二季度首家公开违约的房企​出现了，短债超百亿、现金不足20亿

反思、自救一年后，胡葆森的建业地产还是加入了违约房企的队伍。

作者 | 蒲肃

来源 | 债市观察

今年二季度以来首家公开违约的大型房企出现了。

河南房企一哥建业地产（0832.HK）近日宣布，因市场情况恶化，全面停止支付境外债。这意味着建业地产境外债正式违约，国内出险房企还在增加。

除了建业地产，近日出现美元债违约的还有四川房企领地控股，其去年交换要约后发行的约1.2亿美元新票据再次违约，该票据在6月23日到期，领地控股未能在到期时支付本金构成违约，该票据票息为12%。

知名地产分析师严跃进分析认为，和去年相比，今年首次境外债违约的民营房企有所减少，但知名房企无力持续兑付导致最终违约、二次违约的案例开始出现，民营房企的还债压力依然较大，而市场端的恢复在二季度后出现下降，预计民营房企在市场端的销售回款还会比较吃紧。

短债超百亿，账面现金不到19亿

建业地产在宣布境外债全面停止兑付时表示，自2021年7月1日至今，本集团已向境外债权人支付本金和利息约12.6亿美元，其中本金约9.3亿美元，利息约3.3亿美元。

“自2021年下半年起，中国房地产行业的宏观环境发生巨大变化。本集团已探索多种债务管理活动，包括延长其债务期限、改善现金流管理，以增强流动资金状况。同时，本集团一直尽力履行其所有境外债务的还款义务。面对行业的严峻挑战，本集团一直持续、尽全力履约。”建业地产在公告中表示。

但自2023年2季度以来，中国房地产市场销售持续疲弱，每月销售逐渐恶化。建业地产销售不及预期，流动资金紧张状况加剧，境外兑付压力持续增加。

建业地产在上述情况下，未能在2023年6月23日宽限期结束之前支付2024年到期之7.75%优先票据的利息。该票据发行总额3亿美元，余额2.975亿美元。

企业预警通数据显示，建业地产目前存续美元债共9只，余额18.72亿美元，以6月26日汇率计算，约为人民币134.4亿元。这些美元债的票息全部超过7.25%，最高为7.9%，每年利息兑付金额就约为10亿元。

来源：企业预警通

债市观察梳理发现，截至2022年底，建业地产总资产约为1389.57亿元，总负债1356.29亿元，资产净值仅约为33.28亿元，其资产负债率达97.6%。

此外，建业地产一年内到期的短期借款66.5亿元、优先票据约62.4亿元，合计短债近129亿元。而建业地产的现金及现金等价物仅为18.9亿元，现金短债比0.34，流动比率和速动比率仅为0.96和0.21。

“速成”的千亿建业

实际上，在这次官宣违约之前，建业地产还在试图守住“不违约”的底线。

今年4月份，建业地产合计完成7笔美优先票据的交换要约，合计约18.09亿美元。

交换要约虽然减轻了兑付压力，但仍要履行对应的兑付条款，对建业地产来说，这些通过交换要约的美元债不仅本金难以兑付，现在连利息也无力按期偿还。

建业地产在2019年成功冲击千亿销售额，当年全年销售总额1011.5亿元，同比增长39.8%。克而瑞数据显示，建业地产2015年销售额仅为165.7亿元，只用了四年时间就完成了从百亿到千亿的跨越。

但高速增加的销售额背后，是负债总额的同步快速增加，2015年建业地产总负债为324.4亿元，而2019年则达到1313.65亿元。

千亿建业短暂辉煌了2年时间，就在2021年7月出现了资金吃紧的状况。

当时郑州出现“暴雨洪灾”，而“三道红线”融资新政效果显现，建业地产“紧急向省府求助”的信函也在随后流出；到了2022年，河南又出现较为集中的“停贷”事件，对于大本营在河南的建业地产来说，这些因素对旗下项目的销售回款影响较大，现金流连年吃紧。

来源：企业官网

为应对危机，建业地产董事长胡葆森进行了大刀阔斧的调整，2022年建业地产先后进行了组织架构调整、裁员、引入国企河南铁建投进行战略支持，同时出售持有的建业华谊兄弟和建业实景股权，并旗下商业项目全部出租给万达商管进行运营、招商。

据媒体报道，建业地产CFO赵瑞昆曾2022年业绩会上称，国资河南铁建投入股为建业地产度过至暗时刻助力颇多，包括助其按期偿付2022年8月8日到期的5亿美元债，助推项目建设，获得纾困基金、银行授信和上下游供应商的理解和支持等。

销售预期判断失误，建业地产无奈违约

一系列的自救动作一度让建业地产看到曙光，甚至乐观的将2023年销售目标定为320亿元，同比增长33%。赵瑞昆称，预计2023年总可售资源为517亿元，只要去化率达62%，全年销售目标即可达成。

但建业地产显然低估了今年市场的难度，中指研究院市场研究总监陈文静分析指出，1-5月全国商品房销售面积同比降幅扩大，同比下降0.9%，5月单月同比下降3.0%，而1-5月房企到位资金同比降幅扩大至6.6%。

虽然建业地产一季度销售额恢复到去年同期的96.2%，但随后的销售额又开始同比下降，建业地产无奈表示，“销售不及预期，流动资金紧张状况加剧”，导致境外债务兑付压力持续增加。

来源：企业公告

截至2023年5月31日，建业地产前5个月的合同销售额约为87.64亿元，同比减少为20.8%；而去年同期的销售额约为110.67亿元，同比减少48.6%。

在销售额下滑、再下滑的“接力”过程中，建业地产的现金流也只能优先用于保交付了。据了解，建业地产以及旗下中原建业的商丘建业信友未来城、温县建业江山汇、内乡建业森林半岛、郏县建业城二期等项目都在近日进行了部分楼栋的交付。

严跃进指出，建业地产是二季度以来首家大型房企公开违约，说明房企债务偿还压力依然是比较大，民营房企在偿债方面依然存在不确定性。

胡葆森曾在2022年半年度业绩会上对房企债务违约进行反思，“当企业躺平的时候，哪有现金流。投资人看到企业违约，虽然违约是被迫的，是在没有办法的前提下的。但违约了，让投资人怎么支持你。”

建业地产目前自救的措施基本都用过了，包括出售资产、引入战投、重组债务等等，但仍成为胡葆森口中的“违约房企”，眼下能坚守的也只有保交付了这最后的底线了。

建业地产何时能缓解现金流？欢迎评论区留言讨论。