我们在唱衰越南楼市，越南人在排队抢房！

　　胡志明

　　先看几张图。

　　这是上周，胡志明9郡的项目Glory Heights的开盘现场，同事去胡志明出差现场拍的。

　　人山人海，越南人排队抢房，现场更是需要摇号确定房源。

　　开盘第二天，3500套公寓，只剩下500多套，去化率85%。

　　同样的，在今年5月，河内南慈廉区的某公寓项目，开盘当天去化率也达到了80%。

　　当我们在国内的自媒体平台看到：越南不行了，越南楼市崩盘的时候。

　　同事去越南出差，看到的是人山人海，火热的开盘抢房现场。

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　　【说两句题外话，当米宅说越南楼市的时候，通常指的就是河内和胡志明的房地产市场。在越南，米宅从来不推荐河内和胡志明之外的城市的房地产。】

　　在国内崩盘论调满天飞的时候，河内和胡志明的房价不仅没有跌，反而还在涨。

　　据世邦魏理仕（越南）最新发布的二季度越南房地产报告显示：

　　截至第二季度末河内一手公寓平均售价达到约4750万越南盾/平方米（约合人民币14500一平），同比增长9.5%。二手公寓平均售价约为3100万越南盾/平方米，与第一季度基本持平，但同比增长3.2%。

　　胡志明市一手公寓价格约为7700万越南盾/平方米（人民币2万4一平），同比上涨5%。

　　胡志明公寓价格变动情况

　　一个已经楼市已经在各种文章里崩盘的国家，房价还在继续涨！

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　　我们在国内看到的是越南崩盘论，而实际上，越南人面临的是无房可买的尴尬境地。

　　河内和胡志明房价上涨的根本原因在于供需失衡，市面上无房可买。

　　2023年上半年，河内和胡志明的供应量断崖式下降，河内同比下降91%，胡志明市同比下降89%。

　　河内公寓供应量变化

　　2023年整个第二季度，胡志明的守德市只有1个高层公寓项目获批，且只有650套房子。

　　2023年第二季度胡志明市的公寓销售数量再次高于该季度的新公寓供应数量。

　　想让越南政府审批落地一个新项目，时间审批成本是非常高，往往要等好几年的时间，所以市面上的供应越来越少。

　　所以，整体上越南公寓市场有一个特点，就是几乎没有一手供应，这意味着对于有实际住房需求的购房者来说，无房可买，这些因素又有助于胡志明市和河内的二手公寓市场升温。

　　然而，跟供应减少相反的是需求的上涨。

　　越南2023年下半年趋势房地产消费者信心报告（CSS）显示，61% 的越南受访者计划在明年买房。

　　越南人也爱买房，越南人也爱把房产作为投资品。

　　严重的供不应求，想买房的人很多，资金流仍然很充沛，这样的市场会崩盘？

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　　而在越南市场，最火热的房地产细分领域就是公寓，为什么越南人都在抢公寓？

　　胡志明的夜景

　　Batdongsan.com.vn 的数据显示，49%的越南房地产经纪人将待售/出租公寓视为2023年最具潜力的房地产类型。

　　2023年第一季度河内和胡志明市的公寓租金收益率分别为4.9%和4.4%，不包括房价上涨带来的利润。这一收益率已经高于2021年和2022年，巅峰时期也就是在19年河内和胡志明的公寓的租金收益率可以达到6%每年。

　　以这样的租金回报率，是可以跑赢4%的年通货膨胀率的。

　　再加上，越南公寓的价格一直在涨，以河内为例，从2018年到2022年，公寓价格平均每年上涨13%。

　　同时，在过去的9年，在越南，公寓的投资回报率是最大的，利润增幅最大。

　　
根据Batdongsan.com.vn的统计：截止到二季度，越南股市利润增幅是96%，越南外币利润增幅是11%。储蓄存款的利润增幅是41%。黄金和地块的利润增幅分别是90%和69%。

　　
而公寓的投资回报率（（价格涨幅加租金收益率）），超过了上面所有的投资类型，截至2023年第二季度，公寓投资利润较2015年初增长97%。

　　看到这里，有人肯定还会拿成交量说事儿，今年上半年，从成交总量来看，不论是河内和胡志明市场上确实成交量是在大幅下降的。

　　上半年，整体上河内公寓的去化率只有15%，胡志明也只有20%。

　　这很容易解释，一方面是市场情绪的影响，很多人观望或者等着抄底，另一方面是河内和胡志明真的是没有新增供应。

　　没有供应，何来的成交。

　　越南楼市现在确实处于调整的阶段，但是不至于到崩盘那么严重的地步。

　　尽管越南银行利率有所下降，但仍然很高。

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　　越南人也不想重走10年前的老路，所以在察觉到楼市有危险的迹象的时候，越南政府果断的采取各种政策调控房地产市场，让楼市能够朝着健康的方向发展。

　　很多项目被停工调查，对开发商的信贷资质也进行严格的审查，对个人的贷款条件也提高了门槛。

　　银行的贷款利率达到了15%，存款利率达到了11%的时候，你是存钱还是去贷款？

　　所以，我们看到了越南楼市出现了房企倒闭，交易量下滑的情况。

　　现在的越南政府已经开始了大力的救市，且已经带来了很多的希望，不仅河内等大城市，全国许多地方也正式介入，为房地产项目排除困难和障碍。

　　初步的成效已经取得了，一些项目基本排除了障碍，不少项目已经重新启动。

　　在第二季度的末尾，河内和胡志明市场的项目流动性已经有了显著的提升，河内一家专门从事房地地产项目分销的公司宣布，6月中旬短短一周内，就有100笔成交，大多数交易集中在新开业的待售公寓。

　　但是，就算是救市，越南政府也没有在无脑救市，依旧非常的谨慎，对房企的信贷资质进行严格的审核，对项目本身进行严格的审核，房地产企业想获得贷款也依旧没有那么容易。

　　到现在，当贷款利率降低，当企业信贷相对容易，越南的房地产市场已经出现了积极的复苏信号！

　　在这一轮调整中，越南楼市真正受影响比较严重的是旅游地产、除河内和胡志明之外的市场、别墅、以及土地。

　　所以，在越南买房能暴击，但是前提是得买对。