民企活跃度高 杭州上半年卖地超千亿元

中房报记者 付珊珊 上海报道

今年上半年，杭州的供地规模之大、节奏之快，放眼全国，没有一个城市可与之比肩。

继6月初第五批次供地收官不到一个月，杭州第六批次集中供地也在6月30日开拍。最终，这批共推出的12宗涉宅地块均成功出让，其中，6宗低价、6宗封顶摇号，共揽金约127.78亿元，成交楼面均价14093元/平方米，平均溢价率6.9%。

至此，2023年上半年杭州拍地正式收官。若算上2022年第五批次集中供地，上半年杭州共进行了七次集中供地，累计出让土地91宗，总成交金额1002.9亿元，突破千亿元大关。

根据中指院数据显示，今年上半年，北京卖地收入为1008.7亿元，上海和广州分别为545.6亿元、535.5亿元。按照此数据，杭州上半年卖地收入超过了上海和广州，距离北京一步之遥。在91宗地块中，杭州累计出让宅地66宗，总成交金额953.4亿元，平均溢价率8%。因溢价率封顶而触发摇号的地块共有40宗，封顶成交率高达60%。

在房地产市场持续低迷的当下，在民营房企普遍拿地动力不足的情况下，杭州土地市场可谓走出了独立行情。

根据杭州发布的2023年国有建设用地供应计划显示，2023年杭州的国有建设用地供应计划总量为5175.09公顷，其中住宅用地956.69公顷，占比18.49%。从年初杭州各区上报的土地出让计划就能看出，杭州要完成全年的土地出让计划，每月一拍是必然的节奏。

回顾历史，杭州在全国范围内一直是卖地大户，其土地财政依赖度也长期名列前茅。

根据公开报道统计，从2016年至2019年，杭州的土地出让金逐年增高，其中2016年为1624亿元，2017年为2259亿元，2018年为2402亿元，2019年为2677亿元。2020年杭州土地出让金有所回落，但也基本与2019年持平。此后，土地市场推行集中供地制度，杭州2021年土地出让金骤降为1814亿元，2022年超过1900亿元。今年，各地集中供地制度调整为灵活供地，可以明显看到，今年上半年，杭州供地规模上来了，节奏也更快了，不仅每月一拍甚至两拍，每场土地拍卖几乎一个小时就能出让完毕，最终，杭州于2023年上半年的土地出让金已经超过千亿元。

“一般情况下，杭州每年上半年的供地计划完成率高于下半年。”贝壳研究院杭州站上官剑表示。

但即使如此，杭州全年卖地收入也基本能与过去两年持平甚至超出。那么杭州的土地财政依赖度又如何？

根据公开报道中的数据，杭州土地财政依赖度长期居高不下，2017年至2021年数据分别为142.6%、133.8%、139.5%、124.8%、140%。

具体到今年上半年，杭州之所以急于大规模、快节奏卖地，上官剑认为，杭州新房市场热度较高，上半年土地出让优质地块占比高，基于风险小，去化速度较快，在杭州拿地积极性高。以及，上半年拿的地，能够在当年转化为销售额，开发商拿地意愿度也更高。这些因素促使地方政府积极推地。

也有业内人士分析认为，杭州今年之所以供应这么多宅地，亚运会也是一个重要契机。举办亚运会需要巨大的财力支撑，仅靠税收，远水解不了近渴，土地财政来钱更多更快，因此政府必定会抓住机会多卖地。

“此外，疫情结束后经济可能会有一轮复苏和反弹，而杭州作为重点二线城市，经济基础较好，居民购买力强，所以政府比较看好杭州房地产市场，在看涨预期的推动下，推地力度就更大。”一位杭州本土房企人士表示。

不过，推地太多、节奏太快也存在一定问题。由于卖出的地最终都转化成新房供应，而目前杭州的去化情况也出现分化，加上杭州最近几年人口增速在减少，持续的高供应最后都转化成二手房积压。根据易居研究院的数据显示，今年6月初，杭州二手房挂牌量相比今年1月初有所增长，逼近15万套。

对于挂牌量增长的情况，上官剑认为，主要是过去几年杭州新房供应量大，又碰上很多房子是摇号所得，进入二手房市场比重会适当提高，又遇到目前销售一定下滑，供需节奏差导致当前市场挂牌量提升较多。但他认为，市场总需求是相对恒定的，当新房供应量大，会分流二手房的需求。再者因新房限价，部分购房者会优先考虑新房。

除了推地规模大、出让节奏快，今年上半年，杭州土地市场还有一个明显区别于其他城市的特点，就是民企高度活跃。

中指研究院华东大区常务副总经理高院生表示，杭州土地市场能保持热度的重要因素就是民营企业比较活跃，如果民营企业拿地积极性比较高，市场热度基本都不会太差。

在刚结束的第六批次集中供地中，本土民营房企再次发挥重要作用。高院生表示，民企在此次供地中竞得10宗地块。其中，金帝集团竞得地块数量最多，独立竞得银湖科技城以及联合萧山城区建设竞得新塘地块；滨江集团摇中城东新城地块；兴耀摇中临平新城地块；大家房产联合运河集团竞得运河新城地块；此外，中腾置业、富阳山水置业、华元等也积极补仓，新面孔杭州稳畅房地产、大兆丰实业&浙江国丰也有所斩获。

据中国房地产报记者统计，在上半年杭州拿地金额前十的房企中，有6家是杭州本土企业，且民营房企居多。

在所有参与拿地的本土民营房企中，滨江集团拿地最多，上半年共计斩获11宗地，耗资154亿元，占杭州总土地出让金额的15.5%；其次是绿城，上半年斩获得3宗地块权益金额为85.3亿元，占总土地出让金的比例达8.9%；坤和置业拿地金额56.5亿元，排第三位，占总土地出让金的比例为5.9%。

此前，有熟悉滨江集团的人士向中国房地产报记者表示，现在杭州形成了以滨江集团为首的浙江民营房企联合体，其中包括建杭、兴耀、坤和、中豪等企业，大家都参与土地拍卖，增加摇号概率，拿到地后一起干。在其看来，民企体制差不多，干起活来比较通气。这也是滨江集团以及众多本土民营房企在杭州土地市场较为活跃的原因之一。

“虽土地出让金同比去年有所下降，但溢价率明显提升，横向对比其他城市今年土地拍卖情况，杭州走出自身独立行情。”高院生表示。

就在杭州土地市场上半年收官之际，杭州市政府又马不停蹄地推出了第八批集中供地清单，包含4宗涉宅地，计划于8月1日出让。杭州下半年土地市场的战役又再次打响了。