青岛楼市大趋势：主城区西进→重回胶济线

　　买房，对城市发展方向要有大致了解。

　　好处是看好的地段，买不起，多年后涨起来，你也不后悔。因为错过，不是不懂爱，而是真没钱。

　　十五六年前，或者更早一些吧，我应该写过青岛向北、青岛向东之类的文章，分析青岛主城区楼市走向。那时候，城市和买房人都年轻，口号喊起来没羞没臊，蓬蓬勃勃。

　　没想到，今天要招招手，把大家往回喊——青岛向西。

　　嗯，不如前两个口号雄壮，主城向西，老城瓶瓶罐罐，有很多羁绊，一直变化慢。

　　但趋势就是趋势，挡不住。

　　过去两周，青岛市区的住宅供地动作已经悄然向西，是未来十来年的开端。

　　【壹】

　　先说背景。

　　上周，青岛第一批次供地上市，市区成交了三宗——

　　海信竞得张村河地块，总价17.74亿；

　　中海竞得16.53亿元竞得捷能地块，总价16.53亿；

　　海信竞得闫家山地块，总价5.55亿。

　　关键是后两宗成交地块，如上图，都在老四方工业区改造片区，老四方工业区是青岛十大低效片区之一，大力推进。

　　本周，青岛又公布了第二批次供地计划，其中崂山一宗地，市北、李沧各4宗，一共9宗地，主城区建面共计75万方。

　　这些土地消息都加了链接，喜欢的可以到隔壁公众号看。

　　为了说明问题，我画了一个图，把这两批土地位置都标注上。

　　红圈○是上周成交的三块地，红点●是本周新供的第二批次新供土地。

　　红色带箭头的长线是福州路、黑龙江路的走向，明显看到红线东侧地少，只有三个位置，其余在西边。

　　今年全国土地市场形势不好，开发商缺钱，前五个月拿地资金只有2021年的三成，逼着各地政府都拿出“压箱底儿”的地卖。

　　青岛主城区土地西不如东，在当前土地市场形势下，多数供地都在西边。因为十多年来，东边房地产发展快，近乎饱和，所以只能向西边多出地，压箱底儿只能是字面意思——压在箱子底。

　　回溯到2007年，青岛提出”两改、两增”，启动主城区旧村改造，加大供地，平抑房价。自此，新都心和李沧东部等黑龙江路两侧及以东区域房地产发展最快。

　　你可以这样理解，之前青岛核心城区购房需求一直沿图中红线（黑龙江路以东及两侧）轴向外溢。

　　青岛主城区楼市东西不平衡，并非政策失当，而是市场选择。

　　当初原四方区同时规划了东边的新都心、西边欢乐滨海城；李沧同时规划了东边的中央居住区、西边交通商务区。

　　十多年下来，东边开发趋于饱和，西边当初的规划都纷纷变为今年的低效片区，再次上架。

　　随着东部的土地供应量越来越稀缺，土地将主要在黄色虚线（重庆路）西边的市北、李沧老城供应。

　　重庆路以西是老城区，青岛的“工业锈带”，也是胶济线产业带，青岛主城区最主要的经济联系方向。

　　说到现在本文最主要观点，主城房地产慢慢从黑龙江路转向胶济线这条轴线。

　　不要小看胶济线，它是可以青岛的黄金产业带。

　　早期青岛，正是靠着西边铁路、港口、产业、城市的完美结合，让青岛快速崛起。胶济线已经衍生为济青发展轴带，是山东最重要的经济带，没有之一。

　　在青岛十大低效片区的图中，1、2、4，甚至是5，涵盖的就是胶济线。想象成翻烧饼，先是西边，后是东边，现在翻回到西边。

　　【贰】

　　这不是我没事瞎寻思啊。过去几年，主管部门对青岛规划方面的不足有明确反思，是公开的信息，所以要环湾更聚焦去发展。权威表述可以在最新的青岛城市更新规划中找到多处。

　　在今年发布的《青岛城市更新专项规划》中，明确提出以胶州铁路沿线更新为主轴，开展环胶州湾重点片区更新，重塑城市空间结构，显示思路上是想重点发展的区域，补之前的短板。

　　再细一层分析，要是脑子疼，可以跳过这段，直接看第三部分买房建议。

　　这是《青岛城市更新专项规划》中的城市更新规划图，截取市区部分，仔细看。

　　深褐色的是拆除重建为主的区域，你可以发现主要分布在重庆路（蓝色虚线）以西的胶济线两侧，拆除重建区域顾名思义，最有可能提供房地产发展用地，既要产业，又要居住和生活配套，这叫职住平衡。

