案说合同法 | 恶意变更房屋产权人不能阻却合同履行

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【裁判要旨】

在房屋买卖合同纠纷的审理过程中，既要考虑合同自由原则，更应重视合同的诚实信用原则。在考察房屋买卖合同履行可能性时，应从合同是否已经成立生效、合同的履行情况、当事人是否享有解除权以及合同目的能否实现等进行综合判断，尽可能维护交易的稳定性。

【法律关系图】

【关联法条】

《中华人民共和国合同法》T6：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

《中华人民共和国合同法》T8：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

《中华人民共和国合同法》T49：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

《中华人民共和国合同法》T107：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

【诉讼主体】

原告(反诉被告)：王某。

被告(反诉原告)：张某。

被告：毛某。

第三人：张某某。

【基本案情】

原告王某诉被告张某、第三人张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用简易程序审理。2017年5月11日，被告张某提起反诉，本院依法予以受理。2017年5月12日，原告王某申请追加被告张某的妻子毛某作为本案的共同被告。本院于2017年6月27日公开开庭对本诉和反诉进行合并审理。本案现已审理终结。

【原告王某请求】

1、确认王某与张某签订的《房地产居间合同》合法有效；2、判令张某、毛某办理上海市奉贤区南桥镇贝港北区【】房屋的产权过户手续，王某向张某、毛某支付购房款人民币74万元(以下币种同)；3、判令张某、毛某在产权变更后十五日内交付涉案房屋，王某再支付1万元购房款。事实和理由：2016年8月1日，王某与张某签订一份《房地产居间合同》，合同约定张某将其所有的坐落于上海市奉贤区南桥镇贝港北区【】的房屋转让给王某，转让价格为140万元，房屋建筑面积87.88平方米，合同签订之日，王某向张某预付购房定金5万元，该定金可抵作购房款，如王某中途悔约则不返还购房定金，如张某中途悔约则应双倍返还定金。合同对房款的支付约定如下：2016年8月10日付40万元、2016年9月30日付20万元、房屋过户时付14万元，另有60万元以贷款方式支付，房屋交付时支付尾款1万元；房屋买卖过户手续所需的税款和其他相关费用，按国家规定交纳。合同备注说明，转让时送车棚1个、空调1台、沙发1套、冰箱1台、洗衣机1台、立式空调1台、固定设施不动、卫生间不动、厨房间不动。合同签订后，王某按约支付了5万元购房定金、并于2016年8月10日支付了购房款40万元、2016年9月30日支付购房款20万元。后因张某不配合办理房屋过户和贷款手续，致使合同未能按约履行。2016年11月25日，在房产中介的协调下，王某与张某的父亲即本案第三人张某某签订了一份补充协议。补充协议约定，剩余75万元房款于2016年12月5日过户时支付74万元，剩余1万元交房时支付，交房日期定于2016年12月31日。2016年12月5日，王某至房产中介处准备支付购房款74万元，房产中介李某告知王某，张某明确不愿继续卖房，致使付款不能。王某认为，其与张某签订的《房地产居间合同》是双方真实的意思表示，合法有效，王某一直按约履行合同，张某拒绝配合办理贷款和过户已经构成违约，为维护自身合法权益，故涉讼。在王某提起诉讼后，张某假借协商拖延时间，在这期间通过变更房产登记信息，将其妻子毛某也登记为涉案房屋的产权人之一，试图以该方式阻止合同的履行，其违约行为不仅明显，而且十分恶劣。希望法庭，本着诚实信用原则，支持王某诉讼请求。

【被告张某辩称】

张某针对本诉辩称，王某的诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回，理由是：1、王某与张某签订的《房地产居间合同》是一个预约合同，是双方就房屋买卖达成的一个意向，双方未签订正式的网签房屋买卖合同，因此张某无需配合办理过户；2、张某的妻子毛某是涉案房屋的共有人之一，毛某不同意出卖房屋，所以房地产居间合同存在法律上履行不能；3、王某没有按合同约定支付购房款，至今张某仅收到购房定金5万元，王某存在根本违约行为；4、张某没有授权其父亲张某某收取购房款和签订补充协议，王某将购房款支付给张某某存在付款对象错误。

【被告毛某辩称】

毛某针对本诉书面辩称，不同意王某的过户请求，请求法院驳回王某的诉请。毛某与张某约定对涉案房屋享有一半产权，现已办理物权登记，依法享有所有权。张某与王某之间的房屋买卖合同与毛某无关，毛某不知道也不同意出售该房屋。毛某的物权应优于债权得到保护。

【被告张某某辩称】

张某某针对本诉书面述称，确实收到王某支付的60万元购房款，因为自己对涉案房屋有贡献，出于私心想拿回一部分钱养老，收房款和2016年11月25日与王某签订补充协议均没有经过张某的授权。现在，既然张某不同意出卖房屋，自己愿意返还王某购房款60万元。

