青岛办公楼市场头部企业韧性突显；餐饮业态引领零售复苏趋势

仲量联行2023年第二季度青岛房地产市场回顾

“上半年，青岛各项经济指标均实现正增长，整体经济有序恢复。办公楼市场方面，头部企业展现出较强的需求韧性，中小企业的需求复苏仍有阻力。”仲量联行中国区首席战略官张莹表示。零售地产方面，餐饮业态强势复苏，租金降幅在分化的市场表现中有所收敛。

办公楼市场

复苏动力不及预期，头部企业稳定续航。一季度市场活跃度短暂升温后，办公楼市场需求在二季度逐渐回归基本面。上半年，青岛办公楼市场整体净吸纳量仅为6.9万平方米，较去年同期下降约30.8%，同时略低于过去五年上半年数据的平均值，需求复苏不及预期。整体办公楼市场以搬迁为主，新设和升级需求在甲级办公楼市场较为活跃。头部企业展现出较强的需求韧性，在上半年贡献了多个1,500平方米以上的大面积租赁成交。其中，来自证券、基金、保险等头部金融企业，建筑工程和能源类的国企央企，以及语言培训类头部企业的需求表现较为突出。

上半年无甲级办公楼入市，乙级市场迎来5.6万平方米的新增供应。位于金家岭金融区的青铁大厦，以及位于李沧区的信联天地1号楼于上半年投入使用，推高全市整体办公楼市场存量至578万平方米，并小幅推高市场整体空置率至29.9%。其中青铁大厦作为青铁华润城的自持型办公物业，与同项目的万象汇、酒店、公寓、住宅等产品共同构建起完整的物业生态体系，成为所在区域内的高端优质资产。甲级办公楼市场连续四个季度无新增供应，供需关系得以改善，市场空置率环比及同比分别下降1.2和10.4个百分点，至37.4%。

中小型企业租户预算持续收缩，扰动市场情绪。整体经济形式仍处于复苏初期，内需依然不强，大企业景气度的恢复略好于中小企业。因此，大型企业的租赁预算较为稳定谨慎，但中小企业的租赁预算持续收缩，给整体市场租金带来下行压力。截至第二季度，整体市场平均有效租金为77元/平方米/月，环比下降1.4%，同比下降4.7%。甲级市场平均有效租金为112元/平方米/月，环比下降1.0%，同比下降4.5%。

关注头部企业的不动产需求，提升运营策略的竞争维度。根据仲量联行发布的《从八大行业头部企业年报看不动产需求沿革》，75家头部上市企业去年租赁成本总额达607亿，保持双位数增长，对办公楼市场影响深刻，也是经济复苏早期应该关注的核心驱动力。从项目层面，运营管理及租赁策略的专业化提升将带来更多先发优势。仲量联行青岛商业地产部总监曲岩萍表示：“随着经济活力持续恢复，以优质的头部企业租户构筑核心驱动，以多元化的租赁体系和平台服务吸引中小企业聚集，将有助于打造良好的项目生态内循环。”

零售地产市场

餐饮业态引领复苏趋势，茶饮、黄金等细分品类表现活跃。上半年青岛消费市场有序恢复，社会消费品零售总额在一季度实现同比增长4.2%，客流已基本恢复至疫情前水平，尤其以旅游带动的假期消费表现突出。但整体消费意愿及消费频次较疫情前仍有差距，因此零售地产市场的分化表现有所加剧。餐饮业态的复苏趋势最为强势，占上半年新开店铺面积的50%。以连锁品牌为代表的正餐、休闲简餐及咖啡茶饮等细分品类较为活跃，麻六记在华润万象城开出青岛首店，茉酸奶自2022年底进入青岛以来已迅速布局12家门店，人气咖啡品牌MANNER的青岛首店进驻海信广场。时尚业态整体复苏依然疲弱，但黄金珠宝品类较为突出，以周大生、潮宏基为代表的金饰品牌在上半年开出近20家门店。娱乐业态虽然明显复苏，但上半年整体开店和关店比例相当。儿童及生活服务类业态亦有复苏趋势，但均以小面积需求为主。

上半年无新项目交付，全年供应增量回落。截至二季度末，全市优质零售地产市场存量为562万平方米。在无新增供应带动下，全市净吸纳量显著收缩。截至第二季度，整体市场空置率为9.1%，环比持平，同比仍高出1.4个百分点。

市场分化表现加剧，整体租金降幅收窄。截至第二季度，青岛优质零售物业首层平均租金为204元/平方米/月，环比下降0.3%，同比下降3.5%，整体降幅有所收窄。随着客流反弹带来的积极信号，表现稳定的核心项目正逐渐止跌企稳，但项目间不同的租金策略正在加剧市场的分化表现。

市场调整迎来缓冲期，优质物业更受瞩目。2023年以来，整体经济恢复的增速不及预期，也给消费市场带来些许不确定性。但未来供应的回落给青岛零售地产市场带来一定的调整和缓冲空间，预计市场租金将在优质项目的带动下于明年进入上升通道。