北京
案件介绍
李某某为办理房屋按揭贷款，分别与建设银行股份有限公司A县支行签订《住房按揭贷款借款合同》和《个人贷款抵押合同》，双方在A县房管局办理抵押预告登记，约定李某某将其购买的位于A县的商品房一套抵押给建设银行股份有限公司A县支行，担保范围包括但不限于贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金、手续费、保险费及其他必要费用，以及抵押权人为实现担保权利和债权所产生的费用，登记时间为2018年7月7日。该房屋已于2019年1月31日办理完建筑物所有权首次登记，李某某所购买的房屋当前具备办理产权登记条件，但李某某至今未办理产权证。因李某某未按约定返还住房贷款，建设银行股份有限公司A县支行欲诉请确认对抵押房屋享有优先受偿权。
案件分歧
关于建设银行股份有限公司A县支行是否有权诉请确认对抵押房屋享有优先受偿权，存在两种不同意见：
第一种意见认为，建设银行股份有限公司A县支行无权诉请确认对抵押房屋享有优先受偿权。本案中，案涉抵押物系房屋，但并未办理抵押登记，抵押权并未设立，故建设银行股份有限公司A县支行无权确认对抵押物享有优先受偿权。
第二种意见认为，建设银行股份有限公司A县支行有权诉请确认对抵押房屋享有优先受偿权。本案所涉房屋为尚未办理房屋产权登记的房产，其目前无法办理抵押登记，但该房产已办理了抵押预告登记，且债权人的债权已届满，并主张债权的实现。结合抵押预告登记制度设立的目的、现行法律规定及本案实际情况综合分析，建设银行股份有限公司A县支行有权诉请确认对抵押物享有优先受偿权。
结论
同意第二种意见，具体分析如下：
首先，预告登记系相对于正式登记而言的，其是在物权登记条件尚未满足时设立的一项制度，目的在于保证预期物权的实现，使不具备登记条件的不动产交易具有物权的效力。
其次，预告登记失效有两种情形：一是债权消灭；二是能够进行不动产登记而未申请登记，且超过三个月的期限。本案中，因买房人李某某尚未办理房屋权属登记，致案涉房屋尚不具备办理抵押登记的条件，故建设银行股份有限公司A县支行的抵押预告登记至今有效，且其指向的结果必将是抵押权的设立。
第三，从本案的具体情况看，建设银行股份有限公司A县支行作为债权人，为保证其金融债权的安全，在发放贷款前即办理了案涉房产的抵押预告登记，而至诉讼期间仍未办理抵押登记。其原因在于李某某怠于办理房产权属登记，尚未领取房屋产权证。该状况的发生并非建设银行股份有限公司A县支行的过错，亦非其主观意愿，若让其承担对之不利的法律后果，既有违法律之精神，也让本案中的抵押预告登记失去其功能，与预告登记制度设立的目的不符。
第四，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
本案中，开发商已为案涉房屋办理完所有权首次登记，建设银行股份有限公司A县支行又为案涉房屋设立了抵押预告登记，且建设银行股份有限公司A县支行的权利不存在《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定的失效情形，加之建设银行股份有限公司A县支行对未办理抵押登记并无过错，故建设银行股份有限公司A县支行有权诉请确认对抵押物享有优先受偿权。这样处理既与各方当事人的诉讼利益相符,也不损害社会公共利益及其他第三人的合法权利，更不违反预告登记制度设立的目的和作用。
综上所述，建设银行股份有限公司A县支行有权诉请确认对抵押物享有优先受偿权。
相关法条：
《中华人民共和国物权法》第二十条第一款
《中华人民共和国物权法》第二十条第二条
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条
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