浅析租赁住房的房屋养老金——「资本重置基金」◀︎然观点

6月26日，住建部再提探索建立房屋养老金制度，这一制度旨在延长存量住房的使用年限、提高房屋质量，并为房屋提供全生命周期的安全保障。

■延长存量住房使用年限：房屋养老金制度的目的之一是通过提供资金支持，延长存量住房的使用年限。通过适时的检测、维修和更新，可以使房屋保持良好的状态，并尽可能地延长其使用寿命。这有助于充分发挥现有住房资源的潜力，提高住房的可持续利用。

■提高房屋质量：房屋养老金制度还旨在提高住房的质量。通过引入资金和政策支持，可以推动房屋维修、翻新和改善项目，提升住房的品质和功能。这有助于提供更舒适、安全和适宜的居住环境，满足人民对高品质住房的需求。

■全生命周期安全保障：房屋养老金制度的一个重要目标是为房屋提供全生命周期的安全保障。这意味着在房屋建造、使用和养老阶段，提供相关的金融和保障机制，确保房主和居民在整个生命周期中得到充分的保障和支持。这可能涉及到住房贷款、保险、维修基金等方面的安排，以应对房屋使用过程中的各种风险和需求。

作为持有-运营类的住宿资产，如酒店、租赁住房等，也有“养老金”，即在实际运营过程中按比例计提的“资本重置基金”。

「资本重置基金」作为一种资金储备机制，可以帮助住宿资产的持有方应对运营过程中的资本性支出。通常情况下，成熟的运营管理公司（如酒店管理公司、租赁住房运营公司）会要求业主在物业运营期间按照一定比例从收入中提取资本重置基金，以应对未来可能发生的资本重置需求。这个比例和计提上限可以在管理合同中明确约定，确保双方对资本重置基金的提取和使用有清晰的规定。

在协商资本重置基金时，资产持有方和运营管理方通常会考虑以下几个因素：

1 提取比例：资产持有方和运营管理方可以商定每年或每月从运营物业（酒店、租赁住房等）的收益中提取的资本重置基金比例。这个比例应根据物业的硬件情况（如规模、档次定位等）和年度经营预算来确定。

2. 计提上限：可以约定资本重置基金的计提上限，即在特定时间段内或特定条件下，资产持有方和运营管理费就资本重置基金的储备金额明确一个上限，达到上限后可暂停计提。在资本重置基金使用后，重新开始计提。

3. 适用范围：明确资本重置基金可以用于的具体项目或支出类型，包括设备更换、装修、系统升级等。

资产持有方和运营管理方就资本重置基金的约定，一方面可以为资产养护留足资金，为租赁住房经营的可持续性提供保障；另一方面，也确保资本重置基金的专款专用以及合理使用的范围，确保资金的安全。

资本重置基金的作用，可以称为房屋养老金制度在住房租赁行业的有益探索，可为建立房屋养老金制度提供一个新的解题角度。