2023上半年中国房地产总结与展望（产品篇）

产品篇

“优居”需求持续升温，人居产品精益求精

2023年上半年，房地产市场仍处于深度调整期，住宅产品也在同质化中寻找突破口。产品“内卷”的背景下，优质房企仍继续坚持创新与变革、不断修炼“内功”，以期在行业大考中能够行稳致远。

居住品质升级带来的用户需求转型，房企不但在变化中积极挖掘新特色，也持续从酒店等公共建筑设计中汲取灵感。未来，房企将继续聚焦产品细化、服务升级方面的共融，也将继续关注与客户精神层面的共鸣，让产品创新成为行业新常态。

总结

01

产品成交结构：舒适性需求提升，面积、户型需求均有扩大趋势

（1）房型：三房最主流，四房产品成交比重增幅最大

2023年上半年，三房产品的成交主力地位得以巩固，成交套数占比56.7%，较去年低点提升0.9个百分点；四房产品保持快速增长趋势，上半年成交套数占比较2022年继续提升3.4个百分点至26.4%。此外，五房及以上房型的产品成交占比也有0.3个百分点的增长，其他房型的产品成交占比均走弱。

改善型产品的走强主要是因为两方面的原因，一方面，随着越来越多的城市放松购房政策、降低房贷利率等需求端宽松政策的陆续出台，改善居住需求得以持续释放；另一方面，考虑到置换成本高、置换周期长等因素，有购房意愿的家庭买房逻辑越来越倾向于一步到位，即使刚需群体也将目标转向三房户型。

分城市能级看，上半年三房产品加速占领一线城市市场，成交套数占比较去年大幅提升5.6个百分点至61.3%；四房产品成交占比21.7%，较去年也有3.9个百分点的增长。二房产品成交比重延续此前的缩水趋势，成交套数占比下降3.9个百分点至12.5%。

二线城市改善产品驱动力最为突出，三房、四房产品市场份额均有明显增加，合计比重84.4%，高于其他能级城市，其他房型的产品均受到挤压。

三四线城市由三房市场向四房市场偏移的特征尤为显著，其三房产品依然为市场主力，成交占比54.7%，但较去年下降1.7个百分点；而四房产品成交比重则大幅提升4.9个百分点至27.3%，这一比重明显高于一二线城市。

（2）面积段：越大越好卖，大面积产品渐成市场主导

从成交面积结构看，商品住宅成交面积段逐步趋大。上半年改善型产品市场份额继续扩大，110㎡以上面积段产品成交套数占比均有不同幅度的提升，其中110-140㎡面积段产品成交占比较去年提升0.8个百分点至38.4%，是市场成交的主力，也是增长最快的面积段。小户型产品占比缩小，90㎡以下面积段产品成交比重降至16.6%。

究其原因，主要是刚需客群影响力不再。一方面，此前市场对刚需群体的购房需求尤为关注，大量小户型产品的供应，提前透支了市场刚性需求。另一方面，近年来，年轻人结婚和生育意愿都有所下降，生活观念的改变自然也影响了住房观念，部分购房需求被延迟。因此，改善需求主导了购房市场，大面积产品在居住舒适性方面有明显优势，成为置换需求的主要目标。

分城市能级看，一线城市的成交结构改变主要表现在刚需面积段向刚改面积段的跃迁，90㎡以下面积段产品上半年成交套数占比下降1.8个百分点至28.5%，相应的，90-110㎡面积段产品成交占比提升2.3个百分点至40.4%。更高面积段产品的成交比重相对稳定。

二线城市中高端改善需求全面释放，110-140㎡和140-180㎡面积段产品是市场成交的主力，上半年成交比重为36.8%和14.5%，较去年分别提升0.8和0.6个百分点。

三四线城市最早进入大面积时代，但高端需求有限。110-140㎡面积段产品成交占比一直稳定在四成以上，高于一二线城市，且上半年成交比重有1.1个百分点的提升；然而，180㎡以上面积段产品的成交比重从去年至今一直稳定在2.5%，明显低于一二线城市。

（3）三房和四房产品面积中枢持续上移，不同能级城市产品需求分化

……略……

02

产品特征

（1）公建化立面仍是产品打造重头戏

传统住宅立面设计已不能满足现代人的需求，除了立面用材的实用性，当下住宅公建化立面注重品质调性与颜值审美，成为产品的“第一抹惊艳”，成为建筑的自我表达。尤其是沿街以及CBD区域住宅建筑，更有必要完美地融入街区环境，以精巧立面回应城市景观，同时以场地的历史文脉作为设计核心。因此，在颜值即正义的审美风潮下，为建筑赋予当代设计语言、加强场地历史与价值依然是房企营造产品符号标志的重头戏。

上海前滩润璟的外立面取法大都会、衡复风貌、Art Deco等建筑之精髓，打造新经典海派建筑。项目采用红砖与石材穿插的设计手法，通过竖向分段、整体三段式、层叠收分、拱券门框等海派建筑比例、设计特征，呈现建筑美学的力量感与秩序感，以建筑、街区、自然的打磨，塑型城市精神。

