“幼儿园抢孩大战”下记者实探学区房市场：顶级学区房下跌逾百万元

北京某小学及学区房。 董红艳/摄

本报（chinatimes.net.cn）记者董红艳 李贝贝 北京报道

在幼儿园“招生难”的同时，记者注意到，全国多地出现了学区房降价逾百万元的情况。经过多方采访记者获悉，最近多地学区房降价主要是受到入学政策以及楼市总体行情的影响，受到生源减少的直接影响尚小。

但是，业内多方向记者表示，长远看来，学区房购房需求将减少，整体走弱将是大势所趋。同时，学区房的市场分化也将会比较明显。

顶级学区房价下跌

近期，“幼儿园招生难”的话题，一度冲上热搜。全国多地幼儿园出现了“抢娃”的现象。2023年7月5日，教育部公布的2022年全国教育事业发展统计公报数据显示，2022年全国共有幼儿园28.92万所，同比减少5610所，下降1.90%，普通小学14.91万所，同比减少5162所，下降3.35%。

从北京来看，公开消息显示，7月4日，北京市海淀区本真西三旗园发布了闭园告知函，称因为招生难，园内幼儿人数骤减，将于2023年8月31日正式闭园。北京大兴区大生庄幼儿园的招生老师告诉《华夏时报》记者，去年大生庄幼儿园一共招收了6个小班的生源，但是今年小班缩减了2个，只招了4个班。

北京海淀区博雅学园幼儿园的一名老师告诉记者，该园去年共计招收了7个小班的生源，今年计划招收4—5个小班生源，缩减了2个班，而目前生源还没招满。不过，对于招生缩减的情况，该工作人员并不认为是因为新生人口在减少造成的，称“每年的招生计划不一样，今年大班毕业腾出来的教室较少”。

幼儿园招生难的情况下，部分地区的小学入学人数在今年仍然处在峰值。据北京卫健委统计数据，2017年，北京市居民新出生人口达到了近十年以来的最高值17.1万。6年前的生育高峰，正在转化为现如今的入学高峰。据海淀教委公布的数据，2023年，北京海淀区小学将迎来前所未有的入学高峰，预计达到4万人，比2022年增加7000人。

房产中介王强（化名）告诉记者，据了解，今年西城区的北京十三中分校诚毅校区从四个扩成八个班了。但是后面幼升小的人数会逐渐减少。

除北京外，其他一线城市也出现小学招生降温的前兆。深圳宝安区某小学的老师告诉记者，今年我们学校计划录取200多人，虽然还是有500多人报名，不过报名的人数比去年已经要少一些。

在幼儿园、小学的规模呈现缩减趋势的同时，多地学区房的价格出现了较普遍性的下跌。其中，既包括北京、上海等一线城市，也包括武汉等二线城市。记者注意到，近年来，较多学区房总价已经下跌逾百万元。

学区调剂影响房价

宣称“武汉顶级学区房”的武汉天地也未能顶住压力。记者从购房APP了解到，武汉天地一期，2021年1月成交的一套150平米的房源总价为880万元，2021年3月成交的一套150平米的房源总价为810万元。而2023年6月成交的142平米的房源，总价降为735万元，相比2021年1月成交的房源总价少了145万元。

武汉天地一名房产中介告诉记者，“武汉天地一期的房源楼龄相对较老，不过，武汉天地在武汉已经是非常保值的，只要价格降一降，还是会有人愿意“接盘”的。其他片区更是跌得吓人，根本都没人敢买，武汉花桥片区的对口育才一小学的学区房跌得最狠，价格最低已经跌至每平米2万多元。”

不仅仅是武汉，北京、上海等一线城市学区房价格也存在压力。据悉，被称为“上海最强学区”的明珠小学对口区域的房源，2021年单价曾飙升至近15万元/平米。目前，该区域内，朱家滩小区大部分学区房已经下跌至每平米10万元以内的价格。

“北京西城区志成小学对口的一套学区房，刚降价46万元，现在还再能聊”。记者从王强处了解到北京的学区房价格也在集体下调。据中介人员提供的交易数据，2022年4月18日成交的学区上地东里的一套近60平米的两室一厅，挂牌价为980万元，成交价为960万元。2023年2月2日，同一小区一套相似户型面积的房源，挂牌价相同，但是成交总价下降为930万元。2023年7月10日，同一区域相近的房源，挂牌总价下降为910万元，成交总价下降为880万元，相比去年4月18日的成交价，下降了近80万元。

