【太原楼评】准豪宅神仙打架｜下半年太原十大新盘！

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太原楼评☞| 业内视角

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导读

太原楼市行情：刚需跑量，豪宅独立，改善内卷！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

如今，太原的楼市分化的几个现象，有些逻辑让人很费解。

一，新房比准新房贵！

譬如，能考虑买新房就不买二手房，于是新房均价比二手房高。通常会说二手房楼龄老了，可是即便是在售的同一个小区，也是新房比二手房贵，这就体现了营销价值。

二，同级学区房翻倍！

其次，北城名校学区房，单价虽小贵，但总价并不高，百万预算完全可进入前十的小学。而南城，因为人多校少，前十的老破小学区房，比星河湾单价都要高一大截。

三，刚需降豪宅涨价！

都说太原楼市下行，走一圈环线上的刚需盘，确实如此，凡是有凤厂的区域，基本都有一个洼地，较高位时打个三四折是存在的。但瞅瞅小店环线内，星河湾每年都十几亿，金茂府也是，销量不仅没啥波动，畅销的户型居然还涨价了，但是吧你卖不行。

四，买卖都是当韭菜！

在看悲催的房主，买的时候，听到的声音是“赶紧买，今年不买，明年就涨价”，等到交了房，甚至是同一个人，转而告诉你“今年赶紧卖，今年不卖明年还掉价”。

合着就永远是“今年的韭菜”投资踏空！有认真的同志，转而对峙，说的咋都不靠谱。答曰：靠谱咋挥镰刀，再说了，你一个成年人，预测本不靠谱，你咋还信呢？

于是看到了，劝你买房时候，相信我，这小区哪哪都好，咱们以后做邻居。劝卖房时候，这房子哪哪都烂，现场直播卖一下房，六折直播间都没人买。反正他不会告诉你，二手房平均去化周期早就是从三个月到了十八个月，等你着急时趁机要你命。

五，刚需触底改善没！

理性的说，太原的楼市其实存在合理性的，毕竟作为省会城市，城市均价不算太高，作为刚需置业还是比较友好的，毕竟只要你愿意多走几公里，房价能便宜一小半。如果未来大太原都市圈的蓝图能实现，产业升级虹吸人口，房价回升是有希望的。

但作为投资而言，普通的新太原人是很难获利的，首先是太原的改善盘单价偏高，动辄都贰万多了，毛利润提前透支了升值潜力，典型如星河湾。其次老太原卖掉老破小，足够改善盘的首付了，通常又是编内人员，公积金覆盖房贷压力就很低了。

豪宅准豪宅神仙打架！

回到正题，相比较太原楼市昔日繁华，如今确实落寞了很多，即将进入市场的新项目，楼评君盘了十个盘，看似数量表不多，但集中于城央，想买房完全可以等等。

以太原均价1.1万为参考，单价和面积能达到1.5-2.0倍左右，总价230万以上可谓准豪宅级，放在即将入市十大新盘已有过半了，太原楼市必将出现准豪宅神仙打架。

故而，竞争之下，产品力愈强，价格愈趋于合理，楼评君或明或暗揣测其定位属性，简要写点楼评观点，以待逐篇展开。

（一）华润长风中心（瑞府）

太原长风商务区地块，对于楼评君是有些遗憾，一年前参与服务地块的可研和定位咨询及概念方案，然而谋事未成，没能帮助投资商竞争拿下，与“地王”失之交臂。对于地块熟悉程度较高，加上与城市发展的传奇命运，索性延伸写下地块的前身今生。

原地块规划为格盟金融城总用地约294亩，在2007年的8月就由山西国际电力集团房地产开发有限公司以7.34亿元获得，亩价仅仅是250万左右，如今看起来很划算。

原用地性质为商业商务用地（B1/B2），容积率按出让用地算为4.95—5.82，建筑密度45%；按净用地算为6.442—7.32，建筑密度59%，建筑限高150米。

最初规划方案是符合长风商务区最初整体定位的，包括超五星级酒店、5A甲级写字楼、配套商业、公寓等大型城市综合体，2012年4月奠基，预计总投资100多亿元。这个投资额感觉是有点掺水的，按当时的投资预算应该在四五十亿就足够了。

2014年格盟国际为推动开发，引入了中建一局及和合控股，项目公司股权评估值为16.47亿元，中建及和合分别以4.94亿元各收购30%的股权，格盟持股40%。

但是引入了两家股东后，却没能愉快地合作进行下去，项目在净地基坑施工后，便停下了脚步，开发进度停滞不前，最终夭折，城市超级综合体的蓝图未能实现。

其后的日子里，楼评君在2018-2019年也曾服务过头部房企关于地块的开发价值研判。鉴于太原市场运行的情况判断，按原商业地块属性开发，市场流通风险度极高，而体量因过于庞大，其产品属性必然是大部分趋于类住宅方向或地块控规大调整。

契机出现在2021年，为落实省政府相关投资政策，化解国有资产闲置及安全隐患等问题，晋源区政府申请对JY-01片区08街区063、064、068地块进行控规修改，将地块性质由商业商务用地修改为二类居住用地，综合容积降为4.1，商业兼容30%。

