SOHO恐暴雷，拖欠近20亿税款未缴！潘石屹差点就能彻底“跑路”了

提起SOHO中国你最先想到的是什么？是创始人潘石屹还是坐落于北京、上海的高端写字楼？随着时间的推移这两者未来可能都将与SOHO中国无关，前者是因为从2014年开始SOHO中国便在不断变卖写字楼，后者是由于潘石屹一直在想尽办法脱手各类国内资产。

净利润大跌93%，拖欠近20亿税款未缴纳，SOHO暴雷了？

SOHO中国最近公布了2023年上半年的财报。

2023年1月至6月SOHO中国实现营业收入8.22亿元，同比下降8.32%；归属于母公司净利润只有1361万元，同比下滑92.86%。

1361万元的盈利对于一家拥有多个高端写字楼项目的上市公司而言几乎可以忽略，在SOHO中国最辉煌的2012年公司一年就赚了105.8亿元，如今连当年的零头都达不到。

导致SOHO中国利润水平大幅下降的原因与楼市萧条有关，尤其是高端办公楼，当下的空置率极高使得SOHO中国的营业收入在最近几年中均处于较低水平。与此同时，房价下降导致持有的写字楼价值下跌，拖累了SOHO中国的利润。

今年前六个月投资物业价值变动让SOHO中国损失了4899.7万元，去年同期则是盈利1938万元，一进一出将近7000万元。

比净利润大幅下滑更令人担忧的是SOHO中国在财报中提到的拖欠税款以及由此可能产生的交叉违约。

具体来说，SOHO中国旗下的一家子公司未能支付19.86亿元的土地增值税和相关滞纳金，这笔税款原本应该在2022年9月1日之前支付。连欠国家的税费都敢拖着不缴纳，足见SOHO中国目前的现金流状况有多差。

雪上加霜的是拖欠税费致使SOHO中国的另外一笔借款面临交叉违约，该笔款项的本金为42.32亿元，一部分本金原本要到2024年6月30日之后才会到期，但由于税款未及时缴纳可能被要求立即偿还。

截至2023年6月30日SOHO中国账上可以动用的现金仅为6.27亿元，不到欠缴税费的三分之一；一旦借款人要求提前还款，那么SOHO中国面临的资金压力恐怕会更大。

为了不暴雷，SOHO中国只能一边与金融机构协商希望对方不要立马收回借款，另一方面则是继续出售资产筹钱缴纳土地增值税，只是当下的房地产市场萧条，连住宅都卖不出去，承租率持续下滑的高端写字楼哪那么容易出售呢？即使有人买给出的报价恐怕也得“打骨折”了。

9年前开始套现，卖掉国内资产布局海外资产

SOHO中国有过雄心壮志，年营业收入在2010年达到过182亿元的高峰，2012年8月宣布从“开发销售”向“开发持有”模式转型，也就是不再开发新房子卖、而是纯靠经营写字楼收取租金盈利，转型当年SOHO中国的净利润创下历史纪录。

好景不长，SOHO的经营业绩逐年下滑，2020年全年归母净利润仅有5.3亿元，2021年更是亏损了1.3亿元。

也许是潘石屹认为中国的商业地产将走下坡路（还真是如此），2014年起SOHO中国频繁出售旗下的写字楼。公开资料显示，2014年2月以52.3亿元向金融街控股出售位于上海的两处写字楼，随后又卖掉了包括SOHO世纪广场、虹口SOHO、凌空SOHO在内的多个项目。过去几年里SOHO中国通过出售资产合计套现约293.41亿元；期间，未开发任何新项目。

另外一方面，潘石屹夫妇积极在海外布局，2011年花7亿美元买下曼哈顿广场旁的一幢大楼，2012年耗资6亿美元收购曼哈顿公园大道49%的股权，之后是通用汽车大厦40%的股份，夫妇俩曾在不到一个月的时间里注册了7家境外公司。

近年来经常有人在国外遇见潘石屹，餐厅、体育比赛场馆等均有潘石屹的身影，精明的老潘不动声色地将大量资产转移至国外，关键没有违法违规，从法律上还不能指责什么。

靠股票分红积攒大量现金，原本准备彻底抛售国内资产

对财经比较敏感的朋友可能会有疑问，SOHO中国变卖资产后获得的现金是属于公司的，潘石屹作为股东在没有卖掉SOHO中国股票的情况下如何套现呢？别忘记潘石屹是公司的控股股东，靠自己就能决定分红决策。

SOHO中国在香港上市，潘石屹家族通过设立在海外的家族信托基金持有33.24亿股，持股比例超过公司总股份的60%，30多亿股股票是获得高额现金分红的基础。

我们从SOHO中国开始变卖资产的2014年开始算起，至今一共分红了9次，每股累计分红2.438元，33.24亿股分得了超过81亿元人民币的现金。前文说过潘石屹家族是用海外信托基金持有SOHO中国股份的，所以这些钱自始至终留在了国外，不需要受到外汇管制，老潘可以随时随地把钱转到全球各国银行，使用起来不受任何限制。

除了现金分红外潘石屹原本打算在2021年彻底“告别”中国市场。

当年6月SOHO中国公告准备进行私有化，收购方为美国黑石集团，后者最多出资236.58亿港元收购SOHO中国91%的股份，其中，从潘石屹家族那收购的股份比例是54.94%。收购完成后潘石屹夫妇持有的SOHO中国股份只剩下9%，同时将一次性套现142.81亿港元，套现平台依然是设立在海外的信托基金。

换言之，交易完成后SOHO中国将成为一家外资控股（持股比例为91%）公司，国内诸多甲级写字楼的产权归黑石集团所有，潘石屹家族则在国内几乎不再拥有任何资产。当然，收购最终未能成行，主要原因应该是这笔私有化收购没有获得我国反垄断机构的批准。

如果2021年潘石屹卖掉了SOHO中国绝大部分的股权，那么当下公司可能发生的现金流危机甚至暴雷都将同身在海外整日逍遥快活的老潘夫妇没有关系。回过头来看那时彻底“跑路”确实是最划算的，而当下即便有人愿意接盘SOHO中国也给不了多少钱。

根据SOHO中国最新股价计算的总市值只有52.52亿港元，54.94%股份对应的价值不到30亿港元，2021年可是准备作价142.8亿港元卖了的。此外，债务暴雷风险恐怕会让SOHO中国的股价及内在价值进一步下滑，叠加国内商业地产市场没有丝毫回暖迹象的因素，没准连接盘侠都找不到。

当然，前些年拿到大量分红的老潘再怎么算也不会亏，更何况2021年以来美国房价涨了不少，潘石屹的美国资产价值跟着上涨，对冲了持有的SOHO中国股价下降带来的浮亏。我们替其不妨做最坏的打算，假设SOHO中国真因资不抵债（目前来看还不至于）被破产清算了，潘石屹用不着从转移至海外的资产中拿出一分钱纾困公司，欠的税款和贷款也与他没有任何关系。不得不说富豪们的风险隔离玩得是真溜。

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