暴跌182亿！潘石屹的资本局，隐入“尘烟”

商海沉浮多年，潘石屹似乎有些厌倦了。‘

在经过这几年的出售未果之后，他选择将自己隐入“尘烟”。

现在“潘石屹”这个名字被外界提起的次数越来越少，SOHO中国作为地产公司被外界关注的也越来越少。

潘石屹夫妇这一“退”，似乎也将SOHO中国从台前拉到了幕后。

作为地产公司而言，如果站在2019年之前的视角，SOHO中国表现并不算出色，只能说经营还算稳健。如果以这两年的视角来看，SOHO中国则“因祸得福”，躲过了各种危机。

站在当下，潘石屹的处境无疑是地产圈最舒服的一批，SOHO中国作为一家纯收租的地产公司，尽管这两年也相对比较艰难，但是总体可控。更为重要是作为控股股东，潘石屹似乎有意和公司保持一定的“距离”，以减少相关的关联。

8月18日，SOHO中国发布了2023年中期业绩公告，财报显示，截止6月30日，SOHO中国的营业收入约8.215亿元，2022年同期为8.96亿元；上半年毛利为6.78亿元，2022年同期为7.42亿元；公司经营利润约4.9亿元，同比下降约32.99%；净利润约1470万元，同比减少约92.4%；归属于母公司股东净利润人民币1361.3万元，同比下降92.86%；毛利率为83%……

财报还显示，今年上半年，SOHO中国的租金收入约8.19亿元，投资物业平均出租率已企稳并恢复至约79%。

值得注意的是，在这份公告当中，SOHO中国表示集团可能出现交叉违约。原因是，旗下的子公司北京望京搜候房地产有限公司未支付19.86亿元的土地增值税和相关滞纳金。

至于未来如何缴纳土地增值税和相关滞纳金，SOHO中国给出的方案是：

继续处置若干商业物业。

萌生退意

有人曾说过说，一家公司的“性格”就是创始人的性格。

而“谨小慎微”就是潘石屹的标签。

2010年，SOHO中国迎来了最意气风发的时刻，银河SOHO一年146亿的销售额，摘下了全国单体项目的销售冠军。

而这一年，SOHO中国也喊出了“五年之内超越万科”的口号。

也是这一年，潘石屹开始以网红大V的身份走向台前，出书、做慈善、采访、拍电影。那些看似“不务正业”的背后，则是公司实力的最佳体现。

但令潘石屹没想到的是，挫折来的如此之快。在经历了一次商业风波之后，潘石屹给SOHO中国踩下刹车。

2012年，潘石屹决定将公司从销售转向“自持物业”模式，这就意味着SOHO告别了地产的扩张时代。

一位潘石屹身边的人曾这样评价过他，“潘石屹这个人整体还是居安思危，虽然有钱，做事还是比较谨慎，这可能跟他吃过苦有关。他吃的那个苦可大了，一般人都没有经历过。吃过苦的人不一样，不像那些人有了钱，拿去赌输十个亿无所谓。他是口袋里有现金，心里就踏实。”

在做“包租公”的日子里，潘石屹曾不止一次的算过账，他向媒体表示，“ SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%。”

也可能是这时起，潘石屹就萌生了退意。

所以从2014年开始，潘石屹就走上了卖资产之路。

此后七八年间，潘石屹一路“卖卖卖”，且再未拿过任何地块。据不完全统计，自2014年开始，潘石屹陆续通过各种出售套现了约300亿元，而这些资金大多以分红的形式分给了自己。

因此，坊间开始流传潘石屹“跑路”的传闻。直至2021年潘石屹决定整体出售SOHO中国，他的声望直线跌入“谷底”，“别让潘石屹跑了”的声音也到了顶峰。

隐入“尘烟”

2021年8月6日，SOHO中国发布公告称，与黑石集团交易，获市场监管总局正式立案审查。

随后，这一笔近200亿元的交易正式告吹。

出售不成，SOHO中国的股价开始一路走低，而潘石屹似乎再也无心经营公司。据统计显示，如果从2021年6月高位至今，SOHO中国的股价已经跌去了70%，市值蒸发超过了196亿港元（约合182亿元），市值仅剩52亿港元。

2022年9月7日，SOHO中国发布公告称，潘石屹辞去本公司董事会主席、提名委员会主席和ESG委员会主席的职务，以专注于支持艺术和慈善事业；潘张欣辞去本公司CEO职务，以专注于支持艺术和慈善事业。

