卖到园区二手房第一，苏安新村凭什么

最近朋友圈又开始传苏安新村即将拆迁的消息。

关于苏安新村，说来也是神奇，作为已有30多年房龄的老旧小区，它居然打败园区的各种豪宅，湖景房，成功拿下园区今年上半年二手房的销冠。

◎图源朋友圈 仅供参考

随手在网上搜索苏安新村，看到的不是拆迁的传闻，就是小区墙体开裂、破损严重的画面。

可就是这样的老破小，它到底有什么魔力？

带着这样的疑问，我们决定实地去苏安新村看看，试图找到它热销的真正原因。

卖到园区第一

在实探之前，我们先来了解一下苏安新村今年的成交，究竟有多猛。

▋房价逆势上涨

首先是房价，根据贝壳的数据，苏安新村目前是苏州市好卖榜第一名。

二手房价也是逆势上涨，今年1月苏安新村的小区均价是2.59万/㎡，6月的小区均价是2.71万/㎡。

具体到每个月来看，今年1-6月，苏安新村的房价几乎一直都在上涨。

其中，2月到3月的涨幅最大，环比涨幅达到了1.92%。

可能光从苏安新村的涨幅数据来看，大家体会不到这有难得。我们可以对比看一下园区其他板块二手房的表现。

就比如奥体板块的中海上东区，自2023年以来，半年的时间逐月回跌。

从去年12月份6.4万元/㎡的均价降到现在的5.9万元/㎡。甚至历史最高价和最低价之间，差了1.1万/㎡。

◎截图来自诸葛找房网站

在园区核心二手房房价下跌的时候，苏安新村却能保持上涨，足以看出市场对于苏安新村的热度。

▋园区上半年TOP1

那这样的热度落位到成交上，苏安新村今年上半年共成交73套，是园区TOP1，比第二名东港新村多16套，比第三名的第五元素多出33套，堪称断层第一。

如果平均到每个月来看，苏安新村一个月成交都能保持在10套以上。

这是什么概念呢？高铁新城板块近两个月的二手房成交是33套，月均成交16套。

也就是说苏安新村一个小区的月成交量，可以与一个板块持平。

我们统计了4-6月苏安新村的成交数据，这两个月，苏安新村一共成交了35套房源。

大部分成交户型都在50㎡左右，2室1厅的布局。

从成交价格来看，苏安新村的成交均价大概在25000元/㎡，但因为户型面积小，总价只需一百多万就能入手。

苏安新村初印象

热度如此之高，难道就因为传闻要拆迁吗？

当实地走进苏安新村，我的第一感受就是这个社区非常大。

▋小区体量庞大

不像一个普通的小区，更像是一个大型的社区。整个苏安新村有200多幢楼，分为南、北两区。

小区内还拥有幼儿园、小学，消防站，卫生所等设施，几乎是超越市面上大部分小区的配置了。

并且，由于苏安新村体量非常大，所以社区内有很多店铺。

从进入小区开始，随处可见超市、早餐店、水果店……这不像个小区，更像是综合街区。

甚至也有不少中介门店，房产中介店铺门口通常都会写着小区内的可售房源，并且会标注清楚学区、楼层的情况。

▋内部配套丰富

再往小区里面走，会发现超市这类的便民店铺更多，包括华润万家也在苏安新村内部开设了分店。

同时，苏安新村内部还有农贸市场，不过从现状来看，原先的农贸市场已经更新换代，变成一个综合型的生鲜超市。

很让我意外的是，在这样的老小区内，居然还有一个不错的公园。

就在苏安幼儿园门口，公园体量不大，但却应有尽有。

亭台、假山、池塘、小桥，还有一些锻炼的器材。

我到达小区时，大概上午10点多，还有老人在公园内活动锻炼。

可见对于住在小区内的老人来说，这个公园的使用率很高，炎炎夏日，公园绿树成荫，确实是一个清晨傍晚纳凉的好地方。

▋小区破损严重

行走在苏安新村，除了小区体量大和配套设施完善，更强烈的感受是，这个小区真的很破旧。

楼栋外立面破损，露出水泥、红砖；

部分楼栋也能看出业主自行修补的痕迹；

楼栋入户门的铁门也早已经生锈、破烂不堪，根本起不到安全防护的作用；

有些铁门的下半部分，直接是空缺的状态。

而且苏安新村作为老小区，开车、停车也是大问题。

道路不够宽敞，如果遇到对向来车，就十分考验车技了。

由于车位少，不少车辆只能把车停在绿化丛中。

尽管小区内也设置了多个车库，但对于全小区近2万多人口而言，也只是杯水车薪罢了。

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为什么可以热销

写到这里，苏安新村热销的原因似乎已经呼之欲出。

结合我们实地踩盘时对周边中介的采访，苏安新村卖得好大概率有这三点原因：

1、总价便宜，配套完善

虽然房龄老旧，但苏安新村的总价很便宜，基本上都能控制在200万以内。

加上小区的优越地段，不管是去姑苏区平江路、观前街，还是园区东方之门，都非常方便。

这样的价格配上这样的地段配套，在苏州也找不出几个。

并且上文也提到过，苏安新村内部的配套也十分完善，不用出小区就能满足日常生活所需。

小区内部还有苏州老店哑巴生煎，不少老人会在店里就餐，整个苏安新村的烟火气十足。

2、可能是最具性价比的学区房

同时被很多人忽略的是，苏安新村还是星港学校的学区房。

星港学校（苏安校区）就在苏安新村内部，日常上下学非常方便。

可能星港学校在园区的排名不算靠前，但如果放到整个苏州市区来看，星港学校的排名还算不错。

据中介所说，苏安新村的价格与姑苏区的学区房相比，优势很明显，姑苏区的某些老破小学区房比苏安新村更破，价格也更高；

而有些学区房则是因为面积段大，导致总价也高，在多重因素考虑下，苏安新村或许是目前最具性价比的学区房了。

3、拆迁传闻吸引了不少投资客

此外，针对苏安新村的拆迁传闻，我们也采访了小区内的中介，是否会有人为了拆迁购买苏安新村作为投资。

中介的回答是肯定的，据他所知，今年姑苏区钟楼新村拆迁后 ，有不少人选择购买苏安新村 ，这其中就不乏一些人有搏一搏拆迁的心理。

这部分人群主要是在3、4月份时买入的苏安新村，也刚好与小区3、4月份房价涨幅最大对应。

最后

实地踩完苏安新村后，我最大的感受就是：

作为学区、刚需来说，苏安新村确实是一个很具有性价比的选择。

但如果想要一直在那边生活居住、对环境和品质有一定要求的，同样的价位段，其实可以拥有更好的选择。

尽管苏安新村有很好的地段、配套，但小区的破损、老旧也是真实存在的。

那如果是奔着拆迁投资去的，建议还是要多多谨慎。

对于苏安新村会不会拆迁，至少目前寒山闻钟上官的回答是“暂未接到苏安新村拆迁的通知”。

但官方也明确表示，苏安新村已经纳入园区老旧小区整治提升三年计划（2023-2025年），我们也期待看到一个更新、更好的苏安新村。▋

你觉得苏安新村有可能拆迁吗？

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编辑：张小果｜主编：Miao

出品：City好房