小心大饼？佛山这些板块，理想丰满，现实骨感！

理想是美好的，现实的残酷的。

有的板块火，单靠实力；有的板块火，是抱上了粗大腿；有的板块火，纯靠画得了一手“好大饼”。讲真，佛山的“饼”很多，东一块西一块，很容易踩坑。

陈村：三龙湾大饼难消化，超长线投资

陈村，一个天生丽质的板块，右手拿老天爷赏的饭，左手抓ZF画的三龙湾大饼，轨道交通与地理位置可谓无敌，

在过去2年多时间里，在广7、2号线、广佛环线，以及规划途经的11号线加持下，2021年4月，陈村拍出2.2万+/㎡新地王，房价“被迈入4万+时代”，一二手齐喊涨。

如今潮水褪去，一手卖1.6-2.5万/㎡，二手难出货，一手体量太大。

虽然顶着三龙湾的名头，但陈村城市界面落后，大多是村镇级配套+面貌，妥妥的“村”一个！而且，缺乏产业支撑，基本以村小为主，比较出名的仅顺德适子未来学校...总之，槽点很多。

不知三龙湾的大饼，陈村何时能消化完？何时才能夯实基础设施，一改村容村貌？

目前，陈村三房体量很大，竞争很激烈，距离很近，如果只靠本地客，根本消化不完；四房流通性很差，纯投资不要碰。投资陈村一定是超超长线！

佛山新城：一二手内卷，涨幅“感人”

佛山新城已经兑现得七七八八了，有九馆六心，咖位大，可惜“爹不亲娘不爱”。

目前，行情不好，华发、碧桂园俩盘竞争出货，体量也不小，对面碧桂园新城之光二手一直被一手压着，流通性不高，不过还在小布村的顺德一中过来了，解决了片区燃眉之急；

而南部中建、万科、雅居乐、金地等盘内卷厉害，基本都是蹭佛山新城，最低1.25万/㎡起。

佛山新城最大的不足是人气冷清，虽然高楼林立，但入住率一直上不去，写字楼空置率高，商场不开起来，想找个买菜、吃饭的地方都难，一座妥妥的高配版“睡城”。

教育配套也跟不上，英华学校是私立学校，学费3万多一年，没条件的只能读村小，是佛山新城最大的诟病之一。

此外，这里产业不强，哪怕手握两条直连广州的广佛线+广州28号线王炸，也都是线路的最末站。除了核心区高大上之外，周边几乎都是村落，旧改周期长。

如果是纯投资，佛山新城绝对让你失望！涨幅远落后于映月新城、三山新城、北滘新城、南海之眼，佛山新城现在很难吸到广州客了。

南海之眼：未来可期，但配套还没跟上

说起投资客的最爱，南海之眼绝对占一席之地。

这里要做南海的“城市客厅”，对标广州花城广场，拟建中心湖、大剧院、音乐厅、会展中心、博物馆等，规划高大上，目前房价已经卖到5万+,

| 千灯湖超级中轴重点工程

去年12月中，我们曾跑了一趟片区，3大场馆地块已平整，中轴一期公园进入收尾阶段，滨江路、联河路两侧辅路及掉头匝道均在施工，滨河景观带、奇槎大道、岭南路还没开建......

目前，前期征拆的工作量也不小，洛溪村要整体旧改，片区中心还有地要卖，大沥沿江片区要做滨江公园，区域内还没学校，还是有很长的路要走，

所以在三山新城、映月新城都嗷嗷待哺的情况下，更多依赖大沥支撑的南海之眼，难保投入力度和兑现速度。

北滘外围：扶不起，亏本卖也难出货

买北滘外围，劝你三思。

这里喜欢自称是北滘新城，实际上属于北滘新城西+佛山新城南，城市边缘地带。

这两年，北滘外围内卷严重，房价一个比一个低，地王中铁建从1.7-1.8万下探到1.3-1.4万，雅居乐清樾清盘价11xxx，凤凰台非天地层11xxx亏本出货。一个字：惨！

如果是投资的话，北滘外围肯定是不推荐的，没有产业，没有地铁途经，商业是村级士多、菜市场，大片农田+厂房+村居环绕，很难回到曾经的高光时刻，未来体量庞大出不来。

三水新城：房价倒退，投资客站岗

三水新城在2011年横空出世时，画的饼也很大：要拿出世界一流的城市规划。

随着三水新城的崛起，投资客疯狂涌入“买买买”，高峰期房价曾逼近1.6万，如今，一手“打骨折”卖，大都卖9500-12500元/㎡，地王甚至亏本卖8字头！

二手更是房多客少，最低6字头成交......

疫情３年间，禅桂一手房价疯涨，三水新城并未跑赢大市，房价反而倒退回７年前！如今，市场行情不好，投资客大都割肉出货，最高血亏3-5千/㎡。

我们前几天去三水新城逛了一圈，虽然住宅林立，但人气不高，天聚广场商业鸽了1年多，地标双子星城左侧写字楼只贴了一半外墙，楼下连廊处于基坑状态，似乎还停工了？

若你抱着赌徒心态买入，当下，三水新城多余水分已被挤出，一二手都陷入“双重价格内卷”，不可能大涨了，买房容易脱手难。刚需自住，是不错的选择。

对此，你怎么看？