要化债也要交楼，「示范生」碧桂园怎么做？

「核心提示」
“遇到了自成立以来最大的困难”，碧桂园如何“千方百计开展自救”？

作者 | 周 可

编辑 | 子 睿

8月10日，碧桂园（02007.HK）发布了一份长达四页的公告，落款是现任碧桂园控股总裁莫斌。公告中，碧桂园提及了目前包括公司在内的，整个行业面临的艰难现状，并称公司虽然“遇到了自成立以来最大的困难”，但也正“千方百计开展自救”。

事实上，房企融资难的现状已经持续了三年之久，期间也有缓和，2022年5月被惠及的第一批三家房企中，就有“示范生”碧桂园的身影。

如今，境内外债券仍旧能如期兑付的民营房企屈指可数。碧桂园已坚持了近两年，尚未发生实质性债务市场违约，算是撑到最后的民营房企之一。

但比起摇头慨叹，人们或许更想知道，作为“示范生”的碧桂园，究竟要如何面对棘手的债务问题，还有那些仍在建设中的房子。

1、曙光到来以前

2021年上半年，全国楼市启动新一轮调整，市场持续低迷超过两年。

统计显示，2022年，百强房企权益销售额和权益销售面积同比分别下降42.9%和48.1%。2023年一季度，全国多城楼市只经历了短暂回暖。5月以来，市场萎缩程度超出业内预期，多数企业销售连续三个月环比下滑。

另据不完全统计，截至7月31日，港股、A股中已有超过70家地产企业发布了上半年业绩预告，其中约有44家预亏，占比超过六成。

市场持续低迷，身在其中的企业大多陷入无法有效供血的困境中，碧桂园也不例外。但基于房地产行业本身的重资产、高杠杆特性，给房企带来更严重影响的，还是境内外融资环境的持续恶化。

“公司一直在坚守，却难言曙光。”碧桂园一位内部人士称。2021年以来，国内房企接连违约，以旭辉、远洋为代表的示范性房企也曾遭遇风波。行业中债务和信任危机不断蔓延，原有的融资渠道悉数收窄甚至关闭。在财经人士看来，碧桂园现在面临阶段性的流动压力，并未大幅超出市场预期。

碧桂园方面表示，2020到2022年间，其有息债务的偿还大部分来自公司内部自有资金。到目前为止，碧桂园尚未发生实质性债务市场违约。近期，公司仍完成了“21腾越建筑MTN002”“21腾越建筑MTN003”“20碧地02”及“19碧地02”等债券的兑付，合计兑付本息规模58.9亿元。

面对如今的流动性困难，碧桂园方面表示，将与债权人保持沟通，采取各种债务管理措施，以保障本公司的长远发展。

此外，公司也将全力保障现金流安全，加快销售回款和应收债权回收，积极拓展融资，努力盘活大宗及难去化商业类沉淀资产；最大限度削减支出，加强费用管控，精简组织架构，高管带头降薪，严控销管费用。数据显示，2017到2022年间，其销管费用已经连续6年下降。

碧桂园方面对《豹变》表示，公司已成立由董事会主席杨惠妍任组长的专项工作小组，努力渡过难关。另据碧桂园方面统计，公司上市至今，杨惠妍及其家属已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持公司折合约386亿港元，且从未减持股票，其中向公司提供的无息无抵押借款累计折合约66亿港元。

2、艰难保交付

刚刚过去的7月，楼市更是遭遇进一步的“低温寒潮”。克而瑞数据显示，今年7月重点30城新房成交面积为1104万平方米，创5年来同期新低，无论民营房企，还是央国企普遍销量大幅下滑。

环境大势之下，碧桂园集团总裁莫斌曾在月度会上强调：“区域总裁一定要把按时交付、完美交付，当成自己的首要任务。”碧桂园的大部分楼盘位于三四线及以下城市，企业的发展一直与城镇化和居民居住条件的改善互为支撑。

2022年，碧桂园连同其合营企业和联营公司累计交付近70万套房屋，交付量为行业第一。2023年，碧桂园预计全年总交付70万套房屋。上半年，碧桂园共交付房屋27.8万套，累计交付面积3438万平方米，依旧排在行业首位。

碧桂园方面表示，公司将通过落实主体责任、专款专用、严格管理预售监控资金等方式，切实保障全国范围内项目的运转，并完成保交楼任务。有接近碧桂园人士表示，碧桂园保交付应该不会有太大问题，目前其监管账户上的资金基本能覆盖这些项目完工。

一个容易被忽略的事实是，房地产的回款模式是长周期的闭环，不但强烈依赖融资资金的参与，销售回款的运转速度也相当快。而市场下行的背景下，三四线及以下的城市销售更难。在这样的客观条件下，碧桂园能做到行业内第一的交付量，其实并不容易。

在面向投资者的港股公告中，碧桂园也在反思，其未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三、四线及更低线城市投资比例过大。今年3月，杨惠妍和莫斌都曾在2022年业绩会上表示，未来碧桂园希望在三到五年内，努力把一、二线城市的货值提升至与三、四线城市对半开。

不过，对于碧桂园来说，此刻更重要的是市场信心的重建。

多数分析人士认为，碧桂园为示范性房企之一，拥有较好基本面，净资产足以覆盖现有债务。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，碧桂园没有搞非理性的多元化经营，没有搞资本运作。其建议，基于碧桂园在一二线城市城乡外围和结合部，三四五线城市项目布局多的现实，可以通过城乡融合发展、产城融合、乡村振兴以及保租房、租购并举等方式，推动碧桂园货值去化，稳定资产价格、稳定预期。