旧改快讯┃信达入局！深圳黄金台项目有新动态

沉寂近30年的中洲黄金台项目终于有了新进展。6月26日，中洲控股公告披露，公司及全资子公司中洲地产与信达资本、中国信达深圳分公司合作设立“广西信中投资合伙企业（有限合伙）”总规模60.41亿元。

6月26日，深圳市龙华区城市更新和土地整备局发布关于《2023年深圳市龙华区城市更新单元计划第六批计划（草案）》的公示，该批次包含澳门工业区城市更新单元一个项目。

6月25日，深圳市南山区城市更新和土地整备局发布关于《南山区桃源街道西丽同富裕工业城城市更新单元规划修改》的公告。

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信达入局深圳黄金台项目

沉寂近30年的中洲黄金台项目终于有了新进展。

6月26日，中洲控股公告披露，公司及全资子公司中洲地产与信达资本、中国信达深圳分公司合作设立“广西信中投资合伙企业（有限合伙）”（下称广西信中），总规模60.41亿元。

据悉，中国信达深圳分公司现金出资42亿元，作为合伙企业的优先级LP；随后合伙企业将这42亿元以借款方式输送给中洲地产，作为其中一项增信措施，中洲地产90%股权被用于质押担保。中洲控股是以股债权形式出资18.4亿元，作为合伙企业劣后级LP，包括中洲地产剩余10%股权和深圳市黄金台项目开发有限公司（下称黄金台项目公司）100%股权。

据了解，黄金台项目从1993年签订土地使用权出让合同，中洲控股从 2001年收购该地块项目公司，因历史权益纠纷，导致项目一直搁浅没开发。直到2022年终于拿到“土石方及基坑支护”的开工许可证，并于当年9月20日开工，对外案名为“中洲迎玺花园”，预计2026年1月竣工，总投资额则提高至62.13亿元。

2023年1月，中洲悄然拿到黄金台项目100%控股权。4月14日，深圳市规划和自然资源局龙华管理局发布迎玺花园一期（A806-0397）建设工程规划许可证。6月14日，迎玺花园二期建设工程规划许可证公布。根据规划，迎玺花园（A806-0397）地块总建设用地面积约39982㎡，总建面约23.2万㎡，其中，住宅约16万㎡，总户数1395户。如今随着项目引入资金方，项目发展前景已日渐明朗。

项目效果图（来源：深圳龙华，最终效果以政府审批结果为准）

市场分析意见认为，黄金台项目所需投入的资金对中洲控股而言仍构成挑战。实际上，过去两年相当一部分房企都面临流动性紧缺的问题。

截至2022年底，中洲控股旗下房地产项目预计总投资额539.39亿元；其中黄金台项目是唯一新开工项目，该项目投资额占比约11.52%，去年项目仅新增投资1.43亿元，累计投资4.68亿元。

从中洲控股资本结构看，截至去年底该公司资产负债率77.61%，有息债务/全部投入资本为61.75%；一年内到期的非流动负债为36.77亿元，无短期借款，期末现金及现金等价物却仅有9.03亿元，难以覆盖即期债务。

正是这种情况下，6月26日，中洲控股引入中国信达，多处交易细节均指向了黄金台项目。

本次合作主要分为两部分：首先是共同设立有限合伙广西信中，中国信达深圳公司现金出资42亿元，中洲控股则分别以中洲地产10%股权、中洲地产对并表子公司债权以及持有的黄金台项目公司100%股权出资2000万元、18.1亿元及1000万元。

其次，中洲地产向广西信中申请不超过42亿元借款，该数额恰好与中国信达深圳公司的出资相等。

为此，中洲控股提供连带责任担保，并以中洲地产90%股权提供质押担保。也就是说，通过该设立合伙企业以及提供担保的方式，广西信中已拥有中洲地产100%股权，以及黄金台项目公司100%股权。

对此中洲控股表示，公司及全资子公司参与设立合伙企业，主要目的是整合合作方的专业力量与资源优势，与合作方一起推进公司业务发展。

来源：部分信息来源观点地产

深圳市中洲投资控股股份有限公司关于与专业投资机构合作设立有限合伙企业的公告原文

https://pdf.dfcfw.com/pdf/H2_AN202306261591289193_1.pdf

深圳市中洲投资控股股份有限公司关于为子公司借款提供担保的公告原文

https://pdf.dfcfw.com/pdf/H2_AN202306261591289156_1.pdf

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澳门工业区城市更新单元计划（草案）公示

龙华区福城街道澳门工业区城市更新单元位于观澜西北地区外环高速与梅观快速交汇处的西南侧，拟拆除范围面积为221657㎡。

项目拟更新方向为居住、普通工业、商业等功能。拟拆除范围内应落实用于城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目用地总面积不少于83184㎡（含不少于5284㎡的绿地，不少于12701㎡的农林和其他用地，不少于20400㎡的义务教育设施用地），打通樟新路、桂平路、樟富路，拟贡献率不少于37.5%。

