“新城项目公司”信托计划延期？公司回应：不属于展期或违约

针对信托计划延期，新城项目公司发布澄清公告称，该笔信托计划为股权投资信托，依据信托合同设置了预计退出时间，无实际到期日。

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信托延期风波

近日，长安信托发布《长安权新城天津武清项目股权投资集合资金信托计划延期公告》，引发市场关注。

公告显示，由于受到房地产市场环境、新冠疫情反复影响，导致标的项目销售进度未达预期，影响信托计划的正常退出，信托单位延期至受托人收到全部应收未收款或信托财产全部变现之日。

6月6日，针对信托计划延期，新城项目公司发布澄清公告称，该笔信托计划为股权投资信托，依据信托合同设置了预计退出时间，无实际到期日。

新城项目公司声明

新城项目公司表示，所谓“延期”公告，是受托人针对预计退出时间发出的合规公告，不属于任何债务融资的展期或违约。

由于受到房地产市场下行影响，标的项目销售进度未达预期。标的项目整盘剩余货值30亿，股权信托计划初始募集9.7亿元，已分配资金4.2亿元。

虽为“示范性房企”，新城控股（601155.SH）也在行业寒冬下表现出销售疲软、业绩下滑。

据公开数据，2023年前5个月新城控股累计合同销售金额约357亿元，同比下降30.23%；累计销售面积约422.30万平方米，同比下降19.57%。

近两年，国际评级机构对新城控股的销售额和财务指标看衰，认为在严峻的经营环境和融资条件下，其财务灵活性受到限制，公司境外融资环境持续恶化。

《小债看市》统计，新城控股存续两只美元债，合计规模7.5亿美元，分别将于2024年12月和2025年10月到期。

在境内债方面，新城控股存续债券14只，存续规模111.15亿元，其中一年内有5.04亿元债券到期。

作为首批创设信用保护合约发债示范企业，新城控股境内融资渠道尚可，2022年5月发行了第一期10亿中期票据；9月完成第二期中票发行，发行金额10亿元；12月再次发行20亿中票。

据最新评级报告，目前新城控股主体和相关债项信用等级均为AAA，评级展望“稳定”，境内信用资质较好。

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指标恶化

据官网介绍，新城控股1993年创立于江苏常州，现总部设于上海。经过28年的发展，成为跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团。

2012年，新城发展在香港联交所上市；2015年新城控股在上交所A股上市，成为国内首家实现B转A的民营房企。

从股权结构看，新城控股的控股股东为富域发展集团有限公司，持股比例为61.09%，二股东常州德润咨询管理有限公司持股6.11%，新城发展为其间接控股股东，公司实际控制人为王振华。

股权结构图

2022年，新城控股累计合同销售金额约1160.49亿元，同比下降50.36%；累计合同销售面积约1191.52万平方米，同比下降49.4%。

土储方面，2022年新城控股仅新增土地储备两宗，分别位于河南商丘和江苏常州，权益土地投资金额4.79亿元。

截至2022年末，新城控股项目储备面积为6826.48万平方米，项目储备面积充足。

从地区布局看，新城控股项目储备中一、二线城市的建筑面积占比约为26%，三线及以下城市面积占比约为74%。

2022年以来，销售业绩持续下滑削弱新城控股经营获现能力，销售回款对总债务保障能力随之降低；受盈利水平及能力下滑影响，公司相关偿债指标有所弱化。

2022年，新城控股实现营收1154.57亿元，同比减少31.37%；归属于上市公司股东的净利润13.94亿元，同比减少88.94%。

同时，新城控股毛利空间收窄，合联营项目利润下降，公司盈利水平及盈利能力均有所下滑。

2022年和2023年第一季度，新城控股销售毛利率分别为20.03%和21.48%，净利率分别为1.37%和4.3%。

截至最新报告期，新城控股的总资产为4538.84亿元，总负债3639.35亿元，净资产890.49亿元，资产负债率80.18%。

近年来，货币资金和所有者权益规模下降，导致新城控股杠杆水平有所上升。

《小债看市》分析债务结构发现，新城控股主要以流动负债为主，占总债务的84%。

截至2023年一季末，新城控股流动负债有3047.49亿元，主要为应付账款和其他应付款，其一年内到期的短期债务有255.18亿元。

相较于短期负债，新城控股有一定流动性压力，其账上货币资金虽有318.43亿元，可以覆盖短债，但大部分资金沉淀在项目层面，在控股公司层面仅有数十亿的可用现金，低于2021年底120亿元水平。

在备用资金方面，截至2022年末新城控股银行授信总额有1206亿元，未使用授信额度为908亿元，可见其财务弹性尚可。

银行授信情况

除此之外，新城控股还有591.86亿非流动负债，主要为长期借款和应付债券，其长期有息负债合计457.24亿元。

整体来看，新城控股刚性债务规模有712.42亿元，主要为长期有息负债为主，带息债务比为20%。

其中，新城控股开发类贷款占比过半，其他为境内公开市场债务、经营性物业贷以及美元债。

从融资渠道看，身为上市公司新城控股渠道多元，除了发债和借款，其还通过应收账款、股权质押以及信托等方式融资。

从融资成本来看，2022年新城控股综合融资成本为6.52%，较上年下降5BP。

不过，新城控股公开市场再融资渠道尚未完全恢复，2022年和2023年第一季度其筹资性现金流仍为净流出状态，公司面临再融资压力较大。

在资产质量方面，近年来新城控股合作项目增多，往来款大幅增加，其他应收款的回收、其他应付款来源的稳定性及对合联营企业的担保情况或对其信用质量产生影响。

截至2022年末，新城控股受限资产合计为1648.27亿元，主要为受限存货和受限投资性房地产，受限资产合计占当期末总资产的比重大。

另外，截至2022年末，新城控股及关联公司对外担保规模为599.19亿元，占净资产的100.74%，其对合联营企业的担保情况或对公司的信用质量产生影响。

总得来看，新城控股销售疲软、业绩下降，对债务和利息的保障能力恶化；债务负担较重，再融资压力较大；受限资产规模大，合联营项目往来及对外担保情况值得关注。

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商业地产

近年来，随着新型城镇化的持续推进，新城加大了城市综合体项目的收储和开发，形成了住宅地产与商业地产“双轮驱动”的战略模式。

截至2022年末，新城在全国140城市布局194座吾悦广场，其中自持157座，管理输出37座。

从收入实现来看，2022年吾悦广场实现商业运营收入92.87亿元，同比增长15.57%。

新城计划2023年内新开业20座吾悦广场，随着在建商场投入运营及已开业商场的租金提升，未来公司租金有提升空间。

一直以来，新城利用吾悦广场品牌收购大量较低线城市的低成本土地，其通过房地产销售的现金流入为购物中心建设提供资金。

反过来，新城再从吾悦广场获得流动资金贷款，截至2022年末公司以经营性物业为底层资产的融资260亿元，其中经营性物业贷款177亿元。