首批地产税通知已发出：发现问题，应尽快提出异议

德国的房主们目前应该已经收到税务局的第一批房产税的通知 ，他们可能会对财产税显著提高感到惊讶。这里介绍一下相关情况和应对办法。

收到德国官方的邮件通常都不会有什么好事。要么是扣款低于预期，要么是需要补充材料。几周来税务局一直在发送新的房产税的通知， 相信已经给人带来了不愉快

德国纳税人协会主席 Reiner Holznagel 说，“观察和反馈表明，在许多情况下，尤其是在私人房地产的财产税正在增加，计算房产税的税基值也在相应增加。”

应缴纳的年房产税金额= 房产税基值(Grundsteuermessbetrag) X地方评估计算的税率(Hebesatz)

市政当局财政困难

德国的房产税改革源于联邦宪法法院在2018年的一项裁决。该裁决宣布目前的房产税过时无效。 联邦政府和州政府随后起草了更新报告，部分州采用了全国统一模式，个别州则采取了自己的调整方式。 要求所有房主在今年1月底之前向税务局提交房产申报。新房产税将于2025年1月1日起在全国范围内开征。

某些房产本来确定的房产税会更低。但由于许多城市的财政状况并不稳定，税务机关应该会提高征税。Holznagel 警告：“如果城市的评估税率(Hebesatz)没有相应调整，未来的房产税将会更高。” 因此某些情况下，房主收到税务局的首批房产税通知时，迅速做出反应非常必要。

房产税改革的政治承诺之一就是：收入中立。也就是，地方上不会利用房产税改革来增加自己的收入基础。然而纳税人协会越来越怀疑这一承诺能否兑现。Holznagel 说，“我们很难确定比较的时间点。市政当局也在努力应对不断上涨的能源和住宿成本。如果不考虑成本的上涨，2025年征收的房产税就很难确定收入中立的问题。”

减轻商业地产的负担

北威州城市协会常务董事Helmut Dedy的态度非常谨慎。他说，“只有州内的大部分土地完成重新估价后，才能估计房产税改革的确切影响。”

并非所有人都会面临房产税提高的问题。 近年来，住宅物业的价格上涨速度快于商用物业。混用和商用物业的财产税将会比以前更低。Dedy 呼吁各城市应尽可能避免这种房产类型之间的“负担转移”。城市郊区的一些业主可能比低价大涨顶级地段的业主承担更少费用。

有疑问，就要提出异议

未来几个月对房产税纳税人来说至关重要：他们将收到包含确定新的房产税的信息——房产税基值(Grundsteuermessbetrag)，这个税基乘以地方评估计算的税率(Hebesatz)，才是年度应缴纳的房产税额。而联邦各州要到2024年才会确定地方的税率Hebesatz。

无论如何房产税基值都是计算中的决定性个人因子，专家建议仔细研究。石荷州律师协会主席 Jürgen Doege 说。“无论如何，业主应尽快仔细检查他们收到的通知，如有疑问，请提出异议。”

• 有人发现政府门户网站上获得地价过高。例如，柏林的一些业主发现，就在提交纳税申报表的截止日期前不久的年初，标准土地价值在某些情况下下降了两位数的百分比。因此，之前的申报可能需要更正。

• 申报的土地和居住面积也会出现问题，税务顾问的报告可以看出：有时无法使用的空间被算作建筑用地。有时在房产税评估通知中有时居住面积也会出错。

• 此外，很多纳税人自己在申报居住面积时也会犯错，例如储藏室和锅炉房并不是算在居住面积中的。
  

提出异议就有权对未来的房产税金额的决定产生影响。什么都不做就代表同意税务局发送的房产税所有信息。

异议截止日期为收到决定后一个月。纳税人协会以及许多税务顾问协会的网站上可以找到向税务局提出上诉的信件范本。

还没有提交房产申报的人

现在还没有上交房产申报的业主现在会比较麻烦。 下萨克森州要求没有申报的房主从2 月起每月缴纳 25 欧元的滞纳金。 萨尔州相对宽容一些，到五月底还在发提醒通知。 图林根州和巴登-符腾堡州要求其公民在 6 月底或 7 月底之前提交申报。

大多数其他联邦州将在接下来的几周内再次提醒纳税人征税。如果不提交申报单，房产税将被单方面估算， 这通常会更贵。