城市更新单元涉及城市总体规划强制性内容的，须按城市总体规划强制性内容有关要求执行。

申报主体深圳市大水坑章阁股份合作公司，根据更新意愿公示时披露的股东大会决议，项目合作方为深圳市雄江投资发展有限公司。

深圳市雄江投资发展有限公司，成立于1999年，初期选择在深圳地理位置优越的片区进行房地产开发，专注于精品建设，兴建了雄江苑、明福居、庆福园等多个商住项目。

深圳市龙华区城市更新和土地整备局关于《2023年深圳市龙华区城市更新单元计划第六批计划（草案）》的公示原文链接：

http://www.szlhq.gov.cn/bmxxgk/csgxj/csgx/jhjd/content/post_10667741.html

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西丽同富裕工业城城市更新单元规划修改公告

南山区桃源街道西丽同富裕工业城城市更新单元原列入《2019年深圳市南山区城市更新单元计划第一批计划》，后进行更新方向调整，列入《2020年深圳市南山区城市更新单元计划第三批计划》，2022年8月发布实施主体公示，实施主体为深圳市桑泰联得投资有限公司。该城市更新单元规划已于2021年3月取得专项规划批复。为保障公共利益、提升城市空间形象，对更新单元规划的非强制性内容进行修改。现该规划修改已经南山区人民政府批准，现予以公告。

一、项目区位

项目位于南山区桃源街道留仙大道与丽水路交汇处东北侧。

更新单元用地面积67457.4㎡，拆除范围用地面积65164.9㎡，开发建设用地面积32872.1㎡，规划容积255885㎡，规划容积率7.8。

二、修改内容

（一）拓宽支路红线宽度

信宜一路、信宜二路、规划一路红线宽度由15米调整至16米，规划二路红线宽度由12米调整至16米。

（二）优化开发建设用地范围

1.调整01-02地块在规划一路、信宜二路的跨街建筑物投影边界，投影面积不变。

2.公共利益用地面积由32839.9㎡增加至34585.3㎡，总开发建设用地面积由34617.5㎡减少至32872.1㎡。

3.按照公共利益优先、保障性住房不减少的原则，扣减住宅建筑面积7960㎡，其余经营性建筑面积与原规划批复保持一致。

（三）增加公共配套设施类型及规模

公共配套设施建筑面积由14805㎡增加至15955㎡。其中，01-02地块增加1处社区儿童游戏场地，占地600㎡；01-03地块9班幼儿园建筑面积由2400㎡增加至3150㎡，并增加1处托育服务机构用房，建筑面积400㎡。

（四）其他城市设计修改内容

1.将01-02地块西侧公交首末站入口调整至01-02地块北侧，与信宜二路的公交首末站出口合并设置，并同步优化各地块人行出入口位置。

2.在满足市政道路及市政管线地下敷设的前提下，01-01、01-02、01-03地块地下空间可整体开发。

规划修改仅限于上述内容，其他规划指标及控制要求以原规划批复为准。

实施主体为深圳市桑泰联得投资有限公司，查询工商信息显示，该公司分别由深圳市桑泰房地产开发有限公司占股55%，深圳市沃泰华康发展有限公司占股45%。

桑泰集团创立于2000年，总部位于中国深圳，是一家立足深圳、扎根深圳、深耕深圳的房地产投资开发集团，是集房地产开发、物业管理、城市更新、实业经营、产业园经营等产业于一体的综合性民营企业集团。桑泰集团以房地产开发为龙头，以市场需求为导向，把握市场机遇，着眼一线、布局一线，在深圳市南山区、宝安区、龙岗区积极开拓各项业务。集团已开发面积超200万㎡，未来更有十余个占地总面积超过100万㎡，总建筑面积超过500万㎡的房地产开发项目将拔地而起。

深圳市沃泰华康发展有限公司为深圳市沃泰谷生态投资有限公司旗下的子公司，深圳市沃泰谷生态投资有限公司成立于2015年02月09日，经营范围包括一般经营项目是：投资兴办实业，投资生态产业；农业项目的技术开发；初级农产品、水产品的销售，国内贸易。许可经营项目是：初级农产品、水产品的加工等。

项目效果图（图片来源：桑泰集团官网，仅作参考，最终效果以政府审批结果为准）

南山区城市更新和土地整备局关于《南山区桃源街道西丽同富裕工业城城市更新单元规划修改》的公告原文链接：

http://www.szns.gov.cn/nsqcsgxj/gkmlpt/content/10/10665/post_10665626.html#20118

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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