房贷利率真要降了？

如业内预期，6月15日，央行公告，开展2370亿元中期借贷便利（MLF）操作，中标利率2.65%，环比下调10bp。

就在前两天，6月13日，央行公告，公开市场7天逆回购（OMO）中标利率下降了 10bp，这是央行自2022年8月以来，首次调降逆回购利率。

业内认为，2018年以来，LPR跟随OMO、MLF调整变化趋同度高，叠加前期存款利率下调，预计6月LPR大概率会非对称下调。

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二套房贷利率“不友好”

自2022年8月后，LPR也已连续9个月未做调整。而5年期LPR和按揭房贷利率息息相关。

一方面，疫情积压的购房需求释放完毕后，2023年二季度以来，房地产市场整体下滑明显，表明居民购房信心仍然不足，需求被压抑持续推后。LPR下调是个信号，一定程度上会提振市场信心。

另一方面，虽然很多城市首套房贷利率已经大幅低于LPR（目前5年期为4.3%），但二套房贷利率仍居高位。

据贝壳研究院监测数据显示，5月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，二套主流房贷利率平均为4.91%。如果LPR不调整，也会一定程度上制约二套房置换需求的入市。

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存量房贷利率负担重

更为重要的是，如果LPR继续维持不变，按照一般的房贷合同，银行加点不会调整，那么存量房贷利率也无法调整。也就意味着，在存量房贷和新房房贷之间，存在着明显的利率差。

如果LPR长时间不调整，会导致一部分人选择卖掉高房贷利率旧房，助推二手房挂牌量水涨船高。而目前多城二手房挂牌量已高企。

据相关机构统计，目前北京二手房的挂牌量超过了14万套，上海二手房挂牌量达到约20万套左右，广州超过了13万套，武汉超过了17万套，重庆超过21万套……

甚至不乏一部分老业主会选择“换贷”，利用过桥资金全款还掉旧房贷，再抵押获得低息的经营贷，被迫推升违规行为。

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仅仅降息救不了楼市

无论是低迷的楼市状况，还是明显的首套、二套及存量房贷利差，都呼吁LPR在连续9个月维持不变后，6月份会有下调的动作。

从6月13日和6月15日的央行动作看，业内判断，6月20日LPR大概率会非对称下调，1年期下调5bp，5年期LPR下调幅度约在10-20bp。

如果6月LPR下调不落空，至少会给市场提供明确的预期，即政策层面维护房地产稳定的决心。但仅仅降息救不了楼市，提升购房信心及楼市销售还需要一揽子政策综合施力。

近几天，有关地产的“小作文”也在满天飞，会不会有一揽子推动经济企稳回升含重振陷入困境的房地产行业的政策措施出台，也不明朗，仍需等待。