降息与房地产市场

6月20日，1年期LPR利率和5年期LPR利率是同步下降10个基点。

这次降息是连5年期LPR利率也下降了，由于我们房贷利率是跟5年期LPR利率挂钩，5年期LPR利率下降，就是房贷利率下降。

目前5年期LPR利率已经下降到4.2%，而且去年房贷利率有过一次改革，把首套房利率的下限，变成5年期LPR利率减20个基点，二套房才是5年期LPR利率加60个基点。

这意味着，当前首套房利率最低可以低到4%利率，属于历史最低水平。

而与之相对应，由于美联储持续加息，当前美国房贷利率已经一路飙升到7%。

我们降息，主要就是为了刺激经济，毕竟现在是经济转型周期，经济下行压力确实还是比较大。

不过，去年底我们对房地产市场已经连续释放大招，让首套房利率从5.2%左右，直线下降到4.4%左右，包括各地方也有一系列促进房地产的政策。

不过，即使去年这样连续放大招，但房地产市场在经历短暂回暖后，4月和5月数据仍然比较萎靡。

除了房地产开发投资增速仍然有较大下滑。

今年1—5月份，商品房销售面积46440万平方米，仍然同比下降0.9%。

这个一部分原因，有些地方的房价往下一降，地方就会出台“限价”，不让降。

那很多人，看这个房价没降多少，自然就会选择观望。

这个跟股市里是一个道理，当股市长期横盘的时候，成交量通常会大幅减少。

只有股价暴跌或者暴涨的时候，成交量才会大幅上升。

现在一些房地产企业，急需资金回笼，周转资金。

但因为成交量萎靡，所以他们通常就会进行“打折促销”，不过一打折，就被叫停，然后成交量上不去，房地产商反而会撑不住。

要是价格降下去，激活了市场自然消费需求，那房地产只要成交量上去，资金能回笼，才能避免资金链断裂。

不过，我们现在整体做法，就是房价维持长期横盘，不让大涨，也不让大跌。

然后通过持续下调房贷利率，来慢慢激活市场消费需求。

去年1月，5年期LPR利率为4.65%，经过4次降息，才降为4.2%，累计降息45基点。

但相比LPR利率挤牙膏式降息，去年5月15日，央行发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对房贷利率影响更大。

之前旧版的房贷利率是：首套房不得低于5年期LPR利率，二套房为5年期LPR利率+60基点。

修改后的房贷利率是：首套房不低于5年期LPR利率减去20基点，二套房仍然为5年期LPR利率+60基点。

二套房不变，但首套房变动比较大。

虽然旧版房贷利率，央行是规定首套房利率不得低于5年期LPR利率，但这只规定了下限。

房贷利率是由两部分组成：5年期LPR利率+浮动加点。

在去年5月之前，银行浮动加点部分基本是超过60基点，有的甚至120基点。

然后再去年修改浮动加点规则后，银行普遍是把房贷利率下降到5年期LPR利率，甚至直接到5年期LPR利率减20基点的下限。

比如说，去年4月买房的人，是5年期LPR利率+60基点。但到了5月买房，就变成5年期LPR利率-20基点，一下子就少了80基点。

相比之下，当前5年期LPR利率减少10个基点，并没有太大感觉。

但关键问题是，去年这个浮动加点的规则修改，只适用于新增房贷，不对存量房贷生效。

这导致当前存量房贷比起新增房贷，起码高60-120基点。

存量房贷，只有5年期LPR利率，是会每年根据最新房贷利率去更改，但浮动加点部分是房贷合同里固定的。

比如，有人在两年前买房，房贷利率是5.65%，也就是5年期LPR利率4.65%+100基点。

去年5年期LPR利率从4.6%，下降到4.3%。

这个人今年的房贷利率是4.3%+100基点=5.3%利率。

而现在新买房的人，房贷利率最低可以到4%利率。也就是不管LPR利率怎么降，他都会比新买房的人，至少多100基点的利率。

相差还是比较大的，这也是为什么现在很多人都在攒钱提前还房贷，因为存量房贷利率实在太高。

这某种程度并不利于促进消费。

想要降息促进消费，得把去年修改浮动加点规则，也对存量房贷的首套房生效。

或者能对存量房贷的首套房利率能做适当优化调整，降低当前新旧首套房利率巨大差额。

这个才是关键。

当然，这个顶多也只能是针对首套房，二套房不管怎么变动，利率都是比较高的。

总体来说，当前挤牙膏式降息，对房地产的影响还是比较有限。

但对于房地产需求还是有一些激活效果。

当前处于历史最低的房贷利率，对一些刚需购房的人来说，还是比较有吸引力的。

2019年买房，首套房利率很多人是5.5%以上。

两年前买房，首套房利率基本也得5.2%，现在买房首套房利率只要4%，还是可以省下不少利息钱。

我个人是觉得，降息只能激活一部分刚需购房需求，但很难让我们整个房地产市场又进入狂热状态。

去年底这样连续放大招，首套房贷利率一口气从5.2%，下降到4.4%，这样都没有见当前房地产市场狂热，就更别说现在降息10个基点了。

房价是一个很复杂的系统性问题，跟教育、跟人口、跟供给关系，都有很大关系。

考虑到我们未来人口长期下行的状态，除了部分能长期人口净流入的一线城市之外，大部分人口长期下降的城市，房价的长期走势，都是不太乐观的。

人口是房价最重要的基本盘，人口长期下滑，房价就很难起色。

但考虑到货币超发因素，一线城市的核心地段房价，也很难降到哪去，特别是房子还跟教育绑定在一块，地段越好，绑定教育越好的房子，仍然还是比较稀缺的，就不受人口下滑影响。

但其他非核心地段的房子，就很难保值，是长期看跌的。

所以，我在过去这几年，是一直不建议在这个时候还把房子当做一个投资品去买。

现在房子流动性很差，很多房子也是有价无市，而流动性是投资的重要因素，我是基本不考虑流动性差的投资品种。

房子只能是刚需才考虑。

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