住建部：落实降首付、降利率、减税费、认房不认贷！

第一波真利好来了！

7月27日深夜，楼市迎来了7·24会议后的第一波真利好！

住建部官方发文，住建部部长倪虹召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流。

我们直接拎出大家关注的重点↓↓↓

丨降低购买首套住房首付比例和贷款利率

干货解读：直接利好首套购房者+激活新房市场，首套住房首付比例和贷款利率有望继续下调。

干货预测：首付降至20%、首套贷款利率出现打折（9-9.8折）

详细分析：

接下来会怎么降？对于西安，我们也来个大胆的预测：

按照西安现行的首付比例和贷款利率来看，首套房商贷最低首付比例30%、贷款利率为4%（最新LPR4.2%-20bp）。

根据6月26日易居房地产研究院发布《购房首付比例政策研究》来看，目前全国20个重点城市首套房比例平均值为24%，具体来看，共分为三档，即35%、30%、20%。

而利率方面，根据贝壳研究院数据，7月百城首套主流房贷利率平均为3.9%。分城市能级来看，一、二、三四线城市首套房贷利率分别为4.50%、3.88%、3.88%。

从数据，我们可以期待的是，西安的首套首付比例，很有可能会“随大流”，将首付降至20%，与公积金首付比例平齐。

而首套房贷款利率，将会有两种可能：LPR再次下调的全国普降或很有可能也会再次出现2015年左右的“打折”政策。

重点来看“打折”政策，目前贷款利率已经是有史以来最低，这也意味着首套房贷利率很可能并不会有太大折扣，但9-9.8折还是可以期待一番。也就是说，后续是否会出现首套贷款利率在3.6%-3.92%，值得期待。

丨个人住房贷款“认房不用认贷”

干货解读：直接利好改善置换购房者，减少压力＆激活新房市场＆刺激二手房市场；

干货预测：个人住房贷款“认房不用认贷”

详细分析：

这一条政策，直接全面覆盖整个市场，同时激活了新房和二手房市场。

认房不认贷。认房不认贷的重点在“房”上，一个简单的公式是：

有房+贷款还清=二套房；

有房+贷款没还清=二套房；

没房（或卖掉）+贷款还清=首套房；

没房（或卖掉）+贷款没还清=首套房。

这将直接刺激到卖一买一的改善置换人群，首套房的认定下，也极大的缓解了置业改善类房源的压力，这样的诱惑力，很有可能会激活大量的改善置换需求。

同时，二手房市场在改善人群卖一买一的过程中，二手房房源供应也会明显出现增量，结合目前的“带押过户＆税费减免”，短期内二手房市场会出现房东急售的价格内卷现象。

短期内（一个季度或半年内）受到这类供应内卷，二手房价格还将处在一个平稳微跌的环境，随着置换需求的平缓以及本身价格去泡沫周期结束，价格将逐渐恢复平稳。需要提醒的是，本身产品好、地段好、配套好的二手房，如果不是急出，建议还是保持平稳心态，不要被动“割肉”。

丨改善性住房换购税费减免

干货解读：直接利好改善置换购房者＆激活二手房市场，换购过程中税费将减免，主要涉及个税、增值税、契税。

干货预测：个税退税时间延长、增值税减免、契税减免，改善面积判定扩大。

详细分析：

首套房利率降低+认房不认贷的组合技，直接刺激到有改善需求的购房者们。

还在犹豫？没关系，再来点诱惑~

从目前来讲，买卖二手房主要涉及到的税费主要集中在个人所得税、增值税、契税方面。

个税费，根据2021年财政部税务总局发布的《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题》的公告显示，自2022年10月1日至2023年12月31日，对一年内卖一买一的购房者，可以予以个人所得税的退税优惠。从现下来看，这个政策有望获得延长。

而增值税和契税方面，分别对持有年限和面积方面有税费收取，按照改善产品来看，如果都不满足减免条件，加起来会有7%左右的税费收取。而从现下来看，这样的税费很有可能会出现减免。

同时，在契税方面，目前实行的是90㎡为分界线，以下为1%，以上为2%。而从现下来看，后续政策方面很有可能会对面积有一个更为科学的划分，并对税费进行一定的优惠减免，值得期待。

再加上目前中介服务费内卷、带押过户，也一定程度上会加速二手房的流通性，从而激活二手房市场。

回到正文，除了三个政策外，倪虹部长的话，还值得细细品读：

例如，建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用＆巩固房地产市场企稳回升态势；

例如，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好（篇幅关系，省略上面三个政策）...等政策措施；

可以明显感知到的是，楼市已经正式进入“上行轨道”。

同时，也更加期待的是，后续政策工具箱还有哪些“法宝”＆“组合技”会被释放？

关于这一轮利好，

大家有什么看法和想法？

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