下降的趋势还在继续，记者注意到，上地东里今年6月8日在购房APP上新挂了一套75.97平米的房源，挂牌价已经下调28万元，总价为820万元，相比该小区2022年4月18日成交的相似户型房源的挂牌价少了160万元。中介人员周关（化名）告诉记者，上地的学区房最近的成交价相比今年3月份下降了3%—6%，而且房源选择也会多一些。

对口“宇宙中心”宏庙小学的丰汇园小区也未能守住价格。记者从购房APP上了解到，该小区于2023年5月挂牌的一套3居的房源，挂牌价已经下调130万元，单价16.4万元/平米。其他挂牌在售房源的均价也均未超过18万元/平米。而从中介处记者了解到，此前该小区成交的房源单价多超过20万元/平米。

对于上地等地学区房价格的下跌，周关解释称，每年5月到9月是学区房成交的淡季。而合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者分析指出，当前北京学区房价格的下调跟入学人数减少的预期没有直接关系。当下北京处于小学入学的高峰，学区房的需求仍然不减。不过，今年有部分学生面临着调剂，购房者对上地学区房的（入学）确定性产生了疑问，进而折射到了价格上。据悉，今年上地学区因为就学人数较多，在上地实验等学校的基础上增加了北外附校作为对口学校。

北京某小学及学区房。 董红艳/摄

“受学区房政策调整的影响，近几年多校划片、公民同摇等政策出台，不少区域学区房受到影响，即使当下学区政策暂未调整的区域，也存在变化的预期。” 58安居客研究院院长张波在接受《华夏时报》记者采访时还表示，目前房地产市场行情的普遍性下行，今年二季度以来包括北京、武汉在内的热点一、二线城市的房价下行压力增大，带动各类二手房价格下降，学区房也不能幸免。

未来学区房价将“跳水”？

对于学区房，有网友表示，“大家买学区房的初衷是，既能上好学校，房价还能涨。（两个因素）缺一个，学区房的游戏就玩不转。”那目前面临学区房普遍降价的局面，“学区房逻辑”还能进行下去吗？

记者注意到，有购房者对北京的学区房仍然“钟情”，认为现在北京的房子也就学区房还比较保值，其他都不保值。核心学区房在短期还是个稀缺资源。以前房价翻了几十倍，最近学区房价格下跌只是相当于是“涨了100个点之后下降了20个点”，下降幅度较小。北京的学区房并不会出现大幅度下跌，城区的学区房价格如果出现暴跌，“郊区人民会踏平东、西海”过来抢购，学区房还是会有需求来支撑。

周关认为，学区政策要发生变化那才会真的下跌，只要学区没有发生变化，价格就不会有太大的下滑。

不过，记者注意到有购房者已经打算“躺平”，表示以后并不想去“卷”学区，“我以后就在大丰台混就行”，并不会去考虑东西城和海淀的学区房。甚至有购房者干脆放弃了对北京的“执念”，表示有考虑把北京的一套房卖了，去外地购置两套新房，或做生意，或收租，过“有车有房”的安逸生活。

同时，还有购房者断言，北京老破小的学区房肯定是不好出手的。郭毅分析指出，未来伴随入学人口的减少，学区房的总体价值将出现折损，回归理性，并呈现明显的分化。地段位置相对不好、缺少产业等支撑、居住属性较弱的学区房会出现价值明显的下滑；具有优质学区的、入学政策相对稳定的、教育价值和居住价值都能兼备的房子，价值可能还是会保持上涨。

有购房者表示，学区就是一个巨大的“坑”，“谁跳进去都不好受，6年一个小学学位，6年之后谁知道学区还值不值钱”。郭毅提醒道，为孩子读书购买北京学区房后，房子的持有周期大约为九年，期间学区房市场也可能发生很大的变化。

在张波看来，学区房将呈走弱趋势，一方面政策调整导致学区房本身不确定性增强，优质学区和住房一一对应的关系或被打破。另一方面，随着整体出生人口不断减少，未来非第一梯队教育资源将供大于求，部分学区将不再成为住房的加分项。

事实上，北京的其他二手房价格也出现较大的跌幅。统计局数据显示，北京二手住宅价格指数已经在今年5月和6月出现了连续两个月的环比下跌。房产中介告诉记者，全北京的二手房价都下降了，最近北京成交的二手房房价相比今年5月份之前的房价，总体下降了10%-15%。

在此压力之下，近期北京或将有楼市新政出台的声音“不绝于耳”，“有人透露，有房贷记录的购房者，只要将原来的贷款还清了，再在北京购房，将被认定为首套购房。”王强向记者表示，“不过，具体什么时候执行还没确定，但是应该也快了。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