接下来，是兰州楼市最难熬的两个月！

2023年上半年，已经结束。

截止6月底，兰州新房成交面积为150万方、成交量约为1.4万套，保守估计，二手房成交量约为5000套。这是兰州楼市上半年的成绩单。虽然说不上好，却也谈不上坏。但总感觉，有些差强人意。

迈入7月，兰州人，因为天然气每方上涨0.26元，在互联网上发泄着愤怒，也因为俞敏洪和yoyo，通过东方甄选直播对甘肃文化进行大力宣传和推广而狂欢。同时，也对正在召开的兰洽会是否会有大项目入场，或者签约之后能否真正落地，而感到期待。

大家对于兰州，有一种持续性的担忧，却也抱有殷切的期望，这种极端割裂化的情绪，似乎蔓延了整个城市……

而这种氛围，也逐渐传递到了兰州楼市当中。

回顾2023年上半年楼市的走向，其实呈现出了一种“先扬后抑”的状态。1月春节前后，受到前期疫情影响而积压的一部分刚需及刚改需求客户集中性释放，这也致使2月的楼市，迎来一波“小阳春”，但这种强势复苏势头，很快就有了明显的减弱。

迈入3月中下旬，兰州楼市销售数据逐渐回落，热度消退也十分迅速，虽说5月初，在优惠力度及折扣的不断加码下，市场迎来了短暂的小高潮，但马上就又恢复了平静，而这种持续低迷的态势，一直延续至7月。

其实，相比去年上半年172万方的成交面积，今年150万方的成交面积并未差太多，但与前年上半年450万方，售出将近4.5万套房子来比，却相差了整整3倍。

要知道，去年上半年，因为受到疫情影响，很大一部分成交数据都是通过“降价换量”才获取到的，与此同时，政策端也在不断加码。可今年，虽说并未受到疫情的影响，可政策的力度，却并没有什么明显的提升。

最近一段时间，总有传言说，国家正在酝酿更大的刺激政策，以此来重振经济。而6月28日，兰州市人民政府办公室也印发了《兰州市落实加大服务业重点行业扶持全面促进消费增长若干政策措施的工作任务清单》的通知。

该任务清单中，就提到了促进房地产市场平稳健康这一点，其中，包括加大住房金融税收支持、多层次供应租赁住房，以及稳定房地产开发融资。可显然，这次的政策力度，不足以刺激市场，也算不上强。

一个很尴尬的事实就摆在眼前：无论政策端怎么刺激，好像都是无效的，也没有给整个市场带来什么实质性的改变。

眼下，可能国家和专家都误会了我们，大家可能不是“欠刺激”，而是真的没有消费能力了！正因如此，大家接下来的兰州楼市，还是比较悲观的……

毕竟，上半年兰州的土地上市场几无波澜，兰州大多开发商的资金也都极其有限，没有人敢轻易出手拿地，而2023年1—5月，兰州新房供应量除去西固和七里河增加，其余区域都在逐渐减少，市场鲜少有新项目入市，即便有，也都是主城较小体量的项目。

更何况，兰州楼市当下依旧处于去库存的阶段。据相关数据显示：截止2023年5月，兰州市有效显性库存为277.9万㎡，去化周期为9.9个月，有效隐性库存1075.5万㎡，去化周期为38.4个月。

也就是说，仅仅消耗掉现有的库存，都需要3年左右。

对于开发商而言，也只有消耗掉这部分库存，企业资金流才能维持运转，接下来，才敢投入新的项目。但眼下，去库存都显得异常艰难，开发商们当下能使用的手段，无非就是降价和高佣，别无他法。

但房地产行业是一个边际效应很强的市场，也就是说，或许之前降价可能会换来一大波购买者，可现在，就算把价格压到最低，可能也很难收割到一批新的韭菜。

这就好比，当一个人肚子很饿的时候，面前有一笼包子，那吃第一个包子的感觉一定是最好的，可吃的越多，单个包子能带来的满足感就越小，直到吃撑了，那其它的包子就起不到任何效用了。

放在兰州楼市也是一样，当处在价格低位买了房子时，总觉得自己是占了大便宜了，可后期就会发现，可能自己买的房子会不断降标减配，甚至延期烂尾。

过去，大部分人买的房子都能赚，但现在大部分人买房会亏。这种认知，也已经在兰州大多购房者的脑海里形成了一个固有的印记。所以，兰州购房者们即便要买，也不会像过去一样盲目冲动，都开始货比三家，甚至将置购计划，不断延长。

正是因为新房的不确定性不断增加，也就致使兰州二手房的成交比例不断提升。毕竟，对于兰州购房者而言，二手房是所见即所得，与其花空钱包买一个未知，还不如买一个实实在在能拿到手的房子。

尤其是今年，兰州二手房挂牌量屡创新高，处在经济下行的当下，兰州的房东们的心态就跟开发商一样，他们也想要尽早把多余的房产变现，图个安全，所以这部分房源，降价力度也狠猛。

也就是说，眼下兰州开发商的竞争对手，不光只是3-5公里的竞品楼盘，还有漫天星一般四散的二手房房东。仅2023年1—5月，兰州二手房成交套数就占全市总成交套数的20%，成交占比较去年增加了6个百分点。

既然兰州市场上已经不缺房源了，那么在多重选择下，兰州购房者的置业集中偏向度，也就愈发明显。

从区域选择上来看，兰州购房者们已经抛弃了未来房价大涨，自己可以在短期获得一大笔利润的幻想。

无论未来有多好的规划，多大的政策力度，只要是看不到的，他们一律不买单。 对于很大一部分人而言，眼下，要么就不买，如果必须要买，多半也都选择买在主城。

而从开发商的选择上来看，兰州购房者们则更偏向于保利，中海，华润这三大央企，亦或是万达、龙湖，绿城等这部分品牌房企。相对于其他房企来说，这部分房企的资金链相对稳健，品质也有一定保障，购房者们也比较信任。

能肯定的是，购房者已经对兰州楼市有了更加清醒的警惕和认知，而兰州地产人也不得不逐渐适应楼市处在低点的常态化现状。

接下来的几个月，尤其是7、8、9这三个月，兰州地产人一定会非常艰苦。毕竟天气炎热，大家的心性也很烦躁，加之市场上没有太多有效的利好政策叠加，整个兰州楼市，也就透露着一种死气沉沉的感觉。

毫无疑问，2023年下半年，兰州地产人的首要任务肯定还是去库存，即便有一部分极少的新项目入市，可能也没有什么新的花样，足够去刺激购房者的神经。这种境况下，兰州开发商的惯用手法，自然也不会有太大的改变，除了降价，还是降价……

而这种降无可降的市场，比的就是谁更能熬，拿时间换空间，熬过这一轮，才能看到机会。

反倒是对于购房者来说，眼下，大家有更多的选择，也有更多的机会。非必要的情况下，能不买就不买房，如果是真正有需求的，一定要将安全放在第一位，尽可能擦亮眼睛，降低风险，其次再考量区域、配套等方面因素，最终选择一个能保值的优质资产。

未来依旧充满了不确定性。而市场越是疯狂，购房者就越要更清醒。市场越是悲观，购房者就越要沉住气。

处在经济下行、出生率下降、老龄化严重，收入降低、失业率上升的大环境之下，几乎每个人的背后，都有无法言说的艰难，但无论怎样，我们都需要不断向前走，学会在逆境下“野蛮生长”。

我们有一万个理由悲观，当然也有一万个理由乐观，至于怎么选择，无非是心态问题。

作者=指兰针·小芒果

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