刑事法律7月刊 | 房产型受贿的司法认定——以刑事指导案例（顾清良受贿案）为视角

目录

一、案情简介、判决结果

二、顾清良受贿案分析

三、赠送面积作为受贿要有几方面的要素才能构成犯罪

四、期待指导性案例创制更多司法规则

本案关键词：

刑事；受贿罪；无产权证房屋；赠送面积

一、案情简介、判决结果

1、本案的裁判要点：

国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，帮助请托人避税、融资。

国家工作人员明知他人有请托事项而收受其财物，视为“承诺为他人谋取利益”。国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场的价格向请托人购买房屋等物品的，以受贿论处，受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。市场价格包括经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买房屋的，不属于受贿。

2、本案裁判的相关法条、司法解释：

《中华人民共和国刑法》第三百八十五条第一款：国家工作人员利用职务上的便利，索取他人财物的，或者非法收受他人财物，为他人谋取利益的，是受贿罪。国家工作人员在经济往来中，违反国家规定，收受各种名义的回扣、手续费，归个人所有的，以受贿论处。

2007年“两高”《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》关于收受贿赂物品未办理权属变更问题的规定，即“国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，收受请托人房屋、汽车等物品，未变更权属登记或者借用他人名义办理权属变更登记的，不影响受贿的认定。”

3、本案的基本案情：

2016—2018年，顾清良在担任银行行长期间，利用职务之便，授意银行员工通过信托通道业务渠道为上海某某企业集团有限公司（以下简称“某某集团”）谋取利益，并于2018年前后，在他购买某某集团开发的上海某某城市之星小区的房子时，收受某某集团所送201室楼下一套建筑面积102.81平方米的无产权证房屋，价值人民币479.2352万元。

在某某城市之星项目开发早期，某某集团高层与顾清良聊天，说起某某城市之星项目利润和房产税率都比较高，想要把某房产公司的利润转移到某某集团公司，冲抵某某集团的亏损，这样就不用交所得税。顾清良让银行资产营运中心总经理于某具体办理了一笔19亿元的上海某房地产有限公司与某某集团、上海某资产管理有限公司（这三家公司都是个人控股公司）之间的信托投资业务，虚构债权债务关系，帮高某转移了某房地产公司利润至某某集团、上海某资产管理有限公司，以达到避税目的。该笔19亿元业务做好后，上海某房地产公司每年可以转移2亿元左右利润至某某集团和上海某资产管理有限公司，违规采用“倒打款”形式，不需要企业存19亿元，每年就可以避税4000万元左右。顾清良还供述道，高某送某某城市之星的无产权房子主要是为了感谢其帮他转移上海某房产公司的利润至某某集团及上海某资产管理有限公司，帮助企业避税。另外，高某也希望其能在他的企业需要融资的时候能多提供帮助和支持。

后来顾清良夫妇全款买下了某某城市之星12单元201室，从2018年1月30日起，顾家人陆续向上海某房地产公司支付购房款（含车位）共计989.85万元。网签合同显示，房屋建筑面积为101.93平方米，层高2.9米，地下附属面积为0。而根据执法机关拍摄的录像及照片，顾家人所买的201室与楼下101室被开发商进行了上下贯通及精装修处理，楼下101室系层高2.65米，室内呈二室二厅一厨一卫南阳台布局，南侧带有院落。《中国经营报》记者调查发现，某某城市之星项目的12单元原本有一处是架空层，不能单独做产权证出售，目前已装修成房屋。按照某某集团的说法，该幢楼在规划设计的时候，就有一套高性价比的房源是赠送给关系户的。

4、本案的裁判结果：

浙江省宁波市鄞州区人民法院于2020年9月29日以（2020）浙0212刑初279号刑事判决，认定被告人顾清良犯受贿罪，判处有期徒刑十四年，并处罚金人民币250万元。

二、顾清良受贿案分析

受贿罪是刑法中的一个重要罪名，在司法实践中认定较为复杂，是我国重点打击的犯罪之一。近年来，在司法机关办理受贿刑事案件的过程中出现了一些新类型的受贿犯罪，给受贿罪的定罪量刑都带来了一定的困难。2007年7月8日最高人民法院、最高人民检察院颁布的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）对于新类型的受贿案件中的法律适用问题提出了具体的处理意见。以下，本文对该案涉及的两个裁判要点进行简要分析。

（一）无产权房屋受贿行为的罪与非罪标准

本案中，涉案房屋尚未办理产权证及产权变更手续，如何认定顾清良主观上具有非法占有目的？按照民法物权取得的相关规定，对于房屋等不动产而言，行为人办理了产权变更登记，在法律上确认其享有所有权，但这只是非法占有目的的客观实现。实践中，为了逃避法律追究，行为人对于侵占的不动产往往不去办理产权变更登记，因此不能以是否办理产权变更登记来判断行为人主观上是否具有非法占有的目的。顾清良非法占有目的形成于产权登记之前，根据行为人顾清良客观上采取隐瞒手段的行为事实及其供述可以认定其主观上具有非法占有的目的，主观上具有将涉案房屋非法占为己有的故意。

