白芒村试点注定要白忙一场吗？深圳统租改造暂缓背后的利益博弈

晴空云鹤的上一篇文章《深圳统租，对武昌古城司门口粮道街旧城改造的启示》（说明：深圳统租改造，就是由深圳市属国企旗下人才安居微棠租赁公司统一收储城中村房源，进行整体品质升级改造后再出租）发布后，阅读量、评论量都明显增加，其中发表评论更多还是来自深圳的网友，从评论区一些人的冷嘲热讽中，可以看出，他们很可能是深圳统租政策的反对者和利益受损者。

我以前也租房过多年，见过不同的房东，房租涨价、房东卖房、多次搬家之类的烦心事，也不是没有遇到过。所以，这些网友的心情，我表示理解。

俗话说，有恒产者有恒心，安居乐业。每个人到了一个新的城市，都是首先要解决居住的问题，等居有定所之后，哪怕是一段时间内的租房居住，人才能腾出更多的时间和精力投入到工作或事业中。

人的居住行为具有明显的惯性，一旦在一个地方住久了、习惯了，不论是租房，还是买房，都往往更倾向于优先选择熟悉的这个地方，除非工作变动了，且工作地点距离原来住处较远，确实不太方便。

一、不同的诉求和期望的背后，都是不同的利益和立场

房东和租客的利益天然是对立的，有房产者和无房产者的立场自然也是不同的。

比如说，在当前的房地产市场行情下，希望房价上涨的有两类人，一类是已经买到房的炒房者，他们希望房价能快速上涨，以便能实现高位抛售、成功套现；另一类是大多数自住型的有房产者，他们希望房价至少能稳住房价的，因为谁也不希望自己的资产大幅缩水。

相反，盼着房价暴跌、喊着房价要腰斩的人，主要有三类人，一类是想买却买不起房，只能寄希望于房价暴跌来实现买房的人；另一类就是伺机抄底的投资客（炒房者），通过舆论影响社会预期，看到房主低价抛售房产，自己却趁机低价抄底买房；还有一类就是想快速获得更多流量和粉丝的自媒体博主，看热闹不嫌事大。

希望房价上涨的人，其目的实际上是想卖，尽量卖一个更高价。

而希望房价下跌的人，其目的实际上是想买，尽量买一个更低价。

同样的道理，对于深圳统租政策，民间支持者主要是受益者，反对者则主要是利益受损者。

心理学有一个“损失规避效应”，指的是人们面对损失时的痛苦要大大超过面对获得时的快乐。因此，我们往往听到的更多是政策反对者的声音，而政策支持者却更倾向于保持沉默。

这种情况往往给人一种假象，反对者的声音似乎不绝于耳，支持者的声音却显得寥寥无几、寂寂无闻。

二、深圳统租的白芒村试点，难道注定要沦为白忙一场吗？

6月初，位于深圳南山区西丽街道的白芒村城中村统租改造启动后没过几天，就有媒体报道，白芒村统租暂缓签约。

6月下旬，广东某知名媒体的记者再次探访白芒村，发现白芒村前些时还悬挂着的统租宣传横幅已经不见踪迹了。事情再一次得到验证。

据了解，白芒村大约有600栋房屋（含临建），将近2万人居住在白芒村（注：中西部地区一些乡镇的人口就大概2万人左右，但是珠三角、长三角不少产业经济发达的镇，其辖区人口则多达10-20万人），在统租暂缓前，已有约四五千租户搬离了白芒村，其他人则在等待观望中。

深圳统租改造行动，在白芒村的试点，难道注定要最终沦为白忙一场吗？

晴空云鹤认为，深圳统租改造，整体政策本身没有多少问题，而且具有全局性和超前性。当前白芒村试点暂缓推进，主要问题有两点：

一是涉及面大，推进节奏偏急，涉及搬迁时间、补助、小孩上学等现实问题，现有租房人群抵触情绪较大。

二是租金上涨预期带来的问题。统租改造必然要涉及投入和产出、成本和收益的问题，通过大规模的统一获得房源（租金价格比房东直接出租的高，也就是拿房成本高）、整体改造，要想实现保本且不谈盈利，房租必然要上涨，租金上涨就会引起现有相当一部分低收入人群的反对。

对此，当地政府部门表示，当前不强制搬离，不涨房租，不影响其小孩上学。

实际上，除白芒村暂缓外，深圳其他城中村的统租并没有暂停。位于南山区桃源街道的平山村，统租签约率已超过60%，而且不少楼栋已经开始改造施工了。

三、深圳城中村统租改造背后的综合效益

改革开放四十年来，深圳从一个小渔村，一跃成为了两千万人口的国际性大都市。

深圳是一个典型的移民城市，是一个常年人口持续流入的超大城市，人多地少的矛盾非常突出。

深圳市现有1743个城中村，吸纳了深圳76%的常住人口，因此，深圳城中村统租改造事件，牵动着社会公众神经，影响面广。

对此，深圳市住建局相关负责人表示，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平，并且要严控成本、严控价格。

2023年，深圳全市计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套（间），约占深圳市城中村租赁住房总量的1%。可见，城中村统租改造的规模并不大，影响可控。

对深圳市政府而言，城中村改造是一项民生工程，也是筹集保障性租赁住房的重要渠道，有利于满足年轻人日益增长的对品质居住生活体验的向往和需求，有利于深圳抢夺人才、留住人才。

对国企而言，城中村统租改造由国企主导，有利于获得专项低息贷款和财政补贴，有利于获得更多改造资金，可以说“量大、价低、质优”。

对房主（村民）而言，由专业化运营的国企作“二房东”，自家的房子品质得到了提升、能支付更高的租金、签约租期也更长了，个人收益更有保障，自然乐于支持。

对租户而言，当前一部分租户的利益受损是难免的，因为城中村规模化品质化改造提升后的目标租房人群，是深圳希望他们能留下来的年轻人才，这是产业升级的阵痛和代价。

综合来看，对政府、国企而言，侧重于社会效益而非经济效益，是站在城市经营的高度来算大账。

深圳城中村统租改造，关系到政府、国企、村民、租户及其外部性所影响的周边生产、生活、生态、配套等复杂的系统性问题。

城市经营、社会治理，本身就并非易事，治大城如烹小鲜，既要着眼长远，发展城市，布局产业，吸引人才；又要立足当下，保障房东的利益，兼顾租客的权益。

因为，城中村统租改造是要一次性投入大量的资金拿房、装修、运营，在房租价格不大涨的情况下，那就必须有国有资金提供补贴，时间越长，范围越大，亏损越多。如果从企业经营或者生意的角度来看，毫无疑问，这确实是一个持续亏本的生意。

当然，长期来看，还有一个更棘手的问题，那就是城中村小产权房的权属问题，估计要等到今后房地产税出台后才有可能会逐步解决。

后记：
原本打算写一篇文章，考虑一篇文章内容偏长，所以，本文继续上一篇文章的主题，主要写“深圳统租”。

下一篇，我们将目光从珠三角转移到长三角，从“深圳统租”模式切换到“上海统建”模式，一起看看上海市中心城区旧城改造“老破小”是如何原址拆除重建的，敬请继续关注。