2.5万亿债务窟窿！还剩两个月的恒大还能否翻盘？

恒大的财报，终于在距离除牌期限仅剩不到3个月的时候发布。这个曾经的第一大房企，爆雷三年后，终于一次性交出了三份财报，总负债规模达到了惊人的2.44万亿。

海航倒下时，累计债权1.2万亿，安邦系1.37万亿。如今，这个债务天花板再上翻了一番，恒大的问题不仅仅是一个公司的问题。

这个数字，相当于2022年广州全年的GDP总量(2.88万亿元)和当地常住人口(1873.4万人)的总和。这是一个令人震惊的数字，也是一个令人担忧的信号。恒大的总负债问题已经不再是一个小问题，而是一个无底洞。

尽管这份财报没有获得会计师事务所的背书，但它还是为大家揭开了这个曾经第一大房企财务报表的神秘面纱。虽然大众对其负债规模的认知还停留在2020年末的接近2万亿元债务，但实际的情况远比想象中糟糕。《》

目前，恒大一直处于停牌状态，港股最长停牌期限是18个月。如果恒大不能在2023年9月20日之前复牌，则可能成为下一个被勒令退市的港股房企。公布所有未公布的财务业绩，仅仅是第一步。

惊人的数字：两年亏损8120亿

恒大集团在最近的财报中公布了其2021年、2022年以及2023年的财务状况。这些报告揭示了该公司过去两年的亏损情况，总计达到了8120亿元人民币。

负债方面， 截至2022年底，恒大的负债总额为24374.1亿元，其中包括借款6123.9亿元、应付贸易账款及其他应付款项10022.6亿元以及其他负债1017.4亿元。这个数字相当于腾讯、阿里、百度、小米、华为、茅台和比亚迪2022年净利润之和的两倍。

从营收的角度看， 恒大在2022年的总收入为2300.7亿元，毛利为249.9亿元，但由于经营性亏损、土地被收回等原因，导致净亏损合计高达1258.1亿元。此外，恒大的其他非经营性亏损包括金融资产减值损失和所得税开支。

恒大的多元化业务 也没有带来预期的收益。例如，恒大汽车在过去两年仅交付了约1000辆恒驰5汽车，而此前公司表示有290亿元的资金缺口。另外，恒大旗下的其他业务，如恒大粮油、恒大足球和恒大健康等，也没有实现盈利。《》

造成恒大巨额亏损的原因主要有两点：一是资产贬值和债务偿还压力，二是市场环境的变化和公司自身的财务状况。 “恒大的债务问题主要源于多年来决策过程中的盲目债务扩张。”广东省创新战略研究会高级研究员骆仁童博士表示，“通过扩大债务来抵消债务的方式在市场良好的情况下几乎无法生存。 如果市场进入冷静期、平静期或者低迷期，那么风险就会立即暴露。 ” 由于房地产项目、土地储备和股权投资等资产的价值已经大幅下滑，加上需要偿还不断增加的债务和利息积累，这导致了恒大的巨大亏损。

滚大的雪球：窟窿怎么变大的？

恒大总资产在2022年同比下降了2688亿元，开发中物业和持作出售竣工物业分别下降1273亿元和874亿元。尽管恒大尝试通过出售部分核心城市的优质地产项目来缓解压力，但总负债的变化相对不大，反而借款、应付款等还在继续增加。

恒大的合同销售在2022年同比下滑92.8%,2023年前5个月的合约销售仅有337.67亿元，这无疑加大了其未来的收入端压力。同时，由于恒大的负债高，交付压力巨大。此外，恒大的借款利率高达8.12%,远高于一般公司的水平，这使得其成本压力非常大。

恒大的品牌影响力在市场上并未起到加持作用，反而在某些地方产生了负面影响。 这两年市场走冷，恒大的销售难度只会更大。消费者不买账，回款越来越难，这也是导致去年亏损创惊人纪录的主要原因。

恒大的税后利润在2006年至2020年间累计赚了2673.65亿元，但这两年不仅全部亏光，还倒亏5千多亿。在大股东和战略机构赚得盆满钵满之前，恒大就已经陷入了严重的财务危机。

总的来看，恒大补发财报，把所有问题都摆在桌面上，也能反映出这个巨雷的演变已经来了一个新的里程碑。虽然报表没有通过审计师的那一关，但我们至少知道了这个窟窿究竟有多大，以及大概是由什么组成的。希望这样的行为以后再也不要发生了。