那么，顾清良以非法占有为目的，隐匿使用无产权房屋，为何被判定为受贿？在刑法上，对非法占有的认定以行为人对财物的实际控制为标准，注重评价行为客观上所具有的社会危害性，即对财物真正所有权人行使占有、使用、收益、处分权能的侵害，而非考察财物所有权是否在法律形式上发生了转移。在法律形式上是否取得对财物的所有权，并不能对事实上占有某财物的认定构成障碍。受贿罪既未遂的判断标准，是评价不动产是否脱离了产权人的实际控制，并被行为人现实地控制、支配。

此案中，顾清良除了在法律文书的形式上并非涉案房产的产权人外，事实上已经将涉案房产视同为个人财产，符合刑法上非法占有的实际控制标准。综上，顾清良虽未办理产权证及产权变更登记，但已实际控制房产，不仅构成受贿罪，而且既遂。

（二）收受房屋犯罪行为的既未遂标准

对收受房屋的既未遂标准应如何把握？实践中，认定受贿罪的既遂与未遂以受贿人是否实际获取财物为区分标准。当收受的财物为房屋等不动产时，“以受贿人实际控制房屋作为判断标准，受贿人收受了房屋即实现了控制，受贿犯罪行为即已经完成。”对收受房屋的行为,即使没有变更权属登记或者借用他人名义办理权属变更登记，只要有证据证明受贿人和行贿人就涉案房屋达成了贿赂的合意,受贿人或者其指定的相关人员仅收取房屋钥匙等凭证的，从生活常理判断，交付钥匙即交付房屋,收取钥匙即收受房屋,故应当认定受贿人实现了对该房屋的控制,属于受贿既遂。至于该房屋是否顺利转入受贿人或者其指定的他人名下，行贿人是否要回行贿房屋，对成立受贿罪既遂并无影响。

2007年“两高”《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第八条亦持“实际控制说”的观点,该条规定：“国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，收受请托人房屋、汽车等物品，未变更权属登记或者借用他人名义办理权属变更登记的,不影响受贿的认定”。据上，顾清良受贿案中，顾清良和高某就贿赂房屋达成了合意，顾清良在该房屋居住过，应认定顾清良已实际控制了该房屋，顾清良的行为已构成受贿罪,且为既遂。此外，近年来随着受贿手段更加隐蔽，司法实践中认定涉房屋受贿既遂又有了更进一步的界定，如行贿人明确将涉案房屋给予受贿人，但产权登记由行贿人或行贿人关联人员代持，受贿人既不使用房屋，也不接受该房屋的门禁、钥匙等出入凭证。对此，有司法专家认为，应综合全案证据情况判断受贿人是否实际控制房屋，而不局限于以物理形式的占有或使用为认定标准。行贿人有具体请托事项，受贿人有收受涉案房屋的起意以及和行贿人的合意，受贿人有看房、选房、订房行为，行贿人有长期空置涉案房屋的状态，以及在案发前有攻守同盟、串供等一系列行为，应认定受贿人有受贿的故意并实际控制房屋，已达受贿既遂状态。

就本案来说，有律师认为：“企业是否构成行贿则需要分成两种情况来判断，如果房源是指定赠予对方，并有一定报答性质，则是行贿行为；如果只是市场销售行为，企业赠予任一关系户的房源，则不构成行贿，上述行为属于后者。”也有律师不认同此观点，认为：“某某集团负责人称101室所在的架空楼层在规划设计时便作为高性价比房源送给‘关系户’，虽然某某集团未直接指定送给顾清良，但是顾清良属于‘关系户’范畴，具有间接指定性质。且顾清良之前未在某某集团旗下消费过，其‘关系户’身份并非来自于买卖关系，而是给某某集团提供职务便利之后的报答。”

三、赠送面积作为受贿要有几方面的要素才能构成犯罪

交易型贿赂犯罪是新型贿赂中的一种，其本质是权钱交易，司法实践中的典型类型分为低买型、高卖型、置换型，通过合法的市场交易形式来掩盖受贿实质，逃避法律打击。认定此类犯罪的难点在于性质的认定和金额的确定。“明显高于”和“明显低于”的判断需要结合市场价值规律和商品价格性质综合分析。受贿数额的计算在实践中也存在认定标准、计算方式的争议，需要排除不应计入的因素，孳息和增值利益的追缴需要依法适当处置。司法实践中，一些国家工作人员以交易形式隐蔽收受请托人所送的房屋，由于种种原因，收受的房屋未办理产权过户手续，这种行为严重破坏了国家公务活动的廉洁性和不可收买性，应予以认定为受贿。对此，“两高”司法解释作了明确规定，但是具体适用法律时，如何认定犯罪形态与犯罪数额应深入研究，目前现行法律及司法解释中对于赠送面积型受贿尚未明确规定。我们认为，实践中，赠送面积构成受贿要有以下四方面的要素：

