广东
文/谢逸枫
震惊！目前中国最大民营房企碧桂园债务暴雷了！
8月8日的碧桂园旗下境内债集体下跌，19碧地03跌超31%、21碧地03”跌超24%、20碧地03”跌超21%，多只债券跌超10%。股票已连跌7个交易日，截至8月8日港股收盘，股价跌14.39%，报收1.13港元，当前总市值约312.3亿港元。
碧桂园债务暴雷早有信号，尽管副市长带队的工作组进驻碧桂园一事被辟谣。不可忽略的事实就是碧桂园真的扛不住，首次出现美元债暴雷，利息违约。同时出现被催缴土地出让金，可谓是债务危机初现。
碧桂园债务暴雷、流动性危机事件，透露出四个信号。首先是房企债务危机恶化。其次是险情的房企没有因为政策利好扭转困局。再次是债务暴雷第一步，接着是供应链危机、逾期交房、停贷等风险来临。最后是时间换空间的打法。
2023年8月8日的碧桂园公告，尚未能支付应于8月7日支付的两笔美元债利息。简单讲就是债务暴雷，违约了。同日，佛山市自然资源局催促碧桂园的两家子公司缴纳土地出让金，说明碧桂园阶段性流动性危机已经开始。
7月31日的碧桂园业绩报告发出业绩预亏，预期截至2023年6月30日止半年度可能录得未经审核净亏损。预计净亏损主要是由于房地产行业销售下行的影响，导致房地产业务结转毛利率下降，物业项目减值增加。以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。
针对“碧桂园两笔美元债票息未付”一事，笔者认为，碧桂园作为中国最大的民营房企，都出现美元债暴雷的票息违约，意味着民营房企面临着前所未有的的压力、困难，其程度超过2008年、2011年、2014年三轮房地产下行周期。
自2021年房企债务暴雷以来，2023年延续债务暴雷趋势，已经达到70家房企。其中上市房企成为主要集中灾难区，可谓是破产的破产、重组的重组、退市的退市、卖资产的卖资产、债务违约的违约。
碧桂园出现阶段性流动性压力，最根本的原因是楼盘销售回款缓慢，现有资金无法全面覆盖土地资金端、债务端、经营端的需要，而融资渠道没有完全打开，房地产市场、销售端没有完复苏的前提条件下，利息是无奈之举。
之前三支利箭利好政策，碧桂园的受益比其他民营房企相对大。如果真的是如银行合作意向贷款金额投放给碧桂园，不会出现美元债票息延期支付。因此，对于碧桂园庞大的债务、资金需求量来说，三支利箭利好政策，简直是杯水车薪。
笔者建议碧桂园及时调整，布局端，重新城市布局，清理城市亏损的项目及资产转为现金。投资端，压缩投资规模，减少拿地开支。业务端，集中资金干主业，减少多元化的投资。经营端，开源节流。
销售端，全面对在售楼盘的销售价格调整，最快的速度实现销售回款。融资端，拓开现有的融资渠道，信托、基金、保险、银行等上市资本市场。债务端，债务重组，债务展期，新债换旧债等，引进国企或央企入股。
笔者再次强烈的呼吁国家及时出手化解房企债务危机，暂时停止三条红线、房地产贷款集中值。再次呼吁银行、地方尽快落实金融16条措施的延期、住建部的四项救市政策，为民营房企的健康、循环发展提供强有力支撑，化解危机。
靠房企资产出清的自救模式、资产公司模式、债转股模式、重组展期模式，一定程度上已山穷水尽了，自2021年以来到现在，效果不好。没有国家的政策全面支撑，走向退市、破产的结局是时间问题。
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