图：上海前滩润璟外立面示意

厦门天琴海项目建筑立面采用银白色线条和深灰色墙面，浅色调搭配呼应特定地域的滨海色系，消融天地边界，建筑与自然混为天成。同时提炼海文化，主体强调横向线条延展，通过流线型笔法勾勒轮廓；顶部以“游艇”为抽象元素，转角弧形大开大合，有海浪迎面的冲击感，形成项目极具张力的标志性符号。

图：厦门天琴海外立面示意

（2）独立家政间、洄游动线、庭院阳台等精细化设计成为改善客群心头好

对于改善类产品的户型设计，在严格遵循全明设计、结构使用、功能齐全等基本原则上，更注重功能复合、精细设计、空间高效等方面的思考，家政间、洄游动线、270°景观面、庭院式阳台等规划皆成为客户心头好。

家政空间曾经是寄宿在卫生间或阳台的“小透明”，目前在不少改善项目中，它已经刷出了存在感。作为保障家里整洁干净的有力后盾，洗烘晾熨叠衣，囤货收纳整理，琐碎却必要。做得更细致的家政间还会与居家/访客动线分开，缩短家政路线，日常生活更高效便捷。嘉善华润时代大观瑞园建面约215㎡户型，玄关右侧即设立家政间，并带有家政阳台，这种独门独户的家政间配置使得清洁收纳更合理有序。

图：嘉善华润时代大观瑞园建面约215㎡户型示意

洄游动线是指在住宅中，将不同功能空间串联起来，变成首尾相接“鱼咬尾”的环形结构，具有高效串联、闲庭信步、丰富有趣的特征。南京中宁府建面约298㎡户型，通过C位家政间构造出交通中心区域，将会客、睡眠、工作、玄关、家务空间有机串联，让各个空间实现“大洄游”。

图：南京中宁府建面约298㎡户型示意

以上两个户型的共同之处还在于拥有大尺度景观阳台，前者南向阳台横跨三开间，后者不仅拥有270°景观面还叠加北向转角阳台，视野开阔、采光明媚的户型自然深受客户喜爱。

（3）住宅空间从酒店设计汲取灵感，逐渐成为衡量住宅产品档次的风向标

随着改善客群的审美从最初的视觉感官向五感全开精神愉悦进阶，对住宅需求从物理生活空间升华为情感与精神归属，改善住宅产品正大量借鉴酒店设计语言，通过好设计、好材料、好工艺，创造空间美学与情感满足的双重价值。

住宅酒店化实际上反映出高净值、新中产等高经济活跃人群的住宅品质生活需求，一方面住宅要体现“能力”“地位”“名誉”等外显的社会性要素，以彰显个人独特风格，另一方面住宅空间能够满足“真心”“体贴”等丰富情感诉求，可长期稳定地提供满足理想居住的美好体验。

环岛落客区、精装地库、挑高大堂、定制化艺术等常见酒店空间设计正愈来愈多的落地住宅产品，营造归家仪式感、温馨感、舒适感，而这些逐渐成为衡量住宅产品档次的风向标。

温州招商保利天樾玺环岛落客区实现人车分流，给予业主尊贵归家礼序。

图：温州招商保利天樾玺北区南入户环岛落客区示意

成都华润锦江上院地库大堂入口定制星空吊顶，地面与墙面采用大理石、局部金属点缀，加以定制艺术品展示，整体色调统一和谐、低调优雅。

图：成都华润锦江上院地库示意

佛山保利秀台天珺8M单元入户挑高大堂，搭配现代水墨画与艺术品，营造“千里江山”的意境，给人心旷神怡之感。

图：佛山保利秀台天珺8M单元入户挑高大堂实景

成都卓越永利云翠单元入口以特色景观树、花镜组团、入户景墙作为归家符号，从传世珠宝光泽中汲取灵感，定制艺术灯光设计传递出浪漫氛围，提升空间精致细腻度。

图：成都卓越永利云翠单元入口定制化艺术灯光示意

（4）黑金体系、潮玩精装、植物美学等注重年轻客群喜好的住宅产品层出不穷

……略……

展望

01

“文化力”“艺术力”等激发空间活力的住宅产品或将成为主流

行业和市场进入改善时代，市场动力转向住房品质高阶改善需求，不少房企从客户需求反推产品定位，升级迭代产品力，推动持续、长远的价值成长。

高端改善住宅不再是早期昂贵材料的堆砌，而是优化消费主导力量体现悦己享受、美学生活、人文艺术等精神层面的品质体验和持久满足。这就为房企提出差异化、特色化以及高度市场响应性的产品迭代目标，满足高端客群关注精神、人文、审美、生态等关键敏感点，达到内心深处的愉悦，同时让产品拥有了历久弥坚的“收藏”价值。

住宅产品从物理生活空间升华为情感与精神归属，这实际上与城市规划建设回归人本思想的趋势相吻合，也承载起更多人内心对美好生活的向往。可以说，未来住宅的文化艺术属性将成为产品创新永续动力，“文化力”“艺术力”等激发空间活力的住宅产品或将成为主流。

02

功能空间创新细化，家政及宠物需求渐成新宠

……略……

03

物业服务管家化，缩短与业主生活的边界

……略……

本文为《2023上半年中国房地产总结与展望》删减版

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排版 | 土木

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