兰州楼市，千万不能出现二次暴雷！

最近，楼市负面消息集体发酵，房地产市场进一步冷冻，形成了“负循环”。

房价下跌、房企艰难、新盘打折、土地流拍等字眼不断刷屏，整个产业链都在滋生一种恐慌情绪。尤其迈入6月，一股焦躁的情绪，也在兰州楼市迅速弥漫开来……

毕竟，6月一结束，2023年就过去一半了。对于开发商而言，这是他们开足马力冲上半年业绩的最后时刻。面临业绩与还款的双重压力，他们没有退路可言。

一旦销售业绩不理想，交不出一份能看得过眼的“答卷”，必然会引发行业信用危机，甚至让项目融资进一步受阻，将自己置身于风险当中。

能肯定的是，兰州各大开发商为了在排行榜上占据个好位置，让自己的表单数据看起来漂亮一些，定然会在6月，不断加快推盘节奏，提升折扣力度，甚至降价促销、以价换量，用尽浑身解数冲业绩，以此来刺激成交。

可眼下，兰州楼市的行情并不乐观。

据相关数据显示：2023年1-5月，兰州新房成交面积148万㎡，同比增加11%，成交套数12865套，同比增加12%，成交均价8966元/㎡，同比减少6%。虽说数据看起来均有所增加，但这都是基于成交价一度降低而换来的，更何况今年，也并未受疫情的影响。

回顾今年兰州楼市的表现，1-3月份，楼市阴霾渐渐消散，各项指标都在向好，进入二月楼市回暖迹象不断加速，一种房价可能还会上涨的势头，也充斥着整个市场。可这一轮向好的行情只是昙花一现，4月以来，兰州楼市就遭遇了“银四”的褪色。

不仅新房成交量也逐渐下跌，网签量继续走低，二手房挂牌量也集体创下新高，即便五一小假期迎来短暂的市场小高潮，到了五月中下旬，又再次变得蔫了吧唧的，无论是新房成交面积还是成交套数及均价，都又不同程度的下滑。

当然，这种惨淡情况不仅仅限于兰州，全国楼市都在降温。相关数据显示：4-5月全国70个大中城市住宅销售价格在一直回落，4月重点100城成交面积环比下降超两成，5月，市场延续环比回落态势，前三周，重点50城新房成交面积较4月周均下降接近两成。

显然，楼市已消化了一波之前积压的买房需求，当这波购买力消耗的差不多后，接盘的人也在逐渐减少。

目前，兰州很大一部分项目为了加快出货速度，已经不同程度提高了分销点位，预计接下来，有一部分项目还会持续降价，而今年年初那部分涨价的楼盘，在眼下艰难的市场环境下，大概率就又会降下去了。

能肯定的是，兰州楼市的星星之火，已经黯淡了。

最近，市场端在高呼大规模救市要来临，救市政策也不断加码。可即便如此，依旧没有激起太大的水花。

因为救市的方式，无外乎就是：优化公积金、实行购房补贴、下调房贷利率、放松限购限售、放松落户等。一旦落实到具体执行过程中，各银行和金融机构也仍是“救伤不救死”的状态，政策端好像也没有什么“牌”可打了。

眼下，兰州的套房贷利率下限已经下降至4％，首套住房的最低首付也已降低到20%，想要再降，也基本没什么空间了，一系列救市政策的刺激，好像都是无效刺激，并没有给市场带来什么实质性的起色……

毕竟，地产行业以高杠杆、高规模的激进运转方式持续了几十年，所埋下的隐患已经暴露了出来，加之这几年疫情和政策端的影响，兰州很多开发商已经是入不敷出的状态，大家都是耗光积蓄，还要硬着头皮在市场中内卷的状态。

这种消极的境况，反应到市场端就是楼盘质量降标减配、货不对板、交付延期甚至是烂尾停工，而反应到消费端就是，购房者信心预期不足，热情也跌至冰点，更怕承担风险，有人的负面情绪，都达到了一个悲观的新高度。

最近这段时间，网络上最近流传着一个新名词，叫房地产“秘不发丧”。简单理解就是：很多开发商的债务巨大，大到活不了，却也不能死，死了影响社会稳定，想活又没人接盘，唯一的解决方案是：让它慢慢死，真等死了，也不能下葬。