　　再仔细看，最大的一块深褐色区域是胶州湾科技新区，跨李沧、城阳两个行政区，在关键的腋下位置，是突破点，碱厂、钢厂改造片区都在这个范围内。

　　科创新区发展起来，向北经过白沙河片区就是高新区，与主城的城市空间就绵延成一体。之前高新区跳跃发展，这样连成一气，是步活棋。

　　在胶济线上选择外部节点，跳跃发展，回填中间区域，是青岛的老套路、老配方。

　　只是目前胶州湾科技新区聚集了高铁、高速、高架立交、快速路、河道，城市割裂感很强，是啃硬骨头。

　　另外，现在不太提的大港、沧口机场，也在更新规划改造范围内，西边一片串起来，是百年城市空间的再升级。

　　胶济线曾经是支撑起青岛的二产产业带，城市更新当中也是以产业升级为主题，产业用地占比高。看了个别片区的介绍，住宅占比不到30%，甚至更低。

　　从已经公开的信息，胶州湾科创新区、郑州路片区，以及西客站的青铁智慧湾等都有产业发展主题，增加了开发的难度。

　　城市发展的顶层逻辑变了，不像十几二十年前向东的发展那么容易，其中的成败利钝，只能五到十年后再做阶段性总结。

　　【叁】

　　好，回到楼市层面说点。

　　过去三十年，青岛主城区快速扩张，但西部老城区发展慢，城市更新与配套没有跟上时代，有些地方甚至是停滞收缩，结果是区域经济的衰败。

　　我切身感觉最严重的是有购买力的年轻人口的持续流失。比如我的同学们，原来分住在沧口、四方、市北、市南老城区，但现在无一例外都向南、向东置业，选择离开。

　　好在西部有一个大的优势是轨道交通密集，1号线贯穿老城区，2号、3号、4号、8号和在建的5号都途经西部城区，这或可理解为千帆尽过，规划上为西部城区再崛起为新城，埋下的最大伏笔。

　　说说我对当下买房的策略，仅供参考——

　　第一，现在如果你有购买力，东部、西部都可选择，首选还是东部区域买房。

　　现在东边价格是越来越高了，有些新盘的开盘价有割韭菜的味道，让人看不下去。所以，你要低头躲过镰刀，再下手。

　　第二，次优选择也可以是黑龙江路与重庆路之间。

　　比如云谷金茂府，单价2.6万，过去三个月销售量在200套，市场表现还行。

　　在本周的第二批次供地中，还没上市的市北河西预制品厂地块，也可以研究一下。

　　第三，就算在西部买，也是可接受的选择，我用房价数据给你做点心理建设。

　　我找了三组数据，新房数据是从克而瑞系统获取的历史数据，二手房价格是链家网获取，比较相同时间段西部、东部的房价涨幅差距。这种比较，用青岛话说是“大约母”。

　　上图，2010年到现在，老四方孤山区域的保利百花园涨幅211%，当年很偏的位置，现在也很偏，但当初想破脑袋都想不到的学区优势，成功反杀同时代项目——新都心的万科城阿姆斯特丹街区（142%）。

　　记得，保利百花花园首开才6000多元，鹏翔代理销售，案场朋友说是成本价，现在涨了四倍，可以和浮山后相比。

　　第二组，2012年到现在，西部老四方海云庵的保利里院里与新都心的万科城多伦多街区相比，涨幅低了12%。我认为多伦多街区是万科城各组团中，最好的地块，规划大且完整，多涨点也应该。

　　第三组，2015年到现在，青岛北站区域的越秀星汇蓝湾和世园会的万科生态城二期，8年时间，涨幅差距离是15%。说实话时间也就七八年，差距有点大，星汇蓝湾周边不利因素确实很多。

　　个人感觉，通过历史价格数据比较，西部楼盘涨幅慢点，但没有我直觉中那么差，东西涨幅差异可以接受。如果西部加大投入，以后的差异会缩小。

　　像星汇蓝湾这种项目不利因素都是明面上的，买的时候就要接受，不存在踩坑儿。

　　百合花园这种反杀可遇不可求，新楼盘说的学区你也不要照单全信，有些真是靠运气。

　　就写这些了，站在当下看未来，都会有局面。