跑马场要开拆了

前几天，天河刚发布了《广州市天河区国土空间总体规划（2021-2035年）》草案公示，提出到2035年将建成世界级中央活力区。

规划不是口号，而是执行力。今日，网络就传出马场要拆除了，有汽车服务商发出告示，位于马场内部的车店将在6月的最后一天（6月30日）结束营业。

如果此事属实，传了多年的马场拆除工作终于在今年启动，意味着马场进入改造阶段。

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打造珠江新城和金融城的桥梁

跑马场的改造并非空穴来风，而是一步步在推进。

早在2021年8月，中国政府采购网发布一份竞争性磋商公告，提出将对马场地块进行功能提升发展策划项目招标。文件显示，地块功能定位将对标北京SKP等国际著名CBD地区。

今年3月，中国政府采购网公布了一则关于珠江新城东区规划优化招标公告，将围绕功能定位、公服设施、交通承载能力三个方面进行研究。

公告显示，探索研究由点到面将马场地块及周边片区打造成为链接珠江新城CBD和金融城的桥梁及中心地带的可行性，导入高端产业及功能，提升珠江新城公共服务能力，优化片区交通条件。

这则公告的公布，预示着珠江新城东区将迎来重大规划调整。

随后，楼主收到了一张珠江新城东区规划效果图。这幅效果图不是大家想象中的规划成片的商业项目和住宅项目，而是类似花城广场的中央公园。

效果图显示，马场地块两侧规划有多栋高楼，马场变成了开放式绿化公园，一条空中连廊将马场中央公园与珠江公园连接起来。

今年4月，广州市住建局公布了天河区2023年第一批“三旧”改造地块标图建库批前公示，写明天河区黄埔大道西路668号即马场地块正式纳入标图建库。

今年5月，@中国广州发布 以《珠江新城，将有大动作！》为题，介绍了《珠江新城东区优化提升城市设计概念方案征集》公告内容，并面向全球征集设计方案。

根据公告，广州将探索研究将珠江新城东区打造成为链接珠江新城CBD和金融城的桥梁及中心地带的可行性，拟将珠江新城东区打造一个“公园+”“体育+”的综合发展特色片区，全面提升城市品质和竞争力。