太原长风西频出地王，地块估值已今非昔比，但这一年也是恒大暴雷年份，近三百亩拿地实力门槛非常高。

而长风商务区深耕者和最大红利者是华润置地，加上其央企身份，故而在控规调整之初，便有传闻控规是为“华润”量身定制，延续其传奇。

用地性质的改变，对于长风商务区商务属性定位是有所削减。就纯地块价值利用而言，虽属商务区压轴地块，但临近两条快速道，昭示性很强，通达性却受到了局限。

具体看一下，公示项目建筑工程规划方案，总建筑面积：78万平方米，地上建面：64万平方米，地下建面：14万平方米，公建占比达到了37%，这个耐人寻味！

设计院采用了太原市建筑设计研究院，这级别大概就说明了方案的主导方是谁了。

看形态上，公建化立面挺高大的，可为啥总感觉有点和绿地的中央广场似曾相识，话说来了，这个地块的商业的动线确实不好排布，商业建筑的市场价格要低于住宅。

5月，华润太原长风中心项目展示中心临时建筑工程规划方案的公示，展示中心、社区大堂和临时样板房。售楼部选择了地块北侧，也体现了地块的使用的尴尬。

随后地块控制性详细规划修改方案也出炉，规划总面积19.59公顷，建筑限高146.8米、120米，高层住宅建筑面宽不应超过60米且须采用公建化立面设计。

结合楼评君的地块咨询经历，该地块开发策略极有可能是地标性建筑为项目抬轿子，看似是明星产品，用于提升溢价能力，实则沦为瘦狗，住宅为项目的现金牛产品。

故而该项目住宅溢价需要极高的占位，住宅层高和超高建筑的高公摊因素导致，起步面积不能太低，预测北侧地块200-300㎡为主力，单价上贰万是极大概率事件，南侧可能相对偏小，主力也要在150-200㎡之间，单价也要站在对面汾河湾之上。

据传案名为“瑞府”，不过全国瑞府在高端豪宅中表现较为中庸，太原应该不会太冒险，毕竟滨河金茂府有前车之鉴。其次，40万㎡住宅开发至少要五年，要稳妥。

（二）小王村金茂悦

写完华润就感觉调起高了，唱完实在太累了。金茂悦，整体还是很不错，是顺应市场需求的，拿地成本确实不高，啥时候推进“合作”了，楼评君就此篇单独展开说说。

（三）中铁建紫竹院

这和滨河金茂府“孪生兄弟”，毕竟中铁建前有花语堂，中正我有滨河金茂府，皆是欲与天公试比高之辈。

按照中铁建不服心态，前有不服融创学府壹号院，大概率紫竹院也不服中正的滨河金茂府，加上控规143米地标高度，必然要和邻居斗斗法！

（四）南堰保利璞悦

保利璞悦，西中环内，中庸，刚改改善类项目，容积率3.8，较同类偏低，建筑高度不统一，小高建筑的舒适度应该不错，产品也是紧贴市场主流需求，省院设计。

这盘四平八稳，主要走流量的轻改善，保利这片区域内多点布局，有连片效应。

（五）山大南瀚文源

这个名字就很“水”，大概是怕和晋中榆次的重名吧。

南中环的地段不错，山西大学南门，最初应该就打算给山大内部教职工消化，但他们没有学区诉求，对地段也不care。

在山大老师眼里，七八千的大院也能住，最多给你出一万，爱卖不卖。于是开发商舍近求远，以现房姿态面向社会。

正所谓墙内开花墙外香，也许山大老师们不看重的，恰好是外面的人需求的。预计对外的价格没个一万四五，它是不愿意卖的。

（六）小吴金地领峯

二年前，老友还在金地，就说要搞这个项目。如今，故人已去魔都，项目羞羞答答的才开始公示，今年4月份，小店区小吴地块项目建筑工程规划方案公示。

位置不错，龙城南街以北，坞城南路以东，不过体量不大，总建面11.6万㎡，底商建面9万㎡，容积率2.6，因为限高，小高层的形态建筑高度48米，是个舒适盘。

邻居既有红得发紫的龙城金茂府，也有“躺平”的交控置业龙锦苑，价格预计不低。

（七）拜仁金地华章

这项目原来是中体未来的，搞拜仁足球学校，给配套了房地产开发。2023年4月份，中体未来出让了60%的股份给金地，于是变成了金地华章！

在太原晋阳湖片区，2.9的容积率不算高，从公示资料看，户均在130㎡，楼评君和金地老爷们也不熟，但感觉扩张还挺快的，区域改善盘价格吧。

（八）中泛金樾府

这是神奇的项目，占据了长风街平阳路的黄金位置，然而命途多舛，已经三易其手！最初为山西锦地裕华房地产开发有限公司开发的“锦唐华庭”，2017年陷入停滞。

2020年3月，以“极高”价格转让至山西园区建设发展集团有限公司名下，并更名为平阳新苑建设项目，当时转让的综合成本曾让楼评君咂舌，很难赚钱，有违常理。

然而，山西园区建设发展集团由于公司改组，加上房地产市场变化，投资预期已无法实现，该项目又经过评估和策划，转让与山西中泛集团，更名为中泛金樾府。

位置不错，产品上略显陈旧，单价心理预期偏高，鉴于项目命途多舛，祝福顺遂吧。

（九）小马北城改—华远

这个项目曾经是太原最早的商品房别墅——韶曦别墅！

后来又更名为富贵园，龙城花园别墅。其地段是相当不错的，西临汾河，北侧省实验中学，南侧龙城大街，北侧南中环，是城央少有黄金地段，产品上也并不输格盟。

如今地块流转在省属五大国企之一的手中，鉴于项目历史积弊较多，梳理安置问题复杂，虽然已经相应规划和概念方案均启动，但是进入市场的时机仍属未知。

（十）小马南城改—保利

该地块和格盟，韶曦别墅地块，可谓是太原待入市的准豪宅三寡头！

虽然该地块仅公示，花落谁家尚未可知，据传保利、绿某、龙某都曾垂涎此地久矣，但鉴于片区的机遇和主管部门的排序优先，只要保利愿意，楼评君认为优先会是它！

近日，前辈赠言，文稿不宜过长，不要写太多，不要给论据直接给观点和情绪就行，读者没那么多脑子和精力来细细读。对不起，楼评参考的读者，大家受罪了！

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