【反诉人张某请求】

1、解除王某与张某2016年8月1日签订的《房地产居间合同》；2、没收王某已支付的5万元定金。事实和理由：2016年8月1日，张某与王某签订《房地产居间合同》一份，约定将坐落于上海市奉贤区南桥镇贝港北区【】的房屋转让给王某，合同约定了付款的时间和金额。2016年9月21日，张某向房产中介康某提供了自己的银行卡卡号，但王某仅在合同签订当天支付5万元定金，其他购房款一直没有支付给张某，其行为已经构成根本违约，因此张某依法有权解除合同，并没收王某交付的购房定金。

王某针对反诉辩称，不同意解除双方签订的《房地产居间合同》，王某一直按约履行付款义务，不存在任何违约行为。相反，因为张某不配合办理贷款和过户手续，才导致合同没法顺利履行，请求法院驳回张某全部的诉讼请求。

【法院查明】

本院经审理认定事实如下：2016年8月1日，在房产中介康某、李某的陪同下，王某至涉案房屋处与张某商议房屋买卖事宜，当时张某的父母、妻子均在场。经过王某与张某的父亲即本案第三人张某某的洽谈，双方对房屋的价款、付款时间及金额等达成一致意见。因为涉案房屋登记的产权人为张某，遂由张某与王某签订了《房地产居间合同》。合同约定，张某将其所有的坐落于上海市奉贤区南桥镇贝港北区【】的房屋转让给王某，转让价格为140万元。合同还约定，签约当日王某支付购房定金5万元、2016年8月10日付40万元、2016年9月30日付20万元、过户时付14万元，另有60万元以贷款方式支付，房屋交付时支付尾款1万元；房屋买卖过户手续所需的税款和其他相关费用，按国家规定交纳。合同备注说明，转让时送车棚1个、空调1台、沙发1套、冰箱1台、洗衣机1台、立式空调1台、固定设施不动、卫生间不动、厨房间不动。合同签订后，王某以现金方式向张某支付了5万元购房定金。后根据房产中介提供的账户，王某分别于2016年8月10日向张某的父亲张某某转账支付了购房款40万元、于2016年9月24日支付10万元、于2016年9月30日支付10万元。房产中介康某分别于2016年8月10日、2016年9月30日代为出具收据，确认王某的付款行为。2016年9月21日，因办理涉案房屋贷款手续需要，张某将其中国农业银行银行卡卡号发送给房产中介康某。

后因张某未依约配合王某办理房屋过户和贷款手续，致使合同未能顺利履行。2016年11月25日，在房产中介康某的协调下，王某与张某的父亲张某某签订了一份补充协议。补充协议约定，剩余75万元房款于2016年12月5日房屋过户时支付74万元，剩余1万元待交房时支付，交房日期定于2016年12月31日。2016年12月5日，王某至中介处准备支付购房款74万元，房产中介李某告知王某，张某不愿意继续卖房，致使付款不能。

另查明，1、涉案房屋是张某父母在其未成年时购买，并于2004年登记至张某名下的，张某某与张某系父子关系；2、2017年1月4日，王某与张某接受了本院的诉前调解，因张某要求增加房款，致使调解不成；3、2017年3月9日，本院主持本案当时的原告王某与被告张某进行了庭前证据交换，2017年4月10日，张某变更涉案房屋的产权人登记信息，产权人由“张某”变更为“张某、毛某”；4、张某与毛某系夫妻关系，双方于2009年2月20日登记结婚；5、诉讼过程中，王某一次性向本院缴纳了购房款75万元。

以上事实有庭审笔录、《房地产居间合同》、卡卡转账清单、汇款凭证、收据、补充协议、中国农业银行银行卡交易明细清单、房屋状况及产权人信息、房产中介康某的证人证言、结婚证复印件、公证书、当事人身份证复印件等证据予以佐证。经庭审质证，本院认为上述证据真实、合法，且与本案具有关联，本院依法予以采信。

【法院认为】

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2016年8月1日，王某与张某签订的《房地产居间合同》系双方真实的意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。本案中，当事人对《房地产居间合同》的成立与生效均无异议，双方主要争议焦点在于：1、王某与张某签订的《房地产居间合同》是房屋买卖合同，还是房屋买卖的预约合同；2、张某某代收房款和签订补充协议的行为是否构成表见代理；3、《房地产居间合同》履行过程中谁存在违约行为，张某是否有权解除合同；4、本案是否存在法律上的履行不能。

针对争议焦点一，本院认为，所谓预约合同，是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同，将来应当订立的合同，称为“本合同”。当事人之所以订立预约合同，是因为某些事实和法律上的障碍，使之暂时不能订立本合同，为了防止一方当事人将来不订立主合同，而采取订立预约合同的办法，使一方当事人预先受到订立主合同义务的拘束。从王某与张某签订的《房地产居间合同》的内容看，该合同对标的物房屋的位置、房屋的价款、付款的期限及金额、违约责任和税费负担等均有明确的约定，内容完备，具备房屋买卖合同的基本要素。双方签订该合同的目的即为买卖房屋，而非如张某所说仅就对涉案房屋买卖达成意向，或为将来订立房屋买卖合同作准备。张某还辩称，双方没有进行房屋买卖的“网签”，因此该居间合同只能算是预约合同。本院认为，“网签”是指房屋交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并在网上予以公布的行为。网签作为行政机关行使管理的一种管理手段，其本身并不影响房屋买卖合同的成立与生效。因此，对张某的上述抗辩意见，本院不予采信。本院认为，2016年8月1日，王某与张某签订的《房地产居间合同》系双方针对涉案房屋所订立的房屋买卖合同。