@中国广州发布 还发起了投票，征集大家对改造这个片区的想法，吃瓜群众当然全部都要有，所以“特色公园与运动空间两样都想要”以近5000票一举夺魁。

票投了，至于珠江新城东区怎么改，还得看片区的规划和专家的意见。

公告中透露，将探索研究将珠江新城东区打造成为链接珠江新城CBD和金融城的桥梁及中心地带的可行性，优化片区交通条件，提升公共服务能力，提高环境空间品质。

下面的效果图可以看出这种链接的效果。

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“全球店王”SKP进驻马场地块

珠江新城东区的优化提升，其中最核心的就是马场地块，而马场地块引入的商业也最引人关注。

在2022年9月第八届中国国际投资年会上，华润集团、北京华联、太古地产均透露将加快万象城、SKP、太古里三大地标性商业综合体在广州落户。

也正是在这个官方组织的投资大会上，广州市政府和北京华联集团签订战略框架协议，将在广州建设华南首个SKP项目，其权威性和准确性不言自明。

如今，万象城、太古里已经花落荔湾白鹅潭板块，这也意味着，马场地块引进重奢级商业综合体SKP项目基本板上钉钉。

当时，北京华联集团投资控股有限公司副总裁兼SKP首席发展官表示，将加快推动SKP在广州落地，将其打造成广州城市消费的新名片和粤港澳大湾区高端时尚消费地标。

截至目前，SKP分别在北京、西安、成都、昆明、武汉、杭州、呼和浩特、合肥等8座城市布局。此番落户广州，将是SKP的第9家门店。

对于广州市场来说，SKP正式入驻之后，将改变广州太古汇高奢市场“一家独大”的情况，广州奢侈品销售将变成天河路商圈与珠江新城商圈“共赢”。

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马场是珠江新城最后的福地

广州赛马场占地面积38万平方米，1993年赛马场落成开幕之时，其规模仅次于香港沙田马场，名列亚洲第二。开幕后基本保持每周两次赛事活动。

1999年12月12日赛马场跑了最后一场马，12月14日广州赛马被禁止。至此7年，广州赛马场共赛马757场次。

跑马地花园由广州马会房地产开发公司开发，曾经的广州赛马运动盛极一时，当时开发商正是应赛马热而开发跑马地花园，并引起一段购房热潮。

1999年被勒令禁止赛马后，广州赛马场变成“赛马场汽车城”，各家汽车的4S店在此开幕，变成广州市内最大的汽车城。

从2008年到2012年也是赛马场汽车城最为辉煌的时期，市场上几乎所有品牌都能在赛马场找到。2014年广州赛马场汽车城撤场，汽车城的历史随之终结。

目前赛马场内仍以餐饮业、康体娱乐业、汽车卖场三大经营板块。由于汽车城的退出，昔日繁荣的汽车交易景象已不复存在，但目前赛马场内仍有汽车卖场，大多以出售豪车为主。

赛马场内的餐饮业为周边居民提供了便利的餐饮服务，楼主就经常光顾里面的饮食，一来停车方便，二来就近就可以解决肚子问题。

马场地块如按规划效果图进行改造，对附近居民的生活将带来一个质的改变，不但增加了休闲公园，并为珠江新城带来聚集效应，形成一个巨大的商圈，“抗衡”天河路商圈。

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员村片区成为兵家必争之地

今年，广州出让的地块也非常优质，位于珠江新城和金融城之间的员村地块成为兵家必争之地。

6月21日上午，员村一横路地块进入摇号环节。参加摇号的房企包含央企、国企和民企，共有34家，竞争十分激烈。

最终被保利拿下，成交总价约21.8亿元，楼面价5.72万/㎡。楼面价一举跻身全广州TOP2，成为天河区新“地王”。

这个地块虽然单价高，但仍很抢手，到底有什么魔力，楼主将它归类为“三优两复杂”。

一是地段优。地块位于华南快速和黄埔大道交汇处，西侧一路之隔是珠江新城东区，东侧是金融城核心区，南面是珠江和琶洲西区。

二是配套优。医疗方面有华侨医院、中山三院、中山六院、南方三院、天河中医院。商业方面可以步行10分钟到家乐福超市，3公里范围内分布的正佳广场、天河城、天环广场、太古汇、太阳新天地等大型高端商场更是数不胜数。一路之隔的马场地块将引入“全球店王”SKP。

三是地块优。员村一横路地块体量小，占地面积仅1.4万㎡，建筑面积3.5万㎡，容积率≤ 3.4，预估只能建两栋楼。但它的优势是总价低，仅为21.86亿元，这对于多数房企来说是小菜一碟。对比周边10万+的新房/二手房，楼面价5.72万/㎡可以轻松拿下，未来利润可观。

四是交通复杂。员村一横路地块前面横亘着黄埔大道和华南快速路。黄埔大道跑马场路段是广州著名的堵车黑点，上下班高峰期在这里堵车少则十几分钟，多则半小时。黄埔大道和华南快速路车流量非常大，噪音、粉尘、尾气少不了。

五是村屋复杂。员村与珠江新城的距离只是隔开了一条华南快速，但员村的面貌却与珠江新城的城市名片、现代感格格不入。一边是低矮老旧的民房、偪仄的小巷，另一边却是摩天大楼、宽阔大道。员村依然带着一些城乡结合部的气息，员村菜市场、大排档是周边居民经常光顾的地方，落后的面貌中散发着烟火气。

新项目有优点也有缺点，这本来就是广州新城建设进程中不可避免的客观因素。员村一横路地块虽小，但结合地块区位和周边配套、房价，开发商摇到就是赚到。