谢逸枫：呼吁中国房地产行业需立即“拆弹”

文/谢逸枫

太可怕了！太危险了！

房地产“拆弹”已是刻不容缓。目前房地产埋着八个炸弹，必须现在“拆弹”。否则一旦爆炸，必致市场崩盘。最可怕的是八个炸弹集中爆炸，引起区域金融危机。

八个炸弹分别是债务危机、信用危机、停牌退市危机、逾期交房危机、退房停贷危机、房企破产危机、高库存与供应的结构性危机、房地产拖累经济下行危机。

笔者呼吁房地产救市，一则是有必要救，二则销售端、供应端原卡脖子的政策取消、调整、暂缓执行，三则出新救市政策，四则是交楼由政府、银行共同托底。

笔者建议，放宽针对房企三道红线考核，阶段性上调房企负债年度增速上限，对绿档房企不设年度负债增速上限，且绿档企业拿地可以用保函代替保证金。

一刀切的取消限购、限贷、限售、限价、限签、限企、限离、限商住、限户型限面积的行政管制住房买卖政策，目前已无存在必要的情况下，应当及时的取消。

房企债务爆雷潮呈现蔓延趋势，必须及时化解。现在涉房的商票、信贷、境内外债爆雷未停止，连涉房的信托、城投债都爆雷，这个炸弹一定要拆掉。

2020年1月至2023年5月，债务违约房企有 44 家，其中2021年有10家，2022年有31家。目前债务解决的办法是处置资产、国资入股、债务展期、清算重组。

A股、港股房企退市潮呈现持续性、扩大化的趋势，必须及时制止。现在的上市企业退市涉及的行业，房地产业占比排行最高，这个炸弹要赶快处理。

房地产行业正处于加速优胜劣汰的阶段，退市是上市房企经营恶化的结果，更是房地产行业加速出清和重整的必然过程，清理垃圾股，意味着重新洗牌。

笔者认为，市场下行，加上造血（销售）、输血（融资）功能丧失、转型失败，是债务爆雷、信用危机、退市、停牌、逾期交房、走向清算重组、破产的主因。

一系列风险背后的罪魁祸首，导火线是一刀切的2020年三道红线、贷款集中度管理，让房企快速的进入缺血状态，至到进入ICU，最死活撑着。

上市房企退市潮的爆发，让股东和债权人的债务重组可选方案变得更加不确定性，加大出现清盘、重组、破产、逾期交房、债务新爆雷、房子难卖的风险。

当前A股共有上市公司5192个，其中房地产115家，占比2.2%。截至2023年6月1日，收盘价低于1元的公司有30家，其中房地产行业10家，占比33%。

截至6月1日，退市风险12家房地产公司总市值274亿元，占地产A股公司总市值比重2.0%.已经锁定退市的8家房企市值115亿元，占比0.9%。

房企上市公司面临的退市风险，为“面值退市”即“1元退市”。收盘价在1-1.5元的公司有17家，其中房地产2家，分别是荣盛发展、中南建设，均低于1.5元。

13家房企上市公司股价跌至1元或附近，包括ST蓝光、嘉凯、泰禾、粤泰、中天、美置、阳光城、泛海、宋都、海投、金科，荣盛发展、中南建设低于1.5元。

13家上市房企股跌断崖式跌破1元或快破1元触发退市风险，正在排队退市。11家收盘价低于1元，其中ST泰禾、粤泰、蓝光、嘉凯已退市。2家收盘价1元至2元。

目前A股被“戴帽”的房企达13家。一旦上市房企（ST阳光城、泛海、宋都、中天、美置、海投、金科）触发了退市条款，必告别A股（深、沪上市房企）。

笔者认为，退市，意味着股东、股民踩雷，财富缩水，可谓是投资损失惨重。而对上市房企来讲，信用、品牌度下降，融资渠道被堵死，处境是雪上加霜。

上市公司退市的影响非常巨大。上市的融资渠道几乎受限，增加经营、投资的资金链紧张、债务新爆雷、逾期交房、信与危机的风险，影响经营、投资业务。

公司的市值、产品估值降低，公司的股东利益严重受损害，影响投资人信心。公司声誉受损，拖累品牌和产品的美誉度、忠诚度，带来项目销售的不利影响。

2001年以来，房地产共有14家股票退市，2003 年ST中侨、2009年新湖创业（后重组为新湖中宝）、2015年招商地产（后重组为招商蛇口）、2018年中弘退。

2019年大控、2020年华业、2022年中房置业、新光圆成、绿景和海航创新。2023年ST泰禾、粤泰（6月8日）、蓝光（6月6日）、嘉凯（5月31日）。

2022年上市房企退市潮是24年以来，A股房企退市规模较大的一年。进入2023年后，退市房企数量和规模超过去年，将迎来房地产发展史上最大规模退市潮。

2001-2023年5月末A股退市公司合计198家，平均退市率0.33%。其中2022年退市46家，是中国有史以来退市数量最多的一年，史上最大规模房企退市潮。

房企停牌潮呈现蔓延、扩大化趋势，必须及时化解。现在头部上市房企停牌越来越多，成功复牌的上市房企越来越少，这个炸弹一定要拆掉，否则要退市。

新力控股已于2023年4月遭港交所摘牌，成为2023年港股首家退市的内房股，目前港股超20家房企处于停牌阶段，其中有超过10家房企停牌即将超18个月。

若今年9月未复牌，恒大、旭辉、世茂、奥园、花样年、阳光100、祥生、佳源、力高、当代、三盛、上置、汇景、上坤、大发等超20家停牌港股房企将退市。

目前超20家港股停牌上市房企，其中至少超过10家停牌已超14个月，包括恒大、世茂、奥园、花样年和当代置业等，已经走到了复牌与退市的分岔路口。

笔者认为，上市房企停牌潮，归根结底是销售业绩差、关键团队人员辞任、核数师空缺或来不及审计年报、延迟发布、

面对退市大限，主要的办法是大股东与高管增持计划、股份回购、装入优质资产。金科、世茂采取股东增持计划、股份回购等举措，已取得阶段性胜利。

笔者认为，“保壳行动”效果能否持续有待观察，因为房地产市场融资端、需求端、政策端缺乏强有力的支撑，导致债务、存量、交楼的问题解决缓慢。

短期看，出险房企要尽快完成债务重组、盘活存量、保交楼、加快销售回款，尽快恢复经营。同时是融资端、需求端、政策端需要放松，简单说是救市。

值得注意的是未来4个月内披露所有逾期的审计报告。否则，上市资格会像新力控股一样被取消，丧失在香港上市房企的资格，可谓是危险时刻。

继去年龙光成功复牌后，2023年佳兆业、景瑞控股和融创中国等出险房企，达成此前的复牌条件，已经正式复牌，摆脱因停牌产生的退市风险。

除了龙光、融创中国、佳兆业和景瑞控股等极少数房企实现复牌外，恒大、奥园等超过20家昔日叱咤江湖的头部上市房企，都还在退市边缘徘徊，保壳难。