酝酿大半年，海珠终于端上111亿最贵硬菜！

去年12月至今，中心区的海珠一直保持宅地0出让，不过这一切，很快就要在9月份被打破了！

继上周东方红印刷厂地块之后，今天上涌果树公园北侧地块（下称“上涌地块”）也正式挂网，起拍总价超111亿全区最贵，没有一定实力的房企都没法插一脚。

从目前来看，在未来一个月，虽然出让地块数量不算多，但天河、海珠、番禺都拿出了压箱底靓地，热度注定不会低。

区府旁36万㎡双地铁TOD

其实早在今年年初地块在供地蓝皮书中亮相，到4月调整控规、5月纳入今年第二批拟出让宅地清单，到今天正式挂网，上涌地块的一举一动都被市场紧盯着。

没办法，谁叫它的地段那么好：新滘西路以北、广州大道南以西、逸景路以南，说白了就是海珠区府斜对面。

更亮眼的是，不仅地块本身是地铁11号线上涌公园站（在建）上盖，在地块西北侧300米左右还有逸景路站（在建），妥妥的双地铁TOD。

另外，地块南面隔新滘西路还有上涌果树公园（中山大学上涌湿地生态科学园），是放在整个海珠都很罕有的自然生态，是一个加分项。

更何况，这个地块现状就是以农林用地为主，比多数由旧厂房用地转化而来的项目，都更有生态优势。

根据出让条件，地块总用地面积约177193㎡，总建面约363744㎡。按起拍总价111.2151亿元计算，名义楼面地价30575元/㎡。

不过地块除了居住用地之外，还包含商业/商务设施、服务设施用途，连同地块内规划路网、河涌以及25347㎡政府性统筹用房等都须竞得人无偿配建，加上这部分成本后实际楼面价或在5万/㎡左右。

对了，出让地块用途和4月控规调整方案基本一致，但此次出让土地没有涉及控规中的中小学用地（18班小学+72班完全中学），可能后续会以划拨用地的方式直接引进学校。

外部不缺的是烟火气

从规划条件来看，住、商、学校等基本都可以在上涌地块内部解决，算是某种意义上的自成一体。但除此之外，地块以外的现成配套已经相当成熟。

华海双语学校（原华附海珠双语学校）、六中珠江中学、海珠万达、合生新天地等都在步行范围内，周边还有大型住宅小区逸景翠园，烟火气相当浓厚。

△周边部分配套

另外，地块内的上涌公园站（拟更名为上涌站）属于11号线（市区环线）的车站，目前土建进度已破90%，有可能会在明年通车。

届时去琶洲、天河公园、白鹅潭、广州东站、广州火车站都不用换乘，去周边的海珠湖、海珠湿地也只需1-2站车程。

△周边的海珠湿地

简单一句，未来生活在这里，消费、上学、出行都将会很方便。

多家企业围猎，摇号有望？

虽然，无论从起拍总价还是实际楼面地价看，上涌地块的用地成本都不低，但综合地块本身的区位、生态、配套等条件，还是有点香的。

因此也有消息传出，越秀、华润、保利、珠实、中海、金茂、中铁建、华侨城等多家房企正在摩拳擦掌，纷纷表示有意拿下上涌地块，不妨猜猜，最终会否摇号？

从实际近5万/㎡的起拍楼面价来看，对比周边在售的保利四季和颂（约9万/㎡）、保利湖光悦色（约9万/㎡），上涌项目还是有不小的盈利空间。

△保利湖光悦色

再加上，此次地块出让条件中还特别提到，鼓励住宅半开敞空间的半计容面积上限，由住宅套内建筑面积的15%提升至20%。

在落实高赠送新规条件下，开发商设计产品将有更大的可操作空间，推出实用率更高的户型，有望在市场中抢占更大的流量。