天津
对，这是个标题党。
用脚丫子想都知道，跟中老年男人一样的楼市，还能有啥活力。
更别提快周转了，容易脑梗。
今年天津的新盘，一个个都快马加鞭，猛提速。
开工快、出规划快、亮相快、开盘快、封顶快、交付快……
咦，有点“天下武功，唯快不破”的节奏。
绿城空港一期地块（绿城桂语听蘭二期），6月28日拿地，当天透露产品规划，7月排卡，预计9月开盘。
龙湖东孙台地块（龙湖海河砚熙台），拿地18天开工，7月出规划，8、9月就开盘。
城投金钟河大街地块（城投时代之城），拿地转天出规划，不到一个月公布户型图。
侯台装饰城西地块（金地水西印二期），3月底拿地，下半年开盘。
就这几个月时间，还做了创新，改了好几版规划。
海教园中铁和保利地块，都是半个月出规划，年底前入市。
中海中医药大学地块，拿地11天出规划……
这只是快的一部分。
龙湖青云阙今年开盘，明年年底部分交房。
金地水西印4月开盘，7月就有楼栋封顶了。
中海峰境梅江2月开盘，7月底全面封顶……
今年，很多新盘都用了“快字诀”。
表面看，还真以为“快周转”卷土重来了。
快周转，这仨字早被玩儿成贬义词了。
凭借“快开工，快回款，再投资”，一大批房企几年间从名不见经传，冲到千亿规模。
碧桂园堪称快周转的模范生。
原创“345模型”——
3个月开盘、4个月资金回正、5个月再周转。
极致到什么地步呢？
拿地到开工超40天撤职；拿地即开工、3个月开盘，奖励20万。
白天拿地，设计院通宵出设计图。
为了KPI和诱人的奖金，要说工程质量管理没问题，鬼才信，最后交房稀里哗啦。
本质是高杠杆，资金使用效率最大化。
5个锅盖盖7个锅，甚至1个锅盖盖10个锅。
市场好时，房企是小甜甜，战无不胜。
市场不好，三条红线再一卡，铺的越大死的越快。
最终，快周转宣告失败。
今年，楼市所谓的“快”，绝不是以前的快周转。
药效一样，药方不一样。
以前是不讲道理的快、没原则的快、没条件的快。
现在是“兵马未动，粮草先行”。
很多工作被前置到开工之前，相当于“抢跑”。
并不是压缩建设工期，而是在执行的流程上，节省时间。
❶提前做方案。
以前拿地靠抢，两集中后靠赌。
土拍前不知道能拿到哪块，不敢浪费时间做详细的方案。
现在土地预申请，有人要才会挂，基本没人竞争。
所以在申请之前，设计方案都做的差不多了，也不怕浪费。
把设计周期提前，拿完地就能出规划。
❷开工流程优化。
各区都在简化审批流程，与房企一起“倒排期”工程时间。
房企拿到土地确权书后，立马就能公示，节省至少1个月时间。
以前可不行，还得经历一系列流程，才能公示。
河东审批跑出加速度；河西也高效保障土地出让……
施工周期不能压缩，因为很多操作时间是刚性的。
比如混凝土浇筑，提前拆模就有巨大风险。
但在开发链条、内外沟通，以及审批环节上，都可压缩时间。
❸土地分期付款。
现在拿地可以分期付款。
有的一年内付清，有的一年半付清。
这极大降低了房企的财务成本。
说白了，拿地时不用融太多钱，先交一部分。
所以必须快速开盘，用销售的现金流去交土地款。
这就倒逼各项目简化流程，提高执行力。
广告宣传能不能快速定下来？
售楼处能不能早点收拾出来？
多说一句，为什么新入市的盘，产品更好但价格不比之前贵呢？
原因也在这——
地价便宜，资金成本还低。
❹房企项目少，更聚焦。
房企拿地缩减，在售新盘数量也缩减。
一家房企，同时七八个盘在售，这在以前都是家常便饭。
现在，普遍也就三四个盘，甚至一两个盘。
忙得过来，更能“力出一孔”。
入市时间从6-9个月，能提高到3-4个月。
对房企来说，“快”依然很有必要。
只不过，楼市回归居住，极度内卷。
买房是买产品，没有投资客。
所以，“快”也是有质量的“快”。
小步快跑，是很多房企“快”的秘诀。
小地块，低总价，房源少，快进快出。
金地水西印、龙湖青云阙……都是这个逻辑。
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