种种原因的相互作用，导致了整个房地产市场的疲软和降温。而整个市场格局，也正在发生翻天覆地的变化……

过去，在城镇化浪潮的推动下，大量农民进城买房，想要在城市安家落户，改变自己的生活现状，这也致使过往若干年里，兰州进驻了大批量的开发商，也新建了很多商品房，这不仅带动着配套及人口的发展，也促进着城市经济的迅速发展。

那段时间里，房价一路水涨船高，人们的收入及生活水平也直线上升，所有人对未来生活的预期，也是相当高的。在大多数人看来，下个月的工资总比这个月的高，当他们手头有了闲钱后，就会通过购买房产等固定资产来实现保值、增值。

“买房必赚钱”成为了当时人们的惯性思维。只需拿出点勇气，敢加杠杆贷款买房，基本就能够吃到红利时代下的增值收益。

基于此，一部分赚钱能力较强的群体，可能在购买了一套房后，还想多买几套，甚至添钱再置换一个地段、环境、配套更好的房子，将老家的家人也接来一同居住。

可如今，就算置业顾问就算把磨破嘴皮，说破天去，也没有人相信买房能赚钱了，购房者心里都跟明镜似的：现在买房？不亏钱都已经是万幸！

过去那套买房的逻辑，已经变了。买房不再是一种投资，而是一种大额消费的观念，也已经开始普及。

风顺的时候，大家自然能赚的盆满钵满，挺进市场的黄金时代；一旦风向改变，利用杠杆大肆扩张的模式就变成定时炸弹，爆雷接二连三发生，稍有不慎便满盘皆输。

楼市多年来的卖方市场，正在迅速向买方市场倾斜。购房者的需求在降低，积极性怎么都调动不起来，这也致使市场尬在那里，死活没人买账。

更何况，目前兰州在售的项目大约有50%左右，都存在降标减配、烂尾，甚至停工风险，这部分项目的开发商资金链真的十分紧张，购房者对市场更加不信任，买房的顾虑也会加重。

在大部分兰州人看来，如今买房，已经成为了一种赌博。他们需要赌这个开发商的经营是否能正常，也需要赌房子未来能否如期交付。

加之受到疫情影响的三年里，兰州各行各业都异常艰难，大部分人有钱也不敢消费，对未来生活预期的信心也普遍降低，大家又怎么敢花动辄几十万，上百万的买房呢？

据相关数据显示，2022年居民存款总额增超过16万亿，平均每月存款1.4万亿元，这也就意味着，我国居民存款余额将突破120万亿，平均每人存款8.88万元。大环境不好，大家的钱就只能往银行存，这样至少还有一点利息。

其实眼下，买房的主力军已经不是年轻人了，对于大部分九零后和零零后而言，他们将来都可以继承父辈以及祖辈的好几套房产，并不急于置购房产。

而他们居所的选择，大概率可以分成三大类：一种是继续住在家里的老破小里；一种是由家中长辈一次性出钱购买；还有一种就是，选择独居生活工作，就近租房或者租住在人才公寓里。

那么，未来还有在兰州人买房吗？答案是肯定的。只不过，市场销售逻辑端需要彻底改变。

未来，青年群体需要能给生活带来增值的房产，中年群体需要能为健康生活带来增值的房产，而老年群体需要为晚年生命健康及生活带来增值的产品。也就是说，购房者需要一个能改善现有生活方式和场景，可以不断升级改善适应人居的好房子。

处在行业承压的大环境下，依靠高杠杆的激进型房企逐渐退场，取而代之的是战略布局合理、底盘扎实、项目顺利落地交付的稳健型房企。

只不过，对于兰州地产人来说，眼下最有效的方式，依旧是降价+高佣，没办法，也只有上组合拳解决掉眼前的问题，才能考虑下一步。

而整个市场观念的调整，也需要很长一段时间周期才能改变。6月，卖房之路依旧是艰难的，兰州地产人要经历的，也将是一场贴身肉搏战。但还是要选择蓄力向前，因为只有熬过这段低谷期，才能看到胜利的曙光。

而一部分真正有需求的购房者，当下唯一能做的就是擦亮眼睛，将安全性作为首要考量因素，尽量降低风险，避免因选择错误而买单，不论售楼部盖得再漂亮，沙盘设计得再高端，一旦项目不能如约交付，一切都是虚空。

满足了安全性这一点，再去考量项目的品质和区域配套等这些因素，仔细辨认清各种信息后，再考虑谨慎的做决断。

只有做到了这一点，才能在接下来买房时，尽量规避风险。

作者=指兰针·小芒果

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