江浙民营房企逆市抄底土拍市场

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证券时报记者 张淑贤

见习记者 陈雨康

江浙民营房企正“抄底”土拍市场！

近日，杭州今年第五批次集中供地摇号结果出炉，5宗宅地中，有4宗被浙江本地民营房企竞得，其中，滨江集团又一次上榜。据悉，在2023年杭州前五批集中供地中，滨江集团共拿下11宗土地，位居拿地榜首。

这是江浙民营房企逆市入场抢地的缩影。今年以来，包括滨江集团、伟星房产和亚伦房地产在内的一批江浙民营房企持续在杭州和南京等热门城市的土拍市场补仓。

“民企拿地相对比较‘谨慎’，宁可错过，不可拿错，是这一类房企的投资原则。”无锡房地产业协会副会长张斌接受证券时报记者采访时表示，“民企开始拿地意味着房地产市场有望见底回升，将进一步提升全社会对未来房地产市场的信心和预期。”

江浙民营房企

鏖战土拍市场

一批名不见经传的江浙民营房企正崭露头角，成为维持土拍热度的新生力量。

今年3月，伟星房产一战成名。在南京首轮土拍中，多家房企竞争河西南G03地块，仅53秒就触顶了最高限价，最终被伟星房产以楼面价43173元/平方米、总价31亿元的代价拿下。该地块也成为南京历史上的第二高地价。

在克而瑞提供的1~5月中国房地产企业新增货值排行榜中，伟星房产以199亿元的新增土地货值位列12名，超过国贸、金茂等国资房企。

伟星房产相关人士以“拿地已授权给各区域公司”为由婉拒了证券时报记者的采访。

南通亚伦房地产也是在今年土拍市场中脱颖而出的民营房企之一。在今年4月西安的一场土拍中，龙湖、华润等7家房企都瞄准了一宗约62亩的住宅地块。在经过了多轮竞价及摇号后，这宗热门地块被南通亚伦地产以16.5亿元的总价款收入囊中。

在西安土拍市场取得捷报后，南通亚伦地产又杀入广州，争夺广州番禺迎宾路地块。最终，亚伦地产打败中铁建、龙湖等房企，以23.23亿元斩获该地块。

在克而瑞提供的1~5月中国房地产企业新增货值排行榜中，亚伦房地产以94.8亿元的新增土地货值，位列28名，比肩中建智地、石家庄城投等。

“近期全国一、二线核心城市土拍中，出现了民营房企加大拿地力度的现象，杭州、厦门、成都、南京等地的土拍市场，民企拿地占比都有提升。”同策研究院高级研究员祖冰洋接受证券时报记者采访时表示。

据祖冰洋分析，土地市场近期较活跃的民营房企主要分为三类：一类是碧桂园、龙湖等龙头民营房企，在全国范围内寻找优质地块补仓；另一类是以滨江、伟星为代表的区域型房企，主要在江浙范围内拿地；第三类则是本土规模较小的民企，寻找抄底、捡漏机会。

“拿地活跃的民企中，江浙民企占比和表现相对较突出。”祖冰洋说。

今年以来已在杭州斥资逾140亿元、拿下11宗地的滨江集团，近日在回答投资者提问时称，目前公司还是按年初拿地计划拿地，继续在优质城市、优质地段新增土地储备。根据此前计划，该公司今年在土地市场的投资金额控制在300亿元、权益回款的50%以内。城市方面，除杭州外，重点考虑上海、南京、苏州、宁波、深圳、广州等。

拿地背后的

“天时”“地利”

证券时报记者在采访中了解到，今年的热门城市土拍中，江浙民营房企表现突出，主要基于自身资金实力和对区域楼市的乐观考量。

祖冰洋表示，长三角经济状况相对较好，核心一、二线城市较多，购房需求相对坚挺，市场状况略强于其他地区，因此本地民企销售回款状况好于其他区域，拿地资金相对宽裕，对江浙市场尤其是核心城市的市场信心也较高。此外，部分头部民企去年基本没有拿地，土地储备不足，出于持续经营的需要，开始加大补仓力度。

“土拍的区域性很重要，比如杭州是活力较强的城市，市场预期较好。另外，土地投放的质地相对不错，对房企而言存在稳定的获利空间。”上海中原分析师卢文曦也向记者表示。

除了“地利”，“天时”也推动有资金实力的房企积极拿地。

“从时间节点来看，6月是上半年最后的时间窗口，若抢下工期，有机会在12月入市，并转化为今年的营收，因此市场参与度较高。”卢文曦说。

值得一提的是，在近两年较为低迷的土拍市场中，民营房企逆势而为，也积累了丰富的“抄底”经验。

伟星房产2022年度报告显示，2022年，公司先后在合肥、宁波等地拿下多个优质地块，全年新增土地20块，拿地总投入约243亿元。2021年，公司购地金额亦超过200亿元。

亚伦地产同样在2022年挥斥重金向一、二线城市进发。当年，亚伦地产先后和龙湖、新黄浦合作，摘得合肥瑶海、上海青浦等区域的地块。同时，该房企还首次进军珠三角，取得了深圳宝安区新安街道的安居型商品房项目。

“这些江浙地方民企都坚定看好中国未来经济，特别是在中国新型城镇化发展中一、二线城市的房地产机会。”张斌接受记者采访时表示，江浙民营房企又拥有自身品牌优势，产品主要走高端改善路线，立足本地，不求规模，因此资金状况良好。

民企参与全国土拍市场

总体仍谨慎

尽管部分江浙民企在加大拿地力度，但在业内人士看来，民企积极参拍的主要是一、二线核心城市的市区优质地块，这说明企业对后市预期依然谨慎。

“市场普遍认为城市、板块间存在分化，更看好核心一、二线城市，且只有核心城市优质地块未来销售才更有保障，普通二线城市和绝大多数三四线城市市场缺乏动力，暂无起色。”祖冰洋说。

同策研究院监测的数据显示，住宅用地方面，今年5月份，我国一线城市土地成交4幅，环比下降79.92%，同比下降82.83%；二线城市成交161幅，环比上涨50.10%，同比增长47.46%；三四五线城市成交690幅，环比增长20.90%，同比下降28.74%。

可见，土拍热度依然只集中在个别城市，二线城市中，杭州、南京、宁波等热点城市土拍热度相对较高，大多数低能级市场仍然延续低温局面。

“民企拿地意愿提升，目前只出现在部分热门区域性市场，能不能成为扭转趋势，还有待观察。”卢文曦说。

事实上，就全国范围内的土拍市场而言，央国企依然占主导地位。就卢文曦观察，大部分城市的土拍市场上，还是以央国企以及地方城投等拿地为主，民企参与度相对保守。

同策研究院监测的数据显示，今年1~5月上市房企拿地TOP20排行榜中，上榜房企仍然以央国企为主，其中华润置地以605.76亿元的拿地金额、316.74万平方米的拿地建筑面积，排名金额榜、面积榜第一。