城中村改造：住房租赁企业的“1+X”创新实践 ◀新鲜事

引 言

2023年7月21日，会议审议并通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。该意见针对特定城市内的城中村，提出一系列具有前瞻性的方针和切实可行的要求，引起了业内外人士的广泛关注。

实践证明，城中村改造不仅可以通过物理重塑完成城市的更新和升级，更有可能触发城区功能性质的全面变革，因此被称之为深度挖掘城市潜在价值的一场精准“外科手术”。而作为一项综合性的系统工程，必须得到各个行业全方位的支持。其中，住房租赁企业的作用尤显突出。它不仅能为城中村改造提供坚实的经济基础，还能确保工程平稳进行和后续的可持续发展，有助于改造后的城中村实现经济效益和社会效益的双重增长。

然而，住房租赁行业毕竟还属于新兴行业，它在我国的发展不过十余年历史。城中村的改造工程任重道远，为了达到我们的目标和未来愿景，就需要摸索一条“1+X”的路径去努力探索实践。这里的“1”代表稳定持续的商业模式，“X”则包括一系列开放灵活的理念，以及多方面的整合与创新。

“统租”模式下的可持续性发展

众所周知，城中村开展租赁住房改造的过程中，首要的挑战就是庞大的前期收储和改造投入。由于微薄的租金收益无法弥补巨额支出，往往会使资金平衡和周转举步为艰，因此，强大稳定的商业模式便成为决定成败的关键。

各地住房租赁企业通过对改造区域进行深入的研究分析，与当地政府、社区和其他利益相关方紧密合作，尝试采取不同策略，力求打造一个能满足居民需求的商业环境，取得了一定的经验。深圳安居的“微棠模式”就是一个杰出的例证。他们与国家开发银行等多家金融机构签署“定向金融支持协议”，成功地筹集到大规模的保障性住房资金，为整体项目源源不断地注入“金融活水”。

深圳龙华区元芬新村改造后的微棠楼栋 （照片来自网络)

显而易见，“微棠模式”的核心即在于创造一个强大的金融支持网络，通过集合多方资源和不懈的努力，共同推动项目的成功实施。这种跨部门的协同合作，既为城中村改造转化为保障性租赁住房开拓了新途径，又确保了住房供应的增加和价格的合理化。在实现“保本微利”目标的同时，给整个城市创造了一个更加稳定和可负担的住房环境，也为今后的可持续发展奠定了基础。

科技赋能

缔造数智化高能社区

所谓科技赋能，就是我们所说的“X”之一。它是指通过先进的科技手段来优化改造过程，进一步提升社区管理的效率，为居民提供优质的居住环境。譬如，杭州拱墅区瓜山未来社区就把目光聚焦在了数字化和智能化上。

杭州拱墅区瓜山未来社区 （照片来自网络)

首先，社区通过“数字驾驶舱”掌握了全面的数据信息，包括人员入住情况、社区结构和门禁等，运用数据分析帮助社区工作人员更加有效地进行管理。这种新颖实用的方式激发了更多人参与社区治理，进一步提升了社区服务质量。

其次，社区借助5G技术和FTTR（光纤入室）全光组网解决方案，实现了大带宽、高网速、低延迟的网络环境，以满足社区内创业人才的需求，打造年轻居民的宜居环境。正是：“家有梧桐树，引得凤凰来”。

与此同时，社区还在居民的健康生活和安全保障等诸多方面大胆创新，先后提供了5G健康小屋和5G+AR摄像头等服务，以及更多的智能家居产品体验。

从而改变了社区的面貌，使其从一个老旧的城中村成为一个充满现代科技色彩的“数智化”社区，化腐朽为神奇。

设计赋能

营造高坪效、人性化居住空间

设计赋能，是我们所说的另一个“X”。打造高坪效、人性化的居住空间，不仅是建筑和规划上的挑战，更是对租户需求的深入理解和响应。它在城中村的改造中，同样具有举足轻重的作用。

广州土华创业园轻社区和深圳西乡地铁站公寓，都是城中村小户型物业改造成为长租公寓的创新举措。他们通过一系列的嵌入、利用和扩容方法，有效地解决了居民的储物问题，同时增加了空间利用效率和投资回报，为小户型物业改造提供了可借鉴的经验。

何为嵌入式扩容法？说白了就是将储物空间嵌入家具内，以达到一物多用的目的。像沙发底部和床的下面皆可利用，可以有效地扩展小型空间的使用率。而因势利导扩容法则是巧妙利用一些隐形空间，如通过榻榻米的形式增强储物功能，飘窗处可以改造成休闲区。至于见缝插针扩容法更有意思，它在不规则的转角和畸零空间设计定制小柜，弱化了原物业的结构缺点，同时又美观实用。

深圳西乡地铁站公寓 (照片来自网络）

值得一提的是公寓的设计和改造。其产品投资成本低于市场18%，而开业后的平均房价提升了48%，收到了事半功倍的效果。

复合功能赋能

确保改造后的产业多元化

还有一个“X”，是由杭州瓜山未来社区创出的典型。它向人们展示了如何运用复合功能赋能的手段确保产业多元化，以满足不同人群的需求。具体来说，主要有以下几个方面：

✦ 多元化居住体验通过提供个性化的主题组团居住，如电竞、宠物、女神、国风、烘焙等，使社区能满足不同兴趣人群的个性化居住需求，并通过各种主题活动增进居民的社交互动。

✦ 综合商业设施社区商业占地超过40000㎡，包括260多个商铺，可满足居民的日常购物、美食、娱乐等需求。此外还计划开设日租酒店，以满足商务、出游、探亲等人士的短租需求。

✦ 联合办公空间占地超过10000㎡的朗诗空间提供多功能会议室、路演厅、睡眠舱、茶水间等共享区域，嫁接各类增值服务，吸引广告、设计、教育特别是新能源等企业进驻。

✦ 城市与乡村的融合在保留农居点的同时，使项目兼具城市魅力和乡村美丽，实现了城中村原有特色风貌与新功能、新文化之间的创新、升级、融合。

✦ 全方位生活配套整个社区涵盖了居住、商业、办公、教育、运动、停车等多种功能，构成了一个完整的生态系统，可容纳长居人口15000人以上。

结 语

城中村改造是一项复杂且富有挑战性的工程，涉及众多方面的整合和创新。作为一头连着民生、一头连着国家经济的住房租赁企业，在其中起到了关键作用。

我们认为，通过前一段“1+X”的实践，有效地解决了商业可持续性和居民适应性的问题，也促进了技术、设计和功能的多元化，可谓一举多得。在此期盼各地的住房租赁企业再接再厉，未来能有更多的“X”涌现。