曾经的西安“地王”，如今惨淡冷清！城内商业怎么了？

开业五年了，第一次去悦荟广场。

想到了商场会比较冷清，但没想到的是会那么的惨淡。

地处曾经的“西北金街”解放路上，悦荟广场的现状也折射出了西安城内商业的窘境，城内已经成为外地人的西安，而非西安人的西安。

曾经“地王”，如今惨淡

地处东新街与解放路十字东南角的悦荟广场这块地，是2014年4月份悦荟商业房地产开发（西安）有限公司以5.05亿元摘得，地价2466万元/亩。

这个地价，刷新了其北侧一路之隔苏宁电器曾经创下的1959万元/亩的地价，成为西安新的单价“地王”！

虽然说这块地是商业用地并非住宅用地，其地价对于房地产行业来说不具有太多的参考意义，但2014年正逢房地产市场低谷时期，因此西安2466万元/亩的新“地王”一诞生，就吸引了全国各大媒体的关注。

拿到这块地之后，悦荟商业房地产开发（西安）有限公司经过注册资本增加等一系列工商变更之后，开始开发建设商业项目悦荟广场。

为了打造出古城中集现代购物与娱乐体验为一体的地标性目的地，悦荟广场的建筑由Aedas、ACLA、Hyder、Meinhardt、bpi等国际最为顶尖的建筑设计事务所及顾问机构联手打造。

建筑内部将立柱减少到最低程度，让视线被打断的几率成为最小，大量的圆弧元素与光影运用在天顶与动线的陈设上，是内部空间在视觉上和实用程度上得到了最好的结合。

2018年9月，悦荟广场开业。

这座地上8层、地下3层的商业，总建面约12.2万平方米，其中商业约5万平方米，引入了CGV影城、FEEL+生活馆、瑞力健身魔方店、首次进入亚洲市场的精品海洋馆晶彩湾（Oceans Of Color）、徐记海鲜、西贝莜面村等主力店。

由于悦荟广场地处西安传统的解放路商圈，再加上是由全球零售资产管理专家Pradera Retail Asia提供商业运营管理，因此其一亮相就备受关注与期待。当时，悦荟广场主打的就是潮玩娱乐，定位年轻客群，正如商场的名字“悦荟”是“约会”的谐音一样。

同时，从这座商场的位置来看，也是非常好。

解放路是西安传统的商圈，曾经拥有“金街”之称，从早些年的民生百货，到后来的万达广场，在此都有布局。同时，悦荟广场被多条地铁包围，向南约300米是地铁4号线与6号线的换乘站大差市站，向北约700米是地铁1号线与4号线的换乘站五路口站，多条地铁线路的环绕实现了更大范围的客群覆盖。

另外，其北侧一路之隔就是苏宁易购广场，向北约300米是民乐园万达广场、民生百货，西侧一路之隔是民乐新都会，又可以形成商业聚集效应。

但即使占据如此黄金地段、拥有众多优质交通和商业资源的情况之下，开业不到4年从2022年开始就传出悦荟广场大量商家撤出的消息。

2023年7月12日，地产房剑在悦荟广场看到，整座商场超过七成的店面均处于空置状态，一层目前主要在营业的是Tims咖啡、Costa咖啡等个别店面，并且即使是营业的店面里也比较冷清。其余楼层基本都是整层空置，6F餐饮部分目前还在营业的是西贝、徐记海鲜等个别店面。

用一句话来总结感受就是：想到了悦荟广场会比较冷清，但没想到会如此的惨淡。

关于悦荟广场的未来，新城区投资合作局2023年工作计划中提到“全流程参与悦荟广场等项目收购、招商运营方案制定，探索“产业+金融”发展模式。”这说明政府机构也已经在积极出动，化解城内商业的尴尬。

城内商业衰落的不止悦荟

事实上，悦荟广场只是这几年城内商业衰落的一角，在过去几年时间里城内已经先后有多个商业项目闭店。

作为西安的城市中心所在，西安城内商业的繁华曾经以钟楼商圈、解放路商圈为代表，东大街、解放路、西大街等都曾经被称为“西北第一金街”，大牌商业品牌进入西安的首站基本都会选择钟楼商圈，因为这里除了客流强度之外，更重要的还有品牌效应，民生百货、世纪金花、开元商城三大西安本土商业品牌，以及东大街上一家挨着一家的专卖店，曾经支撑起了整个城内的商业繁华，

但是，在过去几年时间里，大家更多看到、听到的是城内商场闭店的消息。

1998年1月、2004年，西安百盛东大街店、西安西大街时代百盛先后开业。其中，百盛东大街店是最早一批进入西安市场的外资百货公司，在西安的商业发展史上具有重要的标志意义，曾经引领了西安的时尚潮流。但是，百盛东大街店、西大街时代百盛已经先后于2016年6月1日、2018年12月31日关店。

北大街上，在过去几年先后挥别了民生百货钟楼店、大洋百货、新世界；西大街上的中环银泰百货，曾经引进西北首家ZARA并创下开业当天80万销售额的亮眼成绩，但这座商场也已于2022年闭店；端履门十字的群光广场，从开业到停业更是只有两年时间；还有位于西安东大街西段路北的美特斯邦威门店，多年前曾经是西安休闲服饰品牌的引领者，也已经关店……

这些年，城内到底关了多少家商场、专卖店，已经很难统计，因为太多了！

城内商业怎么了？

从目前来讲，整个城内商业除了以钟楼为核心紧邻的商业还在支撑之外，其余商场客流都已经非常少。

关于城内商业的衰落，有人认为是电商的冲击，有人认为是商业业态的问题，还有人认为是商场运营能力的问题……

不可否认，这些都是影响城内商业的因素，但其中最为核心的因素并非这些，而是西安城市骨架的拉大，西安各大区域商业的全面开花。

曾经，西安的商圈格局是：中心有钟楼，南有小寨，西有土门，东有康复路，北有龙首。

但如今，西安的城市发展重点、常住人口早已经向以高新、曲江、经开、浐灞为代表的城市新开发区域转移，开发区造城模式之下，新开业的商场大悦城、益田假日里、万象城、熙地港、龙湖天街、万达广场、吾悦广场等均已经向这些区域转移，商场越来越多，市民在家门口就可以拥有一站式的消费环境，不需要再专程前往传统的商圈。

目前，工作、生活在西安的市民，每个月进入城内的次数已经越来越少，城内更多的是部分行政机构办公地，以及外地游客旅游地，而外地游客旅游也更多的局限在钟鼓楼、回民街、书院门。

除了城市骨架拉大对城市商业格局的影响之外，公共交通工具的变化对城内商业的影响也非常大。

曾几何时，西安没有地铁，以钟楼为核心的东西南北大街是多条公交线路的换乘站，换乘站的客流也带来了商机。如今，虽然说城内有多条地铁线路，但地铁的换乘在地下就可以完成，这也对地面商业的客流产生一定的影响。

其实，大家不妨问一下自己有多久没有进城了，就不难理解城内商业衰落的原因了。以后的城内，可能更多的就是旅游区，文旅才是城内的未来~