聚焦的问题：窟窿怎么填？

年初，恒大发布了一项近200亿美元的债务重组方案，并邀请所有债权人参与。同时，恒大明确了未来三年的核心任务是保交楼，以盘活资产和回笼现金流来缩表。然而，为了完成这个任务，恒大预计还需要2500亿至3000亿元的融资才能保证复工复产。

在这种情况下，恒大可能需要从公司层面出售资产来获得资金。尽管恒大已经通过变卖资产回款超过320亿元人民币，但这些资金仍然远远无法满足其庞大的债务需求。此外，恒大还有每月新增的员工工资、恒大财富的产品兑付及全国各地工地复工等固定支出需要支付。

恒大的现金储备也相当有限。 截至2022年末，恒大的总负债规模已经超过2.4万亿元，其中包括大量的未偿还银行贷款和债券。与此同时，恒大账上的现金总共还有143亿元，这其中还包括了没办法调用的受限制资金。而许老板个人筹款的回流金额以十亿为量级，无论怎么算，都杯水车薪。

除了债务问题，恒大还面临着土地开发的问题。截至2022年末，恒大集团仍拥有土地2.1亿平米，同时参与79个旧改项目，其中34个位于深圳。然而，恒大的情况延续至今，是否贱卖资产，或许公司自身已经很难掌控。

为了应对这些挑战，恒大正在寻求各种方式来筹集资金。例如，它曾试图出售位于香港元朗的未开发土地以及深圳的一块商业地块，但都没有成功。此外，恒大还在考虑发行新债置换原有债券的方式来筹集资金。

总的来说，恒大面临的问题非常严重。它需要尽快找到一种可行的方式来解决其债务问题，否则可能会面临破产的风险。

不堪的未来：恒大还能否翻盘？

作为恒大的控股股东，许家印的财富和声誉都与恒大紧密相连。

许家印作为传奇的商界人物，“洞悉人性”是最大的标签，他曾主导了很多市场戏剧性故事。在恒大如今的糟糕状况面前，许家印倒是没有像新力集团的董事长张园林一样不见人影。

在媒体流露出的照片来看，许家印并没有像孙宏斌一样急白了头。有网友据此调侃说，“欠这么多钱，许老板一点都不慌啊！”

广东省创新战略研究会高级研究员骆仁童博士认为，抛开恒大自身经营不善，其遭遇在一定程度上也与行业的大幅调整有关。很多房地产企业在债务和盈利能力方面也存在较大问题，而且很多问题在过去三年内都无法得到有效解决。这是当前需要警惕的。如果不及时处理，将对投资者信心和购房者权益保护产生较大影响。

无论如何，留给许家印的时间不多了。按照港交所2018年修订的规则，对于连续停牌18个月的证券，港交所可以对其进行摘牌。距离港交所18个月的大限，恒大仅剩下2个月的时间。恒大选择在此时公布财务数据，这或与港交所的要求有关。

从从恒大的各种动作来看，复牌是它梦寐以求的事。自2022年3月21至今，恒大股票在港交所已经停牌一年多了。关于恒大是否达到复牌的条件，这需要根据证券市场的规定和恒大的具体情况来判断。

如果恒大能够提供足够的信息披露，证明其有能力偿还债务，并且能够维持正常的经营，那么就有可能达到复牌的条件。但这需要恒大能够解决其当前的财务问题。

恒大补发的三份延期的财报目前被外界视为恒大自救的信号。 然而，媒体上主流的观点对恒大的前景持谨慎态度：恒大目前已经失去持续经营能力，恒大手中2.1亿平米土储和在建项目，更多形成的是负债，需要更多的持续投入，而不是马上可以带来现金流的有效资产，很显然靠恒大自身已经不能自救。

而对于债权人和银行来说，他们的主要关注点是能否收回他们的债权。如果恒大无法偿还债务，那么他们可能会面临损失。

所以2.1亿平方米的土储大概率会以一个较吸引力的价格换取恒大的续命。

很快，地产会进入一个新的时代。

商道童言（Innovationcases）欢迎点赞和分享哦！~~

免费电子书： | | | |

数字经济应用实践专家 骆仁童主讲课程

智慧应用 |《.......

数字应用 | ..

人工智能 | .

数字化转型 |.

金融类课程 | . .

思维与技能 |》..

宏观与趋势 |...

创新与创业 |.