国家部署！西安开启“城改2.0”时代：这些村子榜上有名！

中国城市化关键期，西安再次被委以重任。

7月21日，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。标志着，城中村改造的重要性再度提升。

会议指出，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。 要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

超大特大城市城改与2014年棚改的对比 1、土地性质不同： 城中村的土地性质为集体用地及宅基地，而棚户区大多为国有土地性质。 2、主导者不同： 城中村改造从本质上来说，一直是属于城市更新的一项内容，是以市场为主导的综合性开发：以政府引导、市场主导，企业实施，是市场化的。 棚户区的改造是以政府为主导，国企实施，是政策化的。 3、改造范围： 此次城中村改造针对的是21个超大特大城市，是长周期的投资，主要是面向集体所有权用地的住宅、工业厂房和商业配套，进行通盘的改造，与保障房及平急两用基础设施相结合。2014年的棚改是全国性的，覆盖大量三四线城市。 4、补偿方式： 2014年的棚改是货币化安置。城中村改造主要是面向超特大城市，有可能是房票安置制度，即以地换房或以房换房。 5、资金来源： 2014年棚改资金主要源于央行及国开行的棚改专属贷款，本轮城中村改造主要将来自于民间资本、主要是市场化运作的方式。

这意味着，此轮城中村改造不是开发商主导，而是由地方功能性国企主导；改造方向上，并非以商品住宅为主导，而是城中村改造与保障性住房建设结合；资金筹措上，鼓励和支持民间资本参与，社会资本将成为有生力量；推进力度上，更强调稳妥，成熟一个推进一个，这些都与前一轮棚户区改造有着明显差别。因此也被称为城改2.0版。

首先，本轮城中村改造实施的对象是“超大特大城市”。

根据，第七次人口普查数据显示，目前我国共有超大特大城市21个，其中包括7个超大城市、14个特大城市。

西安以常住人口1295.29万和城区人口928万的规模，位列特大城市第三位，又赶上了“城中村改造”这班车。

其次，本轮城中村改造以“中国房地产市场供需关系颠覆性改变”为背景。

这次会议特别指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

城中村是城市化快速推进过程中形成的特殊存在，在超大特大城市尤为突出。城中村改造，一方面是修复内需和消费潜力的必然选择；另一方面也是引导和释放内需的必然选择。

今年4月28日召开的中央政治局会议就提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。7月24日的会议再次指出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

西安城中村如何改？

摄影/孔广政

城中村改造与棚改、旧改均为城市更新的重要手段。其中，“城中村改造”的更新对象是在城市化进程中，逐渐被纳入城市管理体制或被城市包围形成的村落。

近日，国盛证券研究所及华泰证券研究所联合发布《城中村改造规模数据》中，披露西安涉及到改造面积约2350h㎡，总计35250亩，安置费用预估263亿元。

图：@同花顺数据可视化

2021年11月，西安等21城被确定为“国家第一批城市更新试点城市”。同年，公布了《西安市城市更新办法》，提出：城市更新应当采取“留改拆”并举，形成保留修缮、改造提升、拆除更新三个城市更新路径。

保留修缮：对历史文化建筑、优秀近现代建筑、工业遗产保护类建筑进行原址保护、原貌修缮，保持和延续其传统格局和历史风貌，实现历史文化保护和城市整体环境提升双赢。鼓励结合片区更新项目，探索保护保留建筑的保育、活化利用。

改造提升：对居住条件差、配套设施不全或者破损严重的旧住宅区等城市更新项目，采取完善基础配套设施、提升居住功能、改善景观环境、完善公共服务设施等方式实施更新。

拆除更新：对属于城市功能重点区域以及对消除严重安全隐患、完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的城市更新项目，采取拆除原有建筑物、按照新的规划和用地条件重新建设的方式实施更新。

不过，城中村改造是否可以顺利实施，关键取决于资金来源、居民意愿等。尤其是城中村改造一般资金投入大、盈利空间有限，是成功与否的难点。

8月2日，中国银行陕西省分行与西安市雁塔区人民政府签署《战略合作协议》，将积极稳步推进城中村改造。

8月5日，西安市长叶牛平会见国家开发银行陕西省分行党委书记、行长吴元作时双方表示，将积极运用好相关金融政策工具，不断深化在城中村改造、基础设施建设、产业转型升级、城乡融合发展等领域的务实合作。

以城市更新试点为契机，西安已初步构建了城市更新“1+N”政策体系，今后5年，将继续实施城市更新行动，加快城中村、老旧小区、背街小巷等改造，提升水电气暖、道路等基础设施水平，不断完善城市功能。

早在2021年，官方就已发文，实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁，因此“留改拆”并举，回迁安置采取“政府主导+国企实施+村民受益”的商业安置模式应该是主路径。

© 版權聲明Copyright statement

关注长安范儿，专注西安解读陕西，读懂中国！