楼市调控的最后防线撕开了一道口子

四大一线城市的住建部门，这周末至少加班了三个：

在中央政治局会议定调“要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政”；住建部长又首提“认房不认贷”后。

北京、广州、深圳的住建部门即刻回复“收到”——在周六日时接连表态：因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

只有上海，一直到了今天傍晚，才发文回应：领会精神，研究部署。

四个一线城市，聚齐了。

一直严格执行“五限”、“四限”政策的一线城市口风突变。

楼市调控的最后防线，即将打开？

官方首提“认房不认贷” 一线偏远区域或先试行

27日晚11点多，住建部释放积极信号，发文提到，近日住房城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会，表示：

“要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。”

这是继24日中央政治局会议喊话之后，对于政策调整的具体方向与内容，住建部最新的表态。

也是近一年楼市政策调整以来，官方首提“认房不认贷”。

所谓“认房又认贷”，指的是：如果名下有房，再买房就算二套；特别是如果名下曾经有过贷款（全国范围内），无论现在贷款是否还清，再进行买房都会认定为二套。

即“认本地的房，认全国的贷”。

目前“认房又认贷”的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都等特大型城市和大型城市。这几个城市的“认房又认贷”基本就是全国房地产调控的最后一道防线。

对于很多真实改善购房者来说，卖一套房再买就算二套房，着实误伤“刚性改善需求”。

以北京为例，按照当前“认房又认贷”政策，很多购房者在改善换房过程中，二套房首付比例最低60%（普宅），最高达80%（非普宅）。严重限制了需要换房改善的房群体。

若是优化该政策，换第二套房首付比例最低将至35%。

但复旦大学经济学院院长张军在28日接受媒体采访时表示，热门城市落地“认房不认贷”还是有困难，“在一线城市很难做到，可能只有部分二线城市和三四线城市能做到”。

不过，也有观点提出，“认房不认贷”在一线城市预计不会全面实施，比较有可能会率先在例如北京的房山，上海的临港等偏远区域试点。

而试点方向，猜测是在其他城市有房但当地无房户，首付可较二套房标准降低。

京沪刚改另一争议 调整普宅认定标准

另一个影响首付比例高低的关键，是普宅认定标准。

当前北京、上海执行的是2014年出台的普宅、非普宅标准。

北京的普通住宅标准：

• 五环内为单价39600元/㎡、总价468万元/套；
• 五环到六环为单价31680元/㎡、总价374万元/套；
• 六环外为单价23760元/㎡，总价281万元/套。

上海的普宅认定标准。

• 五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
• 单套建筑面积在140㎡以下；
• 实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于每套450万元，内环线与外环线之间的低于每套310万元，外环线以外的低于每套230万元。

按照这样的标准，北京目前市面上90%的商品房都是非普通住宅。

上海也一样——根据机构数据，2023年上半年上海内环内、内外环之间、外环外新建商品住宅成交套总价均值分别达1509万元、1218万元、518万元，均明显高于普宅标准线。

由于普通住宅和非普通住宅首付比例标准不同，给改善需求带来的最直接影响就是购房成本增加了，除了首付款外，还包括契税、印花税、土地增值税等税费增加。同样限制了刚需和需要换房改善的购房群体。

但中指研究院市场研究总监陈文静认为，如果普通住宅标准调整力度较大的话，可能引起房价波动，尤其是核心区域住房价格或出现上涨。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，如果将北京、上海的普通住宅认定标准调高的话，会向市场传达出刺激楼市的信号。建议“可以借鉴深圳2019年时的调整——直接废除总价，或者只看总价”。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱建议：政策调整的方向是放宽对普通住宅的认定，让更多的购房群体享受普通住宅的税收优惠。

即倪虹部长会上提到的：改善性住房换购税费减免。

降首付降利率 决策执行权在金融端

“对于会上同时提到的，比较受关注的“降低购买首套住房首付比例和贷款利率”，平安证券房地产首席分析师杨侃认为，目前大部分非限购城市首套房最低首付比例已经按照20%执行，但对于核心一二线城市，首套房最低首付比例大多仍不低于30%。

本次住建部提出降低购买首套房首付比例，超出市场预期，有利于降低购房者置业成本，若后续落地执行，将更加利好总价高、购房门槛高的核心城市。”

同时会议强调进一步降低首套贷款利率，根据贝壳的统计，7月百城首套房贷利率平均为3.9%，其中一线、二线、三四线城市首套房贷款利率分别为4.5%、3.88%和3.88%，房贷利率相对更高的一线城市或更加受益。

不过，有一点需要冷静思考的是，降首付与房贷利率的权力和放松限贷的权力，主要都在央行与金融总局。

再细到具体执行上，各商业银行也有自己的决定权。

早在7月14日时，央行货币政策司司长邹澜就曾公开表示过：“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究。”

他还特别提到了“存量房贷利率调整”：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

但经过半个月的发酵，网传消息很多、落地零星。

工商银行曾传出存量房贷下调通知：只要客户在两年内没有拖欠还款等不良记录，均可申请最新放款利率。

但地产壹线咨询了重庆、广州等地工行员工最新情况，他们表示，目前没有接到总行开展这一业务通知。

农业银行也被传“已经自动调整存量房贷利率”，但不到一天已经被辟谣：只是正常的利率调整。

南方+通过对广东地区主流银行走访，部分银行表示已就存量房利率调整开展调研和需求收集，截至目前，关于该利率调整，尚未有城市或者银行有正式的文件落地。

北京的招商银行也表示，没有收到存量房利率调整的政策。

只有兴业银行，有一些“擦边”试点动作。

市场消息显示，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。

地产壹线从该支行了解到，利率优惠券确实在试点执行，后续会不会铺开要等总行决定，最新进展变动可以关注官方平台。

但也有媒体报道称，上述措施只针对该行提前还款的存量客户，且同时是VIP理财客户；并且，该政策在央行表态支持存量房贷利率下调之前就早已经存在，初衷是为了应对客户提前还贷的压力，并没有推广开来，和此次的存量房贷利率下调并没有直接关系。

口号很多，至于哪个一线城市会最早调研出方案，再给决策员们一点时间吧。