债务结构持续优化！龙湖集团如何增厚“安全垫”？

稳健的财务盘面给予龙湖集团执行自身战略的底气和条件，基于在核心城市的聚焦深耕，龙湖果断抓住机遇迭代高端改善产品，整体盈利水平保持稳定

《投资时报》研究员 董琳

“安全”，是龙湖集团控股有限公司（下称龙湖集团，0960.HK）上半年业绩交出的最佳答案。

日前，龙湖集团发布2023年上半年业绩。财报数据显示，截至报告期末，龙湖集团的综合借贷规模为2070.9亿元，规模稳中有降；在手现金为724.3亿元，保持高位；三道红线指标继续稳居绿档，其中剔除预收款后的资产负债率为61.9%，同比下降6个百分点，为近五年来最低；外币债务占比进一步下降至21.6%，其中97%的外债已做掉期对冲，全面规避汇率波动风险；集团坚持低成本的融资渠道，整体借贷成本保持在4.26%的低位，平均账期进一步拉长至7.19年……一系列财务指标均保持行业最优水平。

《投资时报》研究员注意到，不论顺境、逆境，龙湖集团始终将“安全性”放在一切发展的首位。稳健的财务盘面也给予该公司执行自身战略的底气和条件，基于在核心城市的聚焦深耕，龙湖集团果断抓住机遇迭代高端改善产品，上半年销售业绩保持韧性，同时开发业务外的经营性业务稳步发展，整体盈利水平保持稳定。

正如龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平所言，30岁的龙湖，稳中带有韧劲。不变的是“善待”的初心，与“客户至上”“坚守承诺”的底色。公司坚信，经历了风雨考验的龙湖，短期内已具有抵御风险的能力，中期保持高质量增长的动力，长期具备可持续发展、穿越周期的内力。

财务盘面安全稳健

在财务上长期保持高度自律，是龙湖集团获得稳健发展盘面的核心保障。

《投资时报》研究员注意到，早在三年前，龙湖集团就提出降负债的管理策略，持续压降有息负债规模，保持企业发展的“安全度”。财务数据显示，截至2023年6月末，龙湖集团的综合借贷规模为2070.9亿元，规模稳中有降；平均借贷成本为4.26%，保持行业低位。

除压降债务规模外，龙湖集团持续优化债务结构，打造更健康的资金链，增厚自身“安全垫”。

上半年，龙湖集团平均贷款年限从6.28年增长到7.19年，进一步拉长；在连续七年满足“三道红线”要求的基础上，公司净负债率达57.2%，现金短债比为1.96，剔除预收款的资产负债率61.9%，同比下降6个百分点，创近五年新低。

同时，龙湖集团在内外债占比调配上也更加合理。截至2023年6月底，龙湖集团外币债占比进一步下降至21.6%，其中97%的外债已做掉期对冲，有效避免了汇率波动带来的汇兑损失，进一步提升并保护了经营盘面的“安全度”。

在融资方面，龙湖集团继续保有主动性。国际评级机构惠誉曾在评级报告中提到，“得益于支持部分民营房地产开发商融资渠道的政策，龙湖获得银行融资的渠道有所加强。”整体来看，龙湖的在岸银行贷款余额在2022年增加了220亿元，达到1120亿元。此外，龙湖还拥有充足的未抵押投资性物业资产，这部分资产价值超千亿元，令这家公司有更大的融资空间。

凭借稳健的财务盘面和安全的债务结构，龙湖集团持续获得评级机构的认可。截至目前，境内外评级机构给予龙湖标普（BBB-）、穆迪（Baa2）、惠誉（BBB）、中诚信（AAA）、新世纪（AAA）的评级，龙湖集团继续保持境内外“全投资级”评级。

年内已无债务压力

2022年以来，房地产市场进入深度调整期并持续至今，部分房企流动性压力有所增大。而2023年下半年，房企将迎来明显的偿债高峰。

据中指研究院统计数据显示，2023年三季度房企信用债到期规模约1768亿元，海外债到期规模约780亿元，合计2548亿元；四季度，房企信用债到期规模1122亿元，海外债到期规模690亿元，合计1812亿元，下半年整体到期规模将达到4360亿元。

但对于龙湖来说，今年的债务压力已经过去。控负债，是龙湖集团走向高质量发展的最好体现。

8月14日，该公司偿还了“18龙湖04”债券，将17亿元款项提前拨入兑付专户。事实上，2022年下半年，龙湖集团就提前偿还了两笔2023年到期的美元债，金额分别为4.5亿美元和3亿美元。此后，公司在2023年内已经没有到期的境外债。

数据显示，今年7—8月，龙湖集团已累计偿还共计83.7亿元公司债。至此，公司2023年内境内到期公司债也已基本还清，仅余11月到期的1.19亿元。此外，针对将于2024年1月到期的153亿港币银团贷款，龙湖集团也已提前偿还72亿港币，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。

近期接二连三的事件让投资者对房地产行业的信心再次跌至谷底。在此情况下，龙湖集团的一系列兑付动作，在不少业内人士看来，是在给予投资者信心、给予行业信心。

易居研究院研究总监严跃进也表示：“龙湖的举动，可以带来三方面积极效应，即证明企业资金状况和现金状况较好，同时减少存量债务规模，也为后续经营和其他融资工作创造了更好的条件。”

在中期业绩沟通会上，集团执行董事兼CFO赵轶表示，“明年到期的债务约230亿元左右，其中110亿元为境内债券（包括回售权），120亿元开发贷，明年到期的境外债务几乎为0，公司有充分资源偿还。”

利润结构持续优化

事实上，业务的内生式增长，为龙湖集团带来持续的现金流，也为该公司如期兑付债券，维护中国房企在境内外资本市场的信誉奠定了坚实的基础。

2023年上半年，龙湖集团业绩持续增长，营业额为620.44亿元，实现股东应占溢利80.6亿元，较去年同期增长7.73%；剔除公平值变动等影响后的股东应占核心利润同比增长0.6%至65.9亿元；公司毛利率达22.4%，核心权益利润率10.6%，分别同比提升了1.1和3.7个百分点。

作为地产主业的基本盘，龙湖集团上半年实现合同销售金额985.2亿元，同比增长率14.82%；销售回款率超100%，继续维持行业高位。

在投资拿地方面，龙湖集团严格执行量入为出，优中选优。公司上半年新增20幅新地，分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市。新增土地储备总建筑面积为257万平方米，权益面积为184万平方米。截至2023年6月底，本集团的土地储备合计达5489万平方米，权益面积为3816万平方米，87%的货值集中在高能级城市和价值区域，且成本合理。

在开发业务之外，龙湖集团聚焦的运营和服务航道已成为新的利润增长点，公司“1+2+2”航道协同效应优势显现。

半年报显示，上半年公司经营性收入实现122亿元（不含税），同比增长10.4%。其中，运营业务期内收入达63.3亿元，同比增长8%，毛利率为77.3%；服务业务及其他收入达58.4亿元，同比增长13%，毛利率为31.9%。

经过多年的布局和经营，龙湖集团经营性业务利润占比增至过半，利润结构更加优化。未来，龙湖将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。

申万宏源在最新研报中指出，“龙湖集团作为行业龙头之一，近30载稳健发展历程树立了公司守信笃行的市场形象。”申万宏源分析师认为，公司后续将继续凭借战略前瞻、精细运营、财务稳健和城市深耕四大特色稳健前行，同时随着商场、长租和物管的多元业务的换挡加速，经常性收入也将相应得到快速提升。因此看好公司的稳健成长，维持龙湖“买入”评级。