来房子的流通性。

这些利空因素的叠加，是会影响一个板块的。

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供应量多是其一，没太多故事可讲，是其二。

从板块发展的角度来看，亚运城不能说没有利好，但总感觉少了点什么。

在产业上，客观来说，亚运城这么多年来几乎没有拿得出手的代表性产业，缺少产业支撑，始终很难摆脱“睡城”的标签。

有没有发现，此前楼市高位时期，万博、科学城，甚至更远一点的知识城等，乃至当下的花地湾、白鹅潭，涨得快本质上是因为有产业的支撑。

当然，很多人也问到，莲花湾战略规划的出台，是否是一大利好？

客观而言，亚运城板块是具备产业发展的可塑性的，一方面土地空间相对充足，另一方面旅游资源丰富。

从规划来看，亚运城板块或多或少都能够沾着光，但从优先级和产业分布来看，会更弱于莲花山板块。

如果没有产业支撑，画饼画得多大多好，都会缺乏持久的活力。

除了产业外，交通也是制约亚运城板块发展的因素。

亚运城板块离万博约10公里，离珠江新城约20公里，目前仅有一条地铁4号线可以直达广州城区。

但地铁四号线的慢速问题，一直存在。

而地铁3号线东延段，虽然仅有番禺客运站、广州新城西、金光大道、海傍站，更大的意义还在于解决亚运大道两侧及亚运城居民出行的迫切需求。

但受益的，更多的还是靠近地铁的亚运城组团，同时，长远来看，对于板块的变量来说，并不算大。

至于同在莲花湾片区的莲花山板块（石楼），作为亚运城板块的同级别选择，也算是另一个维度的刺激。

板块的兑现性起来了、楼盘的选择多了、价格和产品更卷，买的人，就会有选择纠结。

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最后一个问题，亚运城还能不能买？

对于有自住需求的人来说，亚运城依然是一个还不错的选择。

因为这个价位，还有不错的成熟配套和居住厚度，对比其他板块的成熟性来看，也算比较实在了。

而对于考虑金融属性为主的买家来说，则建议慎重。

板块供应比较充足、户型设计不算突出、板块变量不大，这几点放在未来房子的流通市场当中，意味着流通性有压力。

其次，同一个板块，不同组团、不同产品的房子，也有差异化。

在板块价值基本一致、次新房选择多的情况下，未来价值的区分，会在项目本身的微观层面。

外部优势更为明显（教育、地铁），内部因素更能打（楼龄、户型、面积段），都是核心点。