第一，不特定公众购房者没有相同条件。对应交易型受贿中“低买”的概念，购房价格“明显”低于市场价，且市场价格包括经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。例如本案中某某城市之星属于高端楼盘，二手房的均价是周边个别楼盘的2倍，达到10万元/平方米以上，顾清良购入201室后获赠101室就是“明显低于市场价”且“针对特定人”的行为。需要注意的是“一房一价”情况。房产交易型受贿案件中，市场价格是确定受贿数额的关键，无论从存疑有利于被告的角度，还是从实际可操作性的角度，都应当以同一楼盘的销售平均价或者最低价作为评价和计算标准。需要说明两点：其一，从理论角度，我们更倾向于以开发商针对不特定人的销售最低优惠价作为市场价格认定依据，这更符合有利于被告原则和上述司法解释精神。但实践中，我们往往需要给法官提供更多裁判参考思路。其二，近年来随着房产交易市场的逐渐规范化，多地已要求开发商在销售时执行“一房一价”政策，即开发商对在售房源必须明码标价、一套一标，并严格按照申报价格明码标价对外销售。对于实施“一房一价”的房产，综合涉案房产的申报价格与当时开发商推出的优惠政策（若有），即可得出特定涉案房产的市场价格。但是户型、区位等因素仁者见仁，没有统一的客观标准，户型、区位、购入时间、市场环境、购方的偏好等均会影响单套房产成交价格。刑法中有“举重以明轻，举轻以明重”的概念，在房产条件相差较大时，可运用“以小推大”的方式来横向比较。

第二，具有使用价值，出售时能使原始房屋溢价。本案中某某集团将涉案房产装修形成居住环境交付后，顾清良行使了对该赠送面积的占有和使用权，若将该房屋出售，有明显溢价的可能性，是获得财产性利益的体现，可纳入后续定罪量刑的标准。

第三，公职人员有具体地为对方谋取利益。国家工作人员明知他人有请托事项而收受其财物，视为承诺“为他人谋取利益”，是否已实际为他人谋取利益或谋取到利益，不影响受贿的认定。根据我国刑法第385条的规定，受贿分为收受他人财物与索取他人财物两种情形：前者要求为他人谋取利益，后者则不要求为他人谋取利益。本案中根据顾清良的供述，高某送某某城市之星的无产权房子主要是为了感谢其帮他转移上海某房产公司的利润至某某集团及上海恒宝资产管理有限公司，帮助企业避税，高某也希望其能在他的企业需要融资的时候能多提供帮助和支持。可以认定顾清良收受该房产后承诺“为他人谋取利益”。

第四，被公职人员实际控制使用。受贿罪既未遂的判断标准，应当视不动产是否脱离了产权人的实际控制，并被行为人现实地控制、支配。赠送面积类案例，永久不能办理产证、不能过户出售的房屋，行为人即使未办理产权变更登记，也可根据实际控制房产的行为判断是否构成受贿罪及既遂未遂。

四、期待指导性案例创制更多司法规则

综上所述，司法实践中关于房产型受贿的认定仍存在诸多争议，我们期待在重复现有的司法解释之外，通过指导性案例去创制更多规则，完善司法体系建设，实现案例指导制度的设立初衷。

参考文献：

陈兴良：新型受贿罪的司法认定——以刑事指导案例（潘玉梅、陈宁受贿案）为视角

罗开卷：涉房屋贪污贿赂犯罪的既未遂标准及数额认定

吴波、李晓佩：房产交易型受贿犯罪数额计算基准时间的界定问题

律师介绍

程 军

合伙人

程军律师，中共党员，前高级检察官，曾获上海市优秀侦查员称号，现任海华永泰律师事务所反舞弊与政府执法研究中心负责人、刑事委员会副主任、中证资本市场法律服务中心公益调解员、杨浦区政法委执法司法监督员、新沪商防腐正本联盟副秘书长，持有中级经济师、证券从业资格。程军律师从事法律工作20余年，有16年市、区两级司法机关工作经验，并曾在某上市国企担任纪委办公室主任。

转行律师后，擅长办理职务犯罪、金融与商业犯罪、公司反舞弊等。

王丹萍

律师

王丹萍律师，中共党员，曾在多地公安系统多部门工作多年，曾获优秀公务员等荣誉，现任海华永泰刑事委员会成员，主要业务领域包括涉外执行、刑事辩护/控告、合规及风险管理、公司并购及企业常年法律顾问服务，涉及的行业包括美妆、生物制药、供应链金融、食品加工等，为多起重大案件提供过刑事辩护服务，同时在执行案件方面具有丰富的经验，擅于发现并为当事人提供涉外执行服务。

王一冉

实习生

现就读于上海政法学院法庭科学专业，主要学习与研究刑事方向法律实务。