上海楼市政策优化等风来，二手房交易量大增，开发商等待救援

本文来源：时代财经 作者：钟黛

二三线城市购房政策层层优化，一线城市也在等待之中。据经济观察网报道，今年8月，一场关于一线城市房地产政策如何调整优化的会议即将召开。在政策工具箱中，“认房不认贷”被认为可以有效释放改善性、甚至是投资性购房需求，受到各方关注。

准备在上海市置业的黄先生，近期被楼盘销售人员“催单”，“有钱不要炒股票了，做好‘认房不认贷’落地的准备，随时准备购房。”

一名常驻某一线城市的房企管理人士表示，自7月底开始，就被该市某行政区的房地产主管部门告知，“近几天要出台‘认房不认贷’”，但一直未落地。

目前，在四大一线城市，即使卖掉了原有住房，只要在全国内范围内有过购房贷款记录，再在一线城市购房，贷款时都会被银行认定为第二套房，需支付较高比例的首付。而如若推行“认房不认贷”，只要购房家庭名下无房，不管是否有住房贷款记录，购房时均可享受首套房的首付比例。

目前，上海二套房的首付比例达70%（普通住宅最低50%），假设改为“认房不认贷”，首付比例可降至35%。在北京，二套房的首付比达80%（普通住宅最低60%），假设改为“认房不认贷”的话，首付比例可降至40%（普通住宅最低35%）。

“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、个人住房贷款‘认房不认贷’等政策措施。”住房和城乡建设部于7月29日提出。但在“因城施策”的大背景下，政策细则还需根据各城实际情况出发。

河南省郑州市已打响“认房不认贷”第一枪。对于上海等一线城市而言，购房需求相对旺盛，如何通过优化政策来释放需求，同时又维护房价平稳发展？这或是政策制定者当下正在考量的问题。

释放两类需求

虽然工作在上海并在上海交了12年社保，但是黄先生选择将首套房买在南京。随着年纪渐长，黄先生才开始思量在上海置业的可能性，“毕竟上海的教育和医疗资源更好”。

春节后，黄先生开始陆陆续续关注上海的一些新盘。横亘在他面前最大的问题是，由于已经在南京背过房贷，再在上海买房需要支付七成首付，而“认房不认贷”可缓解其首付压力。

“上海‘认房不认贷’如若落地，或在短期内有效释放之前积蓄的购房需求。”惠誉评级中国企业研究联席董事张顺成对时代财经表示。

他分析称，可释放的需求主要来自于两类购房者。首先，是那些希望通过“先卖后买”来置换，但因为原先有贷款记录而需要支付70%首付的购房者。此外，还有那些在上海有购房资格，但因为曾经在上海以外的城市贷款买房而无法适用首套房30%首付比例的购房者。

住建部发声之后，7月底，上海市住建委、房管局表态：“大力支持刚性和改善性住房需求，促进上海房地产市场平稳健康发展”。虽然具体政策尚未落地，但市场信心已有所提振。

“7月最后一周，上海二手房带看量和成交量出现比较明显的增长，周成交套数环比增长近20%。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾告诉时代财经，月末成交量增加，原因一是通常月底成交量会存在集中释放的情况，此外，一些购房者预期后续政策会出现放松，考虑到自己的议价能力可能会受到影响，选择落袋为安。

“打新必然火爆”

亦有不少房企人士期待“认房不认贷”落地。今年来，楼市复苏不及预期。“认房不认贷”可有效提振新房去化，改善房企流动性。

“我们公司已经获得了较多的融资端支持，现在最大的问题是房子卖不出去。后续除非一线城市的购房政策有所放松，带动一波购买力，否则销售情况很难有明显改善。”一位总部位于上海的民营房企的内部人士曾对时代财经表示。

“自今年二季度以来，上海的二手住宅成交面积持续下降，同时，新建商品住宅成交在6月的季节性上涨幅度明显弱于往年，表明在全国住宅销售持续下行的大背景下，一线城市或无法独善其身。”张顺成对时代财经表示。

一名房企驻沪营销人士对时代财经表示，从日常监测和同行交流来看，自5月起，上海远郊市场新盘来访及认购量明显下滑。尤其是，上海二手房量价下滑，一些置换客户手中原有的房子卖不出去，制约了他们进入新房市场。

“‘认房不认贷’主要是为了救开发商。在这一政策下，打新必然火爆。”有房企管理人士趋于乐观。

张顺成认为，上海推行“认房不认贷”最大的动力之一为，缓解近期的市场下行压力，此外，作为风向标的一线城市如果能够企稳，也可以在一定程度上提升整体市场信心。

贝壳研究院分析称，“认房不认贷”有助于新房市场销售改善，房企回款加快，拿地投资信心提高，土地市场修复，最终实现房地产市场和行业的良性循环。

政策落地有难度

尽管千呼万唤，上海楼市新政依然“犹抱琵琶半遮面”。张顺成分析称，上海推行“认房不认贷”有两大方面的难度。

他表示，首先，先前累积的购房需求迅速释放，或导致房价在短期内较快上涨，并引发投机性购房行为。此外，周边城市可能会出现抛售当地房产、选择在沪置业的情况，从而给当地房地产市场带来负面影响。

前述房企管理人士也认为：“现在一线城市还是存在着投资性购房需求的。‘认房不认贷’的话，会刺激炒房。有钱的人会借年轻人的资格来买房，再卖出去。被借名额的一方，还不影响自身以后的购房资格。而在目前，被借名额的一方，会影响自身以后的购房资格，所以资金方很难借到名额炒房。”。

张顺成分析称，具体而言，上海如果落地“认房不认贷”，对周边城市的房价影响有两面性。一方面可以适度提升当地购房者的信心。另一方面，如前文所述，或吸收周边城市的购买力，从而给当地房价造成一些压力。

部分研究人士及房企人士认为，上海不太可能全面推行“认房不认贷”，可能会有更为精细化的调整。

“上海的情况是比较复杂的，需要做比较科学的测算，比如政策做到哪一个程度，政策的受益面有多少，可能会带来怎样的交易量，对市场有多少推动。“上海中原地产市场分析师卢文曦推测称。

他表示：“上海政策工具箱里边的工具还是蛮多的。比如，限购还有优化的空间。外围区域，尤其是五大新城，都有宏大的建设目标，需要较大的人口导入。不排除在这些地方推出差异化住房政策。从限贷方面来看，除了‘认房不认贷’，还可以调节贷款成数。”

克而瑞研究中心研究员李诗昀对时代财经表示，对于上海而言，放松人才落户、适当放松五大新城或远郊限购社保要求、降房贷利率加点、认房不认贷、优化调整普通住宅标准等手段，都有可能。