但是，潘石屹以及张欣仍然是公司的董事会成员。

此后，徐晋被推向了台前，成为SOHO中国执行董事和联席CEO。

值得注意的是，进入2023年之后，潘石屹的“退出”速度仍在加快。

今年以来，潘石屹已接连卸任天津布莱吉投资管理咨询有限公司、北京野力房地产开发有限公司、北京千禧房地产开发有限公司等多家公司职务，而这些公司均由徐晋接任。

根据公开资料不完全统计显示，2023年以来，潘石屹卸任企业职务达14次，涉及8家企业。

但是，股权结构上，潘石屹仍为公司的实际控制人。有知情人士表示，卸任这些公司职务，一是方便潘石屹低调退出，二是并不影响他的实控人地位。

根据SOHO中国的财报显示，截止6月30日，SOHO中国的现金及现金等价物约6.27亿元，银行贷款及其他贷款约160.46亿元，总负债约315.19亿元，总资产约689.2亿元。

同时，SOHO中国在财报中也提到了，土地增值税的滞纳导致集团于2023年6月30日合计人民币42.32亿元的银行借款本金有可能出现交叉违约。

但是相应的，其也给出了解决办法。

SOHO中国称，公司已持续与当地税务机关就尚未偿付的土地增值税和相关滞纳金开展沟通，并就具体偿付计划达成一致，将继续处置若干商业物业，用以偿付部分土地增值税。

如今，潘石屹已退出了集团管理，也已经和SOHO中国做了“隔离”，至于SOHO中国未来，出售可能还会持续。

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欠缴19.86亿元！SOHO中国预警

8月18日，SOHO中国发布2023年度中期业绩公告。在公告中，SOHO中国表示集团可能出现交叉违约。

公告称，SOHO中国的一家子公司北京望京搜候房地产有限公司（简称“北京望京公司”）于2022年8月收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税人民币17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

SOHO中国在公告中表示，于2023年6月30日，已支付土地增值税人民币3060万元，尚有人民币19.86亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。

SOHO中国在公告中称，土地增值税的滞纳导致集团于2023年6月30日合计人民币42.32亿元的银行借款本金有可能出现交叉违约。交叉违约借款本金为人民币42.32亿元，利息为人民币1057.6万元，其中包括根据原合同约定的还款日在2024年6月30日之后到期的借款，由于可能会被各自的借款人要求立即偿还，因此于2023年6月30日将其重分类为流动负债。

此外，SOHO中国还在公告中提示，根据税收征收管理法，当地税务机关可能采取其他强制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍卖或变卖相关物业，以及就滞纳土地增值税处以不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

SOHO中国称，集团已持续与当地税务机关就尚未偿付的土地增值税和相关滞纳金开展沟通，并就具体偿付计划达成一致，将继续处置若干商业物业，用以偿付部分土地增值税。在相关政府机构和税务机构的支持与配合下，自2022年9月1日至中期简明综合财务资料批准之日，已完成25套商业物业的销售，截至2023年6月30日已偿付土地增值税人民币3060万元，并在2023年6月30日之后至中期简明综合财务数据批准之日进一步偿付人民币700万元。

截至6月30日，SOHO中国的现金及现金等价物约6.27亿元，银行贷款及其他贷款约160.46亿元，总负债约315.19亿元，总资产约689.2亿元。

截至2023年6月30日止6个月，SOHO中国与主要现有借款的贷款人签署了补充协议，修改还款计划，涉及借款金额共计72.7亿元，其中包括集团于2022年12月未按期偿付的借款5968.2万元。同时，于2023年6月30日，SOHO中国的银行借款及其他借款共计160.47亿元。上述借款以集团持有的账面价值为539.92亿元的投资物业作为抵押。

此外，SOHO集团已与并将持续与包括现有存在交叉违约的银行借款的贷款人在内的若干金融机构积极沟通，协商本集团现有借款的重组。2023年6月30日之后，集团已与一家银行签署补充协议，延长本金金额为人民币3.59亿元的银行借款的偿付期限。

公告显示，截至6月30日，SOHO中国的营业收入约8.215亿元，2022年同期为8.96亿元；上半年毛利为6.78亿元，2022年同期为7.42亿元；公司经营利润约4.9亿元，同比下降约32.99%；净利润约1470万元，同比减少约92.4%；归属于母公司股东净利润人民币1361.3万元，同比下降92.86%；毛利率为83%，来自经营活动的归母净利润约为2.07亿元，公司的净资产负债率约为42%，平均借贷成本约为4.7%。

今年上半年，SOHO中国的租金收入约8.19亿元，投资物业平均出租率已企稳并恢复至约79%。

在展望2023年下半年时，SOHO中国称，2023年下半年机遇与挑战并存，集团将继续贯彻稳健的经营策略，加大力度与措施，提升集团整体物业出租率和经营性现金流稳定，为迎接外部困难与挑战提供更大的支持与保障。“我们相信，长期来看中国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。京沪两地写字楼市场长期稳健性和资产稀缺性对投资者的吸引力不减。随着政府各项促进经济发展政策措施的出台，市场活跃度将逐步回升，为下半年写字楼市场重振奠定基础。”