只有救楼市，才能救内需吗？

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这几天，关于楼市的各方面消息非常不好。

于是，我在一个关于房地产行业大号中看到这样一篇文章：

不看内容，只看标题。

道出了很多此时此刻，很多房地产从业者的心声。

不单单是自媒体从业者，甚至很多专门的经济学家也是这个思路。

几天前，在国际货币基金组织（IMF）总部的一场交流会上，著名经济学家，孙冶方经济学奖得主余永定做了《全球和中国经济展望》主题演讲，其中说到：

总需求不足是当前中国宏观经济运行面临的最突出问题。

由于2023年第一季度经济增长表现差强人意，特别是CPI增速过低、PPI持续负增长，中国有必要采取更为强有力的扩张性财政和货币政策。中国财政当局有必要提高赤字率、增发国债；货币当局应该进一步降低基准利息率。

最重要的是，应该首先把老百姓的购房需求拉起来。

等等。

一句话，解决中国经济2023年最大问题，最佳的答案就是放水。

而某当今某财经大V，更是直言不讳。

但大家似乎忽略了一点——

楼市的涨与跌，是结果，而不是原因。

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这么多人希望来一场大放水。

因为，上一场的放水效果实在，实在，实在是太好了，其代表作就是：

2008年的那场四万亿。

2007年，美国次贷危机拉开序幕。

2008 年 3 月美国第五大投资银行—— 贝尔斯登因濒临破产被摩根大通收购。

2008 年 9 月，美国财政部宣布接管房利美和房地美；

2008 年 9 月 15 日，美国第四大投资银行雷曼兄弟宣布破产，标志着国际金融危机爆发。

随着危机一步步升级，中国的当局也开始坐不住了。

2008年年初，总理在全国经济工作会议给出的调调还是——两防。

防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀

到了下半年，10月19日，政策基调变味了“灵活审慎”。

11月5日，正式宣布4万亿刺激计划和2000年的一揽子投资方案。

包括：

振兴十大产业计划+出台家电下乡等一揽子刺激+新增人民币贷款超过 7 万亿元。

其中有 4 个月的月度信贷投放都在 1 万亿元以上，M2 同比增幅超过 28%，货币信贷环境极为宽松。

当然，房地产也是重头戏，因为它是国民经济支柱产业。

2008年10月，国家契税税率暂统一下调到 1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

2008年11月5日，决定加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制。

同时要求加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造。

2008 年 12 月 20 日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》放宽 二套房首付比例限制，人均住房面积低于当地平均水平的家庭购买二套普通自住房贷款首 付比例可参照首套标准执行。

2009 年 5 月 25 日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，将房地产开发商在项目开发中最低资本金比例由之前的 35%调整为‚保障性住房和普通商品住房。

项目的最低资本金比例为 20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30%‛，进一步刺激房地产投资。

一系列的操作，让房地产在这一年中彻底走出了一个完完整整的v字型。

这是全国商品房销售面积的V字型：

这是全国商品房房价的V字型：

当然，更重要的是整个国民经济在4万亿之后，也走出阴影，又开启了将近10年的快速增长阶段。

然而，没有人思考这样一个问题：房地产的快速回升，经济的V字形翻转，到底谁是原因，谁是结果。

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这样的操作，时间短，见效快，自然会引发后人的无比羡慕。

也让国人养成了这样的习惯，每逢困难必放水，大水一定放楼市。

似乎只要启动了这个程序，一切问题必然迎刃而解。

然而，很少人真正的去思考，楼市的涨跌和经济的发展之间的本质关系。

究竟是楼市上涨，拉动国人买房，从而拉动整个上下游产业链，从而拉动经济的发展。

还是，经济发展，让企业赚钱，让国家富裕，让国人富裕，而这种富裕最重要的就是反应到房价中，从而房价上涨。

实际上，这个问题不必争论，因为环顾全球，没有一个国家是靠房地产等所谓的内需拉动，从而快速发展，而达到发达国家程度的。

500年前的西班牙，葡萄牙是靠把美洲的白银或者烟叶等资源卖到了全世界。

300年前的英国，海上贸易起家，卖了棉纱，卖机器，从而形成了日不落帝国。

100年前的美国，也是先靠棉花贸易，最终升级电气设备，两次世界大战卖武器，战后卖科技，再加上美元霸权，从而独步全球。

50年前日本，30年前韩国，新加坡，它们能从发展中国家发展起来，也靠的是工业，靠的是外贸，靠的是一步步财富的积累。

就是我们旁边的香港，成为亚洲四小龙，1983年全港大约4万家企业。

当时的香港，手表表芯产能占到全世界80%，香港的玩具业世界第一，香港的精细化工，化妆品，洗发水世界第三，香港的成衣制造世界第四。

当他们的实体经济产业发展、产品能卖到全世界，能把全世界的钱挣到自己的口袋里。

这时，他们的楼市才会蓬勃发展，房价才会一日千里。

而世界上没有一个国家，是靠做自己的房地产，做到国家发展，跻身强国的。

过去没有，现在没有，未来恐怕也没有。

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当然，房地产作为拉动内需，也是重要力量。

要不然，为什么每个国家应对经济危机，应对经济不景气，都要启动房地产。

然而，楼市真正能不能被拉动，还的看国家其他经济部门的起色。

看危机中，更加深层次的经济问题能不能解决。

为什么美国楼市，2008年遭遇危机，但是没有几年房价恢复，甚至前年，去年房价还能暴涨？

为什么日本楼市，1990年代遭遇危机，从此一蹶不振。

从根本上来说，还是美国凭借其科技优势，军事优势，货币优势，维持其经济的高速增长。

结果是，房地产落下去还能再起来，屡落屡起。

而日本，则丧失了经济增长的强大动力，90年代后一蹶不振。

所以，救内需，先救房地产，本身就是一个伪命题。

当一个国家，一个社会，本身经济向上，欣欣向荣，人民财富迅速增长，即使是出现什么问题，导致房价暂时下跌，请你放心，楼市也只会出现暂时性问题。

比如，我们的2008年。

当一个国家，一个社会，本身经济出现了结构性问题，深层次问题，失业率凸显，人民财富增长缓慢，楼市也会出现了较大问题。

不去解决真正的问题，还广去喊“刺激楼市，拉动内需，用内需拉动经济，就有点“缘木求鱼+刻舟求剑”了。

从2023年的5月来看，实际上现在整个国家的房价已经不是楼市的问题了，而是取决于整个国民经济的恢复状态。

国家经济恢复的好，楼市不用大救，也会正常恢复。

相反，国家经济恢复乏力，楼市大救，也只是一时上涨。

所以，现在与其关注楼市，一个行业的涨跌，不如看整个国民经济的状态。