针对争议焦点二，本院认为，根据我国合同法的规定，表见代理，是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义为民事法律行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为即构成表见代理，其法律后果由被代理人承担。从本案查明的事实看，涉案房屋由张某某出资购买后登记在张某名下，房屋出售过程中主要由张某某负责联系沟通，房屋买卖合同的内容也是由张某某与王某进行协商确定，加之张某某与张某之间是父子关系，以上的诸多事实和行为都足以使王某相信张某某在房屋买卖过程中享有代理权。另外，王某支付房款的卡号也是由房产中介康某提供的，王某在2016年8月10日支付40万元购房款后，张某从未提出过异议，也未向王某或房产中介催讨过。可见，王某在合同履行过程中，主观上是善意且无过失的。因此，即便现在张某和张某某均否认张某曾授权张某某代收房款和签订补充协议，但本院认为，张某某代收房款和签订补充协议的行为足以构成表见代理。

针对争议焦点三，本院认为，合同解除包括约定解除和法定解除。本案中，王某与张某签订的《房地产居间合同》既未约定解除的条件，双方也无法达成解除合意，因此该合同不可能适用约定解除。那么考察该合同能否解除，主要看王某在合同履行过程中是否存在根本违约行为，张某是否享有并行使法定解除权。从查明的事实看，作为房屋买受人，王某在合同签订后，依约履行了付款义务，期间并无违约行为。相反，从房产中介康某的证人证言中可以看出，合同未能按约履行是因为出卖方提出加价，且不配合办理贷款和过户手续。2016年12月5日，王某已经按照补充协议的约定准备支付房款74万元。然而，因为张某明确不同意继续出卖房屋，致使付款不能。可见，王某在合同履行过程中并无违约行为，张某不享有合同的法定解除权。故对张某提出的解除《房地产居间合同》，没收王某支付的5万元购房定金的诉讼请求，本院不予支持。

针对争议焦点四，本院认为，本案不存在法律上不能履行。首先，涉案房屋是张某父母出资购买后，于2004年登记至张某名下，张某与毛某于2009年2月20日才登记结婚。也就是说，涉案房屋原本属于张某的婚前个人财产。在2016年8月1日，张某与王某签订《房地产居间合同》时，涉案房屋登记的产权人仍为张某一人。即在签订合同时，张某对涉案房屋享有完全处分的权利，只要双方恪守履行，该合同完全可以履行。

其次，2016年8月1日，王某与房产中介康某、李某一行人至涉案房屋处与张某签订《房地产居间合同》时，毛某在场。因此，毛某对于张某与王某签订合同，出卖涉案房屋的事实是清楚的。在本案诉讼至法院后，本院曾于2017年1月4日组织王某与张某进行诉前调解，并于2017年3月9日在组织双方进行证据交换庭，期间张某与毛某一直共同生活，毛某对此也是明知的。2017年4月10日，在本案尚在审理过程中，张某与毛某共同变更涉案房屋的产权人登记信息，其目的就是想以此阻却合同的履行，主观恶意明显，不构成合同不能履行的正当原因。

再次，毛某是在明知涉案房屋已经由张某出卖给王某的情况下，通过变更产权人登记信息成为房屋的共同产权人。根据权利义务对等的原则，其在成为共有人享受房屋权利的同时，也应承担该房屋上所负担的义务。故本院对其辩称的，不知道也不同意张某出卖涉案房屋的抗辩意见，不予采纳。

最后，诚实信用是合同履行的基本原则，当事人行使权利、履行义务均应当予以遵循。

王某与张某签订合同后，一直按约履行自己的义务。相反，张某先以涨价为由拒绝配合履行合同，后又与毛某恶意串通变更房屋产权人登记信息，试图造成所谓的法律上不能履行，以达到悔约的目的，其违约行为不仅明显，而且恶劣。若任由当事人违约、悔约，不仅置合同法的诚实信用原则于不顾，也与法律所维护的公平正义相违背。

综上，本院认为，王某提出的本诉诉讼请求，具有事实和法律依据，且王某已将剩余的75万元房款一次缴纳至本院，故本院对其诉讼请求依法予以支持。张某提出的反诉诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。毛某、张某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，是其对诉讼权利的漠视，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、确认原告(反诉被告)王某与被告(反诉原告)张某于2016年8月1日签订的《房地产居间合同》合法有效；

二、原告(反诉被告)王某于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)张某、被告毛某购房款740,000元；

三、被告(反诉原告)张某、被告毛某于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)王某办理坐落于上海市奉贤区南桥镇贝港北区【】房屋的过户手续；

四、被告(反诉原告)张某、被告毛某于上述房屋产权变更过户后十五日内向原告(反诉被告)王某交付该房屋，原告(反诉被告)王某同时向被告(反诉原告)张某、被告毛某支付购房款10,000元；

五、驳回被告(反诉原告)张某全部